나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6015 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내 1층 103호 외 7개호 로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가,다,라,마,바 : 공부 및 현황 '근린생활시설'임. 일련번호 나,사 : 공부상 '근린생활시설'이며, 현황 '공실'임. 일련번호 아 : 공부상 '교육연구시설'이며, 현황 '근린생활시설'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, '상업용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 22미터 내외, 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> -근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6015 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 1층104호

건물명: 일광골드타워

용도: 근린상가

감정가: 1,300,000,000원

토지면적: 12.44㎡ (약 3.76평)

건물면적: 60.24㎡ (약 18.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

건축물대장 상 주용도: 제1종근린생활시설

건축물대장 상 기타 용도: 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설

건물 층수: 지하 3층, 지상 10층

사용승인일: 2020-11-24

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 대규모 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 물건지 동측으로 약 25미터, 남측으로 약 22미터, 북서측으로 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3, 60억원)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

등기부채권 총액: 6,000,000,000원

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 인수되는 임차인이 없더라도, 명도 진행 시 현황 조사 및 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건의 용도는 근린상가로, 주변에 대규모 아파트단지와 학교가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요가 기대됩니다.

현재 건물 일부 호실(나, 사)은 공부상 근린생활시설이나 현황 공실 상태로, 이는 향후 공실 리스크 관리 또는 개선 방안 마련이 필요함을 시사합니다.

나머지 호실들은 공부 및 현황 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 내 '교육연구시설'로 등재된 호실도 현황은 근린생활시설로 사용되고 있어, 향후 업종 변경 또는 용도 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 해빛초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

대규모 아파트 단지가 배후에 자리하고 있어 주민을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 공원 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 동일 채무와 관련된 추가적인 경매 진행 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 일부 호실의 공실 상태는 임대 수익률 하락의 직접적인 요인이 될 수 있습니다.

채권 총액(60억원)이 감정가(13억원)보다 현저히 높아, 낙찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 보증금 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

부산 기장군 일광읍에 위치한 일광골드타워 내 상가 물건으로, 해빛초등학교 인근 대단지 아파트 배후 상권에 위치하여 잠재적 가치는 있으나, 일부 공실 및 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 근린생활시설로서 기본적인 수요는 갖추고 있으나, 공실 호실 관리와 더불어 채권 부담을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 안정적인 임차 수요 확보가 용이한 입지입니다.

향후 지역 개발 또는 아파트 단지 신규 입주 등으로 인한 상권 활성화 시 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

본 물건 외 다른 호실들의 운영 현황 및 공실 해소 방안을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 제한적입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실제 거래 사례, 현장 방문을 통한 임대 시세 조사, 공실 해소 가능성 및 예상 수익률 분석, 명도 저항 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가, 채권 총액, 경매 낙찰가율 추세 등을 참고하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.