나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10061 [3] 경상남도 통영시 용남면 지도리 94-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 일련번호1,2,5는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 북동측 인근에 위치하고, 일련번호4는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 어촌주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

ㆍ일련번호 1,4,5: 본건까지 차량 출입은 불가능하며, 위치 및 대중교통수단 이용의 용이성 등을 고려시 제반 교통사정은 다소 불편시 됨. ㆍ일련번호2: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 위치 및 대중교통수단 이용의 용이성 등을 고려시 제반 교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호1:완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지' 상태임. ㆍ일련번호2:완경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. ㆍ일련번호4:완경사지세 내 부정형 토지로서, 현황 '휴경지' 상태임. ㆍ일련번호5: 급경사지세 내 부정형 토지로서, 소나무 및 활잡목 등이 소재하는 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

ㆍ일련번호1,4,5: 맹지 상태로서, 인접 토지를 경유하여 출입은 가능함. ㆍ일련번호2: 본건 남서측으로 노폭 약 1.5~3미터 정도의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ일련번호1,4:「토지이용계획확인서」상 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농리임. ㆍ일련번호2:「토지이용계획확인서」상 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역 (2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. ㆍ일련번호5:「토지이용계획확인서」상 생산관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

<제시외건물> ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층, 가추, 약 5.9㎡ ㄴ)샷시조 강판지붕 단층, 보일러실, 약 0.6㎡ 이상 2개동이 소재하며, 경매 진행시 일괄진행여부 등 재확인 바람.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호2는 등기사항전부증명서상의 면적 '288㎡' 과 일반건축물대장상상의 토지면적 '269.5㎡' 이 상이한 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -본건 토지,건물은 공유지분 부동산으로서, 위치 및 경계확인이 불분명하여 토지,건물 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하여 평가하였음. -본건 토지 일련번호1,4는 지목이 '전,답' 이나, 오랜 기간 휴경지 상태이며, 인접 토지와의 지적 경계를 명확하게 확인하기 어려운 상태로서, 지적 경계 등의 정확한 확인은 전문적인 경계측량 후 재확인이 필요한 것으로 사료되니 경매진행시 참고하시기 바람. -본건 기호(1,4) 일부 및 기호(5) 지상에 자생하는 수목 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 해당 토지가격에 포함하여 평가하였음. -본건 기호(2) 토지 지상의 제시외건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 관찰감가법을 병용하였음. -본건 기호(2) 토지는 건축물현황도 등(항공사진)을 참고할 시 담벼락 기준으로 일부 지적경계가 불분명하며, 타인 점유 및 지적경계 등의 정확한 확인은 지적 측량이 필요할 것으로 사료되는 바 업무 집행시 참고 바람. -본건 기호(2) 지상으로 귀 의뢰목록외에 별도의 등기사항전부증명서상에 현황상 확인이 되지 않는 건물이 기재되어 있는바 참조하시기 바람.[기재된 건물내역 : 목조 초즙 평가건본가, 건평10평, 소유자:전기옥]

건물감정평가요항표

건물의 구조

3. 블록조 슬레이트지붕 단층 건으로서, -외벽 : 적타일마감 및 몰탈위페인팅마감. -내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등. -바닥 : 타일마감 등 -창호 : 목재 및 샷시창호임. 3-1. 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서, -외벽 : 몰탈위페인팅마감. -내벽 : 몰탈위페인팅마감 등. -바닥 : 장판지 및 타일마감. -창호 : 샷시창호임.

이용상태

3. 주택으로 이용중임. 3-1. 창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

3. 제반 급배수 및 위생설비,난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -후첨 '사진용지'에서와 같이 본건 건물 주위 데크시설은 건물의 종물 및 부합물로 판단되어 건물에 포함평가하였음. -본건 건물은 현장조사시 폐문 및 부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능한 바 외부관찰을 포함한 통상적인 내부 상태 등을 기준으로 평가하였으며 본건 제시목록상의 토지들은인접 토지와의 경계가 불확실한 부분이 있는바 향후 전문적인 경계측량을 통해 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10061 (3)

* 소재지: 경상남도 통영시 용남면 지도리 94-2

* 용도: 답

* 감정가: 853,280원

* 토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

* 토지지분: 53.32㎡ (약 16.13평)

* 매각대상: 토지지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 교OOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항:

* 지분매각이며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

* 농지취득자격증명 제출 필요(미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건 토지는 경상남도 통영시 용남면 지도리 소재 '지도선착장' 인근에 위치합니다.

* 주위는 어촌주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 해안 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 불가능하거나 제한적이며, 대중교통 이용의 용이성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 다소 불편할 것으로 판단됩니다.

* 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 위치 및 대중교통 수단 이용 편의성을 고려하면 불편함이 있습니다.

* 형태 및 이용상태

* 토지 일부(일련번호1,4)는 완경사지세 내 부정형 토지로 현재 '휴경지' 상태입니다.

* 다른 토지(일련번호2)는 완경사지세 내 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

* 급경사지세 내 부정형 토지(일련번호5)는 '자연림' 상태입니다.

* 인접 도로상태

* 일부 토지(일련번호1,4,5)는 맹지 상태이며, 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 일부 토지(일련번호2)는 남서측으로 노폭 약 1.5~3미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 일부 토지는 '생산관리지역', '계획관리지역'에 속하며, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 '영농여건불리농지' 또는 '준보전산지'로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 2012년 12월 21일 접수된 주식회사신용회복기금의 2번 송미영지분가압류 (권리금액 5,897,879원)입니다.

* 경매개시결정: 2026년 1월 16일 접수된 교보생명보험주식회사의 2번 송미영지분강제경매 (권리금액 15,368,554원)입니다.

* 총 등기부채권액: 18,314,327원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 현재 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경은 해안 농경지대로서, 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

* 상업 시설이나 주요 편의 시설이 밀집한 지역은 아니며, 지역 주민들의 생활권 중심입니다.

* 교통 접근성이 다소 불편하여 활발한 상권 형성보다는 지역적 특성이 강하게 나타납니다.

5. 생활정보

* 편의시설

* 해당 물건지 인근에는 '지도선착장'이 위치합니다.

* 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 부족하며, 면소재지 등으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

* 검색 결과, 해당 지역은 섬 지역으로 편의시설이 제한적일 수 있습니다.

* 교통

* 섬 지역 특성상 정기적으로 운항하는 차도선(페리) 이용이 필요하며, 운항 시간표 확인이 필수적입니다.

* 차량 접근이 제한적이며, 대중교통 이용 역시 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 공유자 문제: 전체 토지의 일부 지분만을 취득하므로, 나머지 공유자와의 토지 이용 및 관리 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성 제한: 일부 토지는 맹지이며, 차량 접근이 어렵습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 현황 불일치: 일부 토지는 지목과 현황이 다르거나, 지적 경계가 명확하지 않아 추가적인 경계 측량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 경량철골조 가추(약 5.9㎡) 및 샷시조 보일러실(약 0.6㎡)이 소재하며, 경매 시 일괄 매각 여부를 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 토지 일부의 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 상이하므로 경매 시 유의해야 합니다.

* 기존 건물 관련 정보: 등기부상 현황과 다른 건물이 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 용남면 지도리 소재 농경지 지분 매각 건입니다. 감정가는 853,280원이나, 토지 전체 면적 400.00㎡ 중 13.33%에 해당하는 53.32㎡ 지분만 매각 대상입니다. 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 접근성 불편 등 다수의 제약 사항이 존재합니다. 주위 환경은 해안 농경지대이며, 지역적 특성상 편의시설이나 교통이 다소 불편할 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고 등 권리 관계도 복잡할 수 있으므로, 현장 조사와 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 지분 매각임을 감안하더라도, 상대적으로 낮은 감정가로 인해 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

* 지역적 특성 활용: 통영시 지도리 지역의 어촌 및 자연 환경과 관련된 특정 용도로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. (예: 주말 주택, 낚시 관련 시설 등)

* 토지 이용 계획: 일부 계획관리지역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 계획을 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 지분, 맹지, 농지 관련 제약은 여전히 존재합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 지분 매각, 맹지, 농지, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 복합적인 요소를 가지고 있어 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 제시된 감정가(853,280원)가 전체 토지 400㎡에 대한 감정가라고 가정할 경우, 지분 비율(약 13.33%)에 따른 비례 가치는 약 113,822원 수준으로 산출됩니다. 그러나 실제 낙찰가는 현장 상황, 입찰자의 전략, 공유자 우선매수권 행사 여부 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 투자자는 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 평가하고, 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재로서는 제시된 정보를 바탕으로 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.