나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [4] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 910,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.76㎡ (약 9.31평)

토지지분: 30.758000000000003㎡ (약 9.31평)

건물면적: 148.93㎡ (약 45.05평)

건물지분: 148.93㎡ (약 45.05평)

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물

이용 상태:

* 공부 및 현황 '근린생활시설' (일련번호 가, 다, 라, 마, 바)

* 공부상 '근린생활시설', 현황 '공실' (일련번호 나, 사)

* 공부상 '교육연구시설', 현황 '근린생활시설' (일련번호 아)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 구비.

준공일: 2020년 11월 24일

1.5. 토지 이용계획

지역 지구: 근린상업지역, 지구단위계획구역

용도 지역: 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역(2015-03-04)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 동측 약 25미터, 남측 약 22미터, 북서측 약 8미터 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권보존: 주식회사금빛타워 (2020-12-02)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2021-01-29, 금6,000,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2025-10-31, 4,854,260,738원) - 말소

* 등기부채권 총액: 6,000,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자/사업일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-10-20

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 특이사항 없음)

인수되는 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 일광읍 삼성리 일대는 신흥 주거단지와 상업시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

* 인근에 해빛초등학교 및 대규모 아파트 단지가 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

* 건물 자체 내에도 일부 상가 공실이 있으나, 근린생활시설 및 교육연구시설 용도로 활용되고 있어 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 일광해수욕장, 기장야구테마파크 등 관광 레저 시설이 인접하여 외부 방문객 유입 가능성도 있습니다.

* 신축 오피스텔 및 다양한 상업 시설이 들어서고 있어 상권 활성화 가능성이 점쳐집니다.

5. 생활정보

* 교육: 해빛초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

* 여가/문화: 일광 해수욕장, 해변 산책로, 벽화 거리 등 해양 레저 및 문화 공간이 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통: 단지 앞 넓은 도로와 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내 일부 호실 '공실' (나, 사)로 인한 공실 리스크가 존재합니다.

* 임대 관계 미상인 점은 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액이 60억 원으로 매우 높아 유찰 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후에도 잠재적 부담이 될 수 있습니다.

* 일광신도시 내 타 신축 아파트에서 하자 보수 관련 논란이 있었던 사례가 있어, 신축 건물 전반에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 근린상가로, 신흥 주거단지와 인프라가 확충되고 있는 지역에 소재하고 있습니다. 해빛초등학교와 인접하며 교통 또한 편리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 현재 일부 공실이 존재하나, 근린상가 및 교육시설로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 등기부상 말소기준권리인 근저당 외 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 상당한 채권액과 일부 공실은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 높은 신흥 주거 및 상업 지역에 위치하고 있습니다.

* 초등학교, 대규모 아파트 단지 인근으로 풍부한 배후 수요가 기대됩니다.

* 근린상가 및 교육시설 등 다양한 업종으로 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

* 인근 해변 및 관광 자원과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 본 물건의 감정가는 910,000,000원입니다.

현재 시장 상황, 물건의 공실 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 법원 경매 절차 및 시장 반응을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 산출해야 하나, 본 정보만으로는 구체적인 금액 산출이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.