나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [7] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 10층1001호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (7)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 10층1001호

토지면적: 96.16㎡ (약 29.08평)

건물면적: 465.62㎡ (약 140.85평)

감정가: 1,480,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 적합한 환경입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로 접근성: 본건은 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 도로에 각각 접하고 있어 차량의 진출입 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접하고 있어 토지 이용에 대한 규제는 일반적인 상업지역과 유사합니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 1월 29일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 임차인: 이명인 (이 )

* 전입일자(사업일자): 2020-12-28

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 참고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못할 경우 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 기타:

* 지상권: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 상세한 내용이 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

말소 예정 권리:

* 소유권보존: 주식회사금빛타워 (2020-12-02)

* 근저당권: 방어진농업협동조합 (2021-01-29, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 방어진농업협동조합 (2025-11-07)

권리 분석 요약: 본 건은 대항력 있는 임차인 이명인(이 )이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 60,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 있어 권리 관계 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 대규모 아파트 단지 인근의 근린상업지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 상가 및 주택이 밀집된 지역으로 지역 경제 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

업종 분석: 건물은 현재 제1종 및 제2종 근린생활시설, 교육연구시설(학원), 운동시설(체력단련장, 골프연습장) 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

경쟁 분석: 해빛초등학교를 중심으로 학원가 형성이 기대되며, 지역 주민들을 위한 체력단련장 및 골프연습장은 꾸준한 수요를 유지할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근의 아파트 단지와 근린생활시설 내에 다양한 상업 및 편의시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 시설: 해빛초등학교가 매우 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

문화/여가 시설: 주변에 공원이 위치하고 있어 휴식 및 여가 활동을 즐기기에 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주위 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이명인(이 )은 대항력을 보유하고 있어, 보증금 60,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (경매 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위에 따른 결과일 수 있으므로 신중한 확인이 필요합니다.)

미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으나, 이에 대한 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 권리관계에 대한 잠재적 리스크가 있습니다.

임대 관계 불명확: 현재 임대차 관계에 대한 상세 정보가 미상으로, 현장 방문 시 정확한 임대차 현황 파악이 중요합니다.

건물 이용 현황: 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 일부 상이하며, 공실과 실제 운영 중인 시설이 혼재되어 있어 향후 효율적인 활용 방안 모색이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치하며, 해빛초등학교 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 상업용 건물입니다. 현재 복합 용도로 활용되고 있으며, 주변 개발 계획과 연계 시 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 지역 내 주요 교육 시설 및 대규모 주거 단지 인근으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 현재의 운동 및 교육 시설 외에도 다양한 근린생활시설로의 전환이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 높습니다.

개발 잠재력: 기장군 일대의 지속적인 개발과 함께 본 건물의 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,480,000,000원

인수 보증금: 0원 (경매 정보 상 '인수 보증금 합계' 기준. 단, 임차인 보증금 60,000,000원은 배당 결과에 따라 인수 가능성 있음)

경매 채권액: 482,755,105원

총 채무액 (근저당 포함): 5,460,000,000원

종합 의견: 본 건은 대항력 있는 임차인 및 불명확한 권리 관계 등 권리적 부담이 존재하는 물건입니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 임차인 보증금 인수 여부, 지상권 등 미확인 권리 내용을 철저히 검토하고, 현장 조사를 통해 실제 권리 관계와 건물 상태를 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 임차인 보증금 인수 시에는 추가적인 가격 조정이 필요합니다.

(임차인 보증금 미인수 가정 시 예상 범위: 1,036,000,000원 ~ 1,184,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.