나이스옥션 법원경매 포항 2024타경3542 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 584 강변유강코아루4단지노블 401동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 소재‘유강초등학교’남동측 인근에 위치하는 "강변유강코아루4단지노블 제401동 제5층 제501호" 단위세대로서 부근일대는 기존 주택지대로서 아파트단지, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 21층건 중 제5층 제501호 단위세대로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅, 화강석 및 치장벽돌 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형지로서 인접지와 대체로 등고 자체 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 15미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도
보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 중점경관관리구역(2020-02-13)(형산강).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 "조은하"임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경3542 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 584 강변유강코아루4단지노블 401동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 65,100 만원

* 건물면적: 208.96㎡ (약 63.2평)

* 토지면적: 93.52㎡ (약 28.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

* 건축연도: 2009년

* 총세대수: 158세대 (강변유강코아루4단지 전체)

* 주차대수: 총 384대 (지하 366대, 지상 18대)

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 포항시 남구 연일읍 유강리 소재 ‘유강초등학교’ 남동측 인근

* 주변환경: 아파트 단지, 다가구/다세대 주택, 근린생활시설, 학교 등이 형성된 기존 주택지대

* 교통: 차량 출입 가능, 제반 교통사정 보통. 북서측으로 폭 약 15미터 포장도로 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)

* 주요 시설 접근성: 유강초등학교 인접

1.1. 1.주변 시설 분석

* 유강초등학교: 본건에서 남동측 인근에 위치하여 교육 환경 우수.

* 인근 지역: 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 접근 용이.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(형산강) 등의 공법상 제한 사항 존재.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 말소기준권리: 2018년 6월 12일 접수된 교보생명보험주식회사 근저당권 (을21, 30,000 만원)

* 등기부채권 총액: 67,319 만원

* 채무자가 인수하는 보증금 및 차임: 0원.

* 임차인 현황: 임대 관계 미상이며, 인수할 보증금은 없습니다. (주의: 점유자 현황은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 아파트 단지가 주를 이루는 주거 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 유강초등학교가 인접하여 주거 가치 상승 요인.

* 교통: 포항 시내 접근성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 이동이 편리한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 내 시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 지하 전기차 충전기 (8대) 등

* 주거 환경: 철근콘크리트구조, 21층 건물 중 5층에 위치하여 생활 소음 및 조망 등에서 일정 수준의 쾌적성 확보 가능.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 설비 등 기본 생활 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외 유사한 경매 사건(2024타경37583)이 존재했으나, 등기부상 모두 말소 처리되었습니다. 다만, 중복사건 표기는 잠재적인 권리관계 복잡성 또는 추가적인 법적 절차의 가능성을 시사하므로, 법원 조사를 통해 상세 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대 관계 미상: 점유자 현황이 파악되지 않아, 실제 점유자 및 명도 관련 이슈 발생 가능성이 있습니다. (인수 보증금은 없으므로 보증금 관련 부담은 없습니다.)

* 공법상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(형산강) 등 공법적 규제 사항이 존재하나, 현 아파트 용도에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 남구 연일읍에 위치한 강변유강코아루4단지노블 아파트로, 전용면적 208.96㎡(약 63.2평)의 넓은 면적을 가진 주거용 부동산입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 매각 후 소유권 이전이 깔끔하게 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교육 시설이 인접해 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

* 다만, 중복 사건 표기 및 임대 관계 미상 등의 사안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계 명확: 매각으로 인한 모든 권리 소멸로 안전한 취득 가능.

* 실수요 만족: 넓은 면적, 양호한 입지, 교육 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 시장 경쟁력: 포항 지역 내 중대형 아파트로서 안정적인 수요 기대.

* 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 인프라 개선 시 가격 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 1월 28일, 208.963㎡, 16층: 60,000 만원

* 2026년 4월 28일, 208.963㎡, 19층: 58,000 만원

* (참고) 2026년 6월 1일, 160.126㎡, 12층: 55,000 만원

* 감정가: 65,100 만원

* 분석: 최근 동일 면적 거래 사례는 58,000 만원에서 60,000 만원 수준으로, 감정가(65,100 만원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있습니다. 5층이라는 점을 감안할 때, 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 59,000 만원 ~ 61,000 만원 범위 내에서 경쟁 상황 및 내부 기준에 따라 결정.

* 추천 입찰가: 60,000 만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.