나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6058 [4] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층401호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 소재 '해빛초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 내 제3층 제301호 외 8개호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 인테리어 및 콘크리트 마감 등. 창호 : 강화유리 및 샷시창 구조임.

이용상태

(1)~(3), (4)는 건축물 대장상 교육연구시설(학원)로 현재는 공실 임. (5)~(7)는 운동시설(체력단련장) 명칭: 베베짐으로 일체로 사용중 임. (8)~(9)는 운동시설(골프연습장) 명칭 : 골프존 파크 임.

설비내역

공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 25m 내외, 남측으로 약 22m 내외, 북서측으로 약8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼성리 809-1 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 삼성리 809-2 :근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경6058 (4)

감정가: 541,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 방

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 809-1 일광골드타워 4층401호

용도: 교육연구시설

토지면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

토지지분: 31.00226415882968㎡ (약 9.38평)

건물면적: 148.93㎡ (약 45.05평)

건물지분: 148.93㎡ (약 45.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보 (다수의 부동산이 채무에 대한 담보로 제공되었음을 의미합니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 위치하며, 남동측 인근에 '해빛초등학교'가 소재합니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 도로

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 동측 약 25m, 남측 약 22m, 북서측 약 8m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 방어진농업협동조합의 근저당권(접수일자 2021-01-29)으로 확인됩니다.

3.2. 기타 권리사항

소유권보존 등기(주식회사금빛타워, 2020-12-02)가 존재하며, 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정(2025타경6058)이 등기되어 있습니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 수 있으므로, 현장 방문 등을 통해 정확한 점유 및 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황 및 업종

일광골드타워는 철근콘크리트구조 지하 3층, 지상 10층 규모의 집합건물입니다. 본 물건(401호)은 건축물대장상 교육연구시설(학원)로 등재되어 있으나 현재는 공실 상태입니다. 건물 내 다른 호실들은 운동시설(체력단련장, 골프연습장) 등으로 이용되고 있어 복합 상업 시설로 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 및 개발 현황

본 건은 일광신도시와 인접하여 있으며, 대규모 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다. 또한, 국립부산과학관, 일광해수욕장, 기장야구테마파크 등 관광 및 레저 시설이 인접해 있어 유동인구 유입 가능성이 있습니다. 일광유원지 진입도로 및 주차장 조성사업 등 지역 개발이 추진 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 해빛초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 여가 시설

* 주변에 아파트 단지, 공원, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 일광해수욕장, 해안도로, 국립부산과학관 등 해양 및 문화, 레저 시설 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보 물건들의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 물건의 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 정확한 임차인의 현황 파악이 필수적입니다.

6.3. 공실 위험

현재 교육연구시설(학원) 용도로 이용 가능하나 공실 상태이므로, 향후 임차인을 확보하기 위한 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 일광읍의 신흥 주거 및 상업 지구에 위치하며, 해빛초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 도로 접근성이 좋고, 주변에 다양한 편의 및 레저 시설이 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 교육연구시설로서의 활용 가능성 및 주변 개발 계획 등을 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 해빛초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 일광신도시 개발 및 주변 관광/레저 시설 접근성으로 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 건물이므로 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 현재 공실 상태이나, 적절한 임대차 계획 수립 시 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

* 해당 지역의 최근 3~6개월간 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현재 시장 상황 및 향후 부동산 경기 전망

* 건물 내부 상태 및 리모델링 필요 여부 등 상세 현장 조사

* 공실 가능성 및 예상 임대 수익률 분석

제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가의 도움을 받아 상세한 시장 조사 및 분석을 수행하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.