나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [6] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 9층901호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (6)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1, 일광골드타워 9층 901호

* 건물명: 일광골드타워

* 용도: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등 복합 용도이며, 본건은 현재 운동시설로 이용 중입니다.

* 감정가: 1,490,000,000원

* 토지 면적: 96.16㎡ (약 29.08평)

* 건물 면적: 465.62㎡ (약 140.86평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 방OOOOOOOO (방어진농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하며, '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 본건 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 접근 도로 상태는 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 근린상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류, 소로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부산지방법원 동부지원의 부동산 임의 경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2021년 1월 29일 접수된 방어진농업협동조합의 근저당권(공동담보)입니다.

* 집합건물 등기부상 채권 총액은 5,460,000,000원입니다.

* 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 주식회사금빛타워 (2020-12-02 접수)

* 근저당권: 방어진농업협동조합 (2021-01-29 접수, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 방어진농업협동조합 (2025-11-07 접수, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이명인)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2020년 12월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 일광골드타워는 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1번지에 소재하며, 해빛초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에는 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 또한 학교, 공원, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 건축물대장상 본 건물은 총 지하 3층, 지상 10층 규모이며, 본건은 9층 901호입니다.

* 건축물대장상 '일광골드타워'의 주요 용도는 제1종근린생활시설이나, 그 외 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도 건물입니다.

* 이용 상태를 보면, 일부 호실(1~3호)은 교육연구시설(학원)로 사용되었으나 현재 공실 상태입니다.

* 나머지 호실(5~7호)은 '베베짐'이라는 명칭으로 운동시설(체력단련장)로, (8~9호)는 '골프존 파크'라는 명칭으로 운동시설(골프연습장)로 일체로 사용되고 있습니다.

* 건축물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 스톤코트 마감, 내벽은 인테리어 및 콘크리트 마감, 창호는 강화유리 및 샷시창 구조입니다 [cite:1, cite:4].

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 해빛초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주위 형성된 근린생활시설을 통해 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 건물 내 편의시설: 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기(2대), 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 (이명인) 임차인은 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되지만, 낙찰 후 명도 진행 시 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 채권자의 채권 총액에 따라 낙찰가의 적정성 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

* 집합건물 등기부상 채권 총액이 54억 6천만원에 달하여, 경매 과정에서 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 초기 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치한 일광골드타워 9층 901호로, 대규모 아파트 단지 및 학교와 인접한 입지 조건을 갖춘 상업용 부동산입니다.

* 현재 운동시설(체력단련장, 골프연습장) 및 교육연구시설(학원)로 활용되고 있으며, 일부 공실이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 상황입니다.

* 주변 시세 및 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 해빛초등학교 인근의 우수한 입지로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장상 학원, 운동시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 유연성을 지니고 있습니다.

* 인수 부담이 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 지하 3층, 지상 10층 규모의 집합건물 내에 위치하여, 향후 확장 또는 추가 수익 창출 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 일광신도시 개발과 연계한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 1,490,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 향후 수익성, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수되는 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 이를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 본 건의 등기부채권 총액이 54억 6천만원에 달하는 점과 공동담보 물건이라는 점을 감안하여, 권리 관계의 최종 정리 및 배당 결과를 예측하며 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 명확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 평가, 최근 실거래가 분석, 임대 수익률 분석 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.