나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층302호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (2)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 3층 302호 (주소: 부산광역시 기장군 해빛1로 74)

* 용도: 건물 전체 복합 용도 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설) - 해당 호실(302호)은 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 등재

* 감정가: 572,000,000원

* 토지면적: 31.23㎡ (약 9.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 151.19㎡ (약 45.73평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 방OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 현황: 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 상태: 본건은 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획:

* 삼성리 809-1: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

* 삼성리 809-2: 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 주식회사금빛타워 (2020-12-02 소유권보존)

* 말소기준권리: 방어진농업협동조합 근저당권 (2021-01-29, 채권액 5,460,000,000원)

* 경매개시결정: 부산지방법원 동부지원 임의경매 (2025-11-07, 채권액 482,755,105원, 채권자: 방어진농업협동조합)

* 등기부채권 총액: 5,460,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 등은 별도 명시된 내용이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 학교(해빛초등학교), 공원 등 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 건물 이용 현황: 본건은 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나, 현재는 일부 공실 상태입니다. 또한, 운동시설(체력단련장, 골프연습장)로 운영되는 호실이 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 지역 특성: 근린상업지역으로 분류되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업, 학원, 운동시설 등 업종의 입점에 유리한 환경입니다.

* 잠재적 상권: 인근 아파트 단지 및 학교의 이용객을 기반으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 해빛초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 녹지 공간: 인근 공원 이용이 가능하여 쾌적한 주거 및 활동 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 교육연구시설 용도의 일부 호실이 공실 상태인 점은 향후 임대 수익률 확보에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 정보 부재: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 인수 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.)

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 타 물건의 경매 진행 시 본건의 매각 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 일광골드타워 내 교육연구시설 및 운동시설 용도의 복합 건물입니다. 해빛초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변의 아파트 단지 및 유동인구를 바탕으로 한 상권 형성 잠재력을 지니고 있습니다. 현재 일부 공실이 있으나, 운영 중인 운동시설이 있어 업종 전환 및 활성화 가능성을 살펴볼 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 등 세부 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 대규모 아파트 단지 인근으로 안정적인 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 교육연구시설 외 운동시설로도 활용 중인 점을 고려하여 다양한 업종 전환 및 임대 수익 창출 기회가 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의성: 차량 접근 용이 및 대중교통망 확보로 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 감정가(572,000,000원)를 기준으로 시장 조사 및 유사 물건 낙찰가율, 본건의 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.