나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [3] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층303호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (3)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층303호

건물명: 일광골드타워

토지면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 165.50㎡ (약 50.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 626,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 (채권 총액 5,460,000,000원)

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치함.

주위 환경: 본건 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 환경 및 교육 환경이 양호함.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 동측 약 25m 내외, 남측 약 22m 내외, 북서측 약 8m 내외의 도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋음.

토지 이용계획: 삼성리 809-1 및 809-2 필지 모두 근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로1류, 중로1류 등의 도로에 접함. 가축사육제한구역에 포함됨.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

본건은 방어진농업협동조합의 근저당권(2021-01-29 접수, 을3)이 말소기준권리가 되어 진행되는 부동산 임의경매 사건임.

등기부상 확인되는 채권 총액은 5,460,000,000원임.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상임.

임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨. 다만, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 별도 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

건물 구조: 본건이 속한 일광골드타워는 철근콘크리트구조의 지하 3층, 지상 10층 건물임.

전체 용도: 건물 전체 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도로 활용됨.

현재 상태:

* 303호(본건)는 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나, 현재는 공실임.

* 건물 내 일부 호실은 운동시설(체력단련장, 골프연습장) 등으로 사용되고 있음.

주변 상권: 주변에 대규모 아파트 단지가 배후 수요로 존재하여 기본적인 상권 수요가 확보된 지역임.

5. 생활정보

교육 환경: 본건 남동측 인근에 해빛초등학교가 위치하여 학군 수요가 있음.

편의시설: 주변 대규모 아파트 단지 내 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. (구체적인 마트, 병원 등 정보는 제공되지 않음)

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 입지임.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건(303호)이 현재 공실 상태이므로, 교육연구시설(학원)로서 신규 임차인을 확보하거나 다른 용도로 전환 시 임대 수요를 파악해야 함.

임대 관계 미확인: 임대차 계약의 실제 존재 여부 및 세부 조건이 명확하지 않음. 인수 보증금이 0원이라 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 현황 확인은 필수적임.

건물 노후화: (제공된 정보에 기반하여 명확한 언급은 어려우나, 건물 준공 연도 등을 고려한 유지보수 필요성 검토가 필요할 수 있음)

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 일광읍의 신흥 주거 지역 내에 위치한 상업용 집합건물임. 해빛초등학교 인근에 위치하며 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있는 입지임.

교육연구시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 현재 공실인 303호의 경우 적극적인 임대 활동을 통해 수익 창출이 가능할 것으로 보임.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없는 것으로 판단되나, 임대 관계가 미상인 점은 실제 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 초등학교 인근, 대규모 아파트 단지 배후, 편리한 교통망.

복합 용도 건물: 교육, 운동, 근린생활시설 등 다목적 활용 가능.

낮은 권리 인수 부담: 인수 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적음.

임대 수익 잠재력: 공실 공간의 적극적인 임대 전환을 통한 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 626,000,000원임.

주변 시세, 건물 상태, 향후 예상 임대 수익률, 지역 개발 가능성 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

권리 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요인으로 고려될 수 있음.

잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.