나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10005 [2] 경상남도 거제시 동부면 산양리 1010-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 '동부중학교' 남측 인근에 위치하며 부근은 면소재지 인근으로 경지정리지역 중심의 농경지대로 제반 주위환경 보통입니다.

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 와룡리 소재 '하이저수지' 북측 근거리에 위치하며 부근은 임야가 주를 이루며 일부 전, 답 등이 혼재하는 산간농경지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

기호3) 토지는 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 다소 불편합니다.

교통상황

토지는 소형차량의 접근이 가능하고, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호3): 부정형의 완경사지로 현황 ' 토지임야' 입니다.

형태 및 이용상태

기호1):세장형의 평지로 현황 ' 답' 입니다. 기호2):삼각형의 평지로 현황 ' 답' 입니다.

인접 도로상태

기호3): 맹지입니다.

인접 도로상태

기호1): 남동측으로 노폭 약3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호2): 동측으로 노폭 약4m~5m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(동부초등학교부설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, <농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>. 기호2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23), <농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>.

토지이용계획 및 제한상태

기호3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 야생동물보호구역(2016-04-22)(애호지구보호구)<야생동물 보호 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호3): 공부상 지목 '답'이나 현황은 '토지임야'입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: -

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 1010-2에 소재한 토지입니다.

사건번호는 통영지원 2026타경10005 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

토지의 용도는 '답'이며, 감정가는 36,288,000원입니다.

토지면적은 448.00㎡ (약 135.52평)입니다.

건물은 존재하지 않으며, 매각 대상은 토지입니다.

채권자는 거제농업협동조합입니다.

본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 '동부중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 면소재지 인근으로 경지정리지역 중심의 농경지대로 이루어져 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 평지로 현황 '답'이며, 남동측으로 노폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

소형 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

인근에는 거제자연휴양림, 거제자연예술랜드 등 자연 및 휴양 시설이 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 거제농업협동조합의 근저당권(접수일자 2020-07-14, 채권금액 30,000,000원)입니다.

이 외 최종국 앞으로의 소유권 이전(접수일자 2020-07-14) 및 거제농업협협동조합의 임의경매개시결정(접수일자 2026-01-07) 등기가 존재합니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 임의경매개시결정 등기를 포함한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지대로서, 인근에는 농업 시설 및 주거 시설이 혼재합니다.

가까운 거리에 동부중학교가 있어 배후 수요는 있으나, 상업적 기능을 갖춘 상권과는 거리가 있습니다.

본격적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농업적 가치 및 토지 이용 규제를 중심으로 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 거제시 동부면은 농촌 지역으로, 면소재지 인근으로 기본적인 생활 편의시설이 분포합니다.

인근에 동부중학교가 있어 교육 시설 접근성이 있습니다.

거제자연휴양림, 거제자연예술랜드 등 자연 친화적인 휴양 공간이 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

기존의 쓰레기 분리수거장 관련 민원이 있었던 지역으로, 생활 폐기물 관련하여 주민들의 공동 대응이 필요한 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 반드시 해당 자격증명을 발급받아야 합니다.

본 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동부초등학교, 동부초등학교부설유치원), 농업진흥구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 적용되어 있어 개발이 제한될 수 있습니다.

기존 '답' 지목에도 불구하고, 일부 토지에서는 현황이 '임야'이고 맹지이며 교통이 불편하다는 제시된 내용이 있어, 실제 현황 확인이 필요합니다. (단, 본 건 소재지인 산양리 1010-2는 '답'으로 기재되어 있으며, 남동측으로 도로와 접해 있어 기호1)의 상황과 부합하는 것으로 판단됩니다.)

공동담보 물건이므로, 해당 채무의 다른 담보물건 현황에 따라 경매 진행 및 채무 잔액에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 동부면의 농경지로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

주변 환경은 농경지대가 주를 이루며, 교육시설 및 자연휴양 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

다양한 토지이용 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따를 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 농지 취득 관련 절차를 반드시 숙지하고 진행해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

농업 경영을 목적으로 하거나, 해당 지역의 농지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

자연환경이 좋은 지역에 위치하여 전원생활 또는 주말농장 용도로도 고려해볼 수 있습니다.

엄격한 농지 관련 법규를 이해하고 준수할 수 있는 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 36,288,000원을 기준으로, 주변 농지 시세, 향후 개발 가능성, 농지취득자격증명 발급 용이성, 물건의 정확한 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 감정가를 기준으로 전략 수립이 가능합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 권리 분석, 현장 조사를 포함한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.