나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4130 [2] 경상남도 진주시 내동면 유수리 691-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모님 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반
적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 3: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지(상호: 진주 제이원빌리지)로 이용중임.
일련번호 5: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 6-8: 평지의 부정형 토지로서, 일련번호 3,20의 부속토지로 이용중임.
일련번호 9: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 12: 평지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 15: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 16,17: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 18,19: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 20: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지로 이용중임.
일련번호 22-25: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 26: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 27,29: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 28: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 30-32: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 33: 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 34: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남측으로 약 5미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 5,22-24 도로에 접함.
일련번호 6-9: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 10: 본건 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 12: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 16 도로에 접함.
일련번호 15: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17 도로에 접함.
일련번호 18,19: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 20: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 25 도로에 접함.
일련번호 26: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,27,29 도로에 접함.
일련번호 28: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 30: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 31: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 32: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 33: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 34: 본건 북서측, 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,29 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 3,5: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 6-10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 12: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 15: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 16: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 17-19: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 20,22-25: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.

일련번호 26-32: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 33: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산
지관리법>.

일련번호 34: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1,2-2: 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 슬래브, 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시 및 목재창 구조임.

일련번호 4-1: 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬, 징크판넬 마감,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 4-2-4-8: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 타일 붙임,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 11: 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 13: 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 14: 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.


일련번호 35: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1,2-2: 주택으로 이용중임.
일련번호 4-1: 근린생활시설(글램핑장시설 관리동)로 이용중임.
일련번호 4-2-4-8: 야영장시설(글램핑장 화장실)로 이용중임.
일련번호 11: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.
일련번호 13: 단독주택(펜션)으로 이용중임.
일련번호 14: 근린생활시설(공실) 용도임.
일련번호 35: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1,2-2: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 4-1-4-8: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 11,13: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 14: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 35: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1,3,5,7,8,10 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(1-12)가
소재하나, 용도 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미 상.

2) 기 타
① 본건 건물 일련번호 4-1-4-8은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
② 귀 제시목록상 건물 일련번호 21은 공부상 등재되어 있으나 현황은 소재불명임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘(3)~(12)’]매각포함.
-제시외구축물[감정서상 ‘a~f’] 매각포함.
-목록[4]일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
-조경수, 조경석, 연못 등은 토지에 포함하여 평가함.
-건물에 부합된 데크, 철구조물 등은 건물에 포함하여 평가함.
-목록[3][12]이동이 용이한 컨테이너박스 평가 및 매각 각 제외.
-목록[6~9,15,26,]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경4130 (2)

소재지: 경상남도 진주시 내동면 유수리 691-4

용도: 단독주택

감정가: 1,989,756,650원

토지면적: 7235.00㎡ (약 2,189평)

건물면적: 578.53㎡ (약 175평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 전·답 등이 형성되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 일반적인 수준으로 판단됩니다. 다양한 필지로 구성되어 있으며, 주거용 건부지, 글램핑장 부지, 도로, 묵전, 주상용지, 주거나지, 자연림 등 다양한 용도로 이용 중이거나 이용 가능한 토지가 혼재되어 있습니다. 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있어 인접 필지를 통한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 보전녹지지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등이 혼재되어 있어 토지 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건은 복수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있는 물건입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 최종적으로 확인이 필요합니다.

등기부상 총 채권액은 약 17억 5천만원에 달하며, 주식회사 다이아대부, 농업협동조합자산관리회사, 국민건강보험공단, 경남신용보증재단 등의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

임차인 현황으로는 김준영 씨(보증금 100만원, 차임 20만원, 2020.06.24 전입, 대항력 있음)와 박아경 씨(보증금 6,000만원, 차임 0원, 2018.11.01 전입, 대항력 있음)가 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 있으나, 임차인 현황과 상반될 수 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 진주시 외곽 지역으로, 농경지와 단독주택이 혼재된 전원적인 환경입니다. 인근에 '제이원빌리지'와 '피카푸 피크닉앤글램핑' 등 글램핑 시설이 운영되고 있어 관광 및 휴양 관련 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. 이는 토지의 일부가 글램핑장 부지로 이용되고 있는 점과도 일치합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설이 밀집한 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변 지역에는 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 규제가 적용되고 있어 상권 개발 시 해당 규제들을 고려해야 합니다. 또한, 진주시 내동면 지역에는 과거부터 쓰레기 매립장, 재활용 선별장, 가축분뇨 처리시설 등 혐오시설 설치와 관련된 주민 민원이 지속적으로 제기되어 왔으며, 소각장 설치 계획 등으로 인해 환경 및 지역 주민들과의 갈등 요인이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 진주시 내동면 유수리에 위치하며, 주변에는 단독주택 및 농경지가 분포하고 있습니다. 주요 편의시설이나 문화 시설 등은 진주시 도심으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 진주시는 촉석루, 진양호, 진주성 등 다수의 관광 자원을 보유하고 있어 이를 활용한 관광 수요가 있습니다. 인근에 '내동초등학교'가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, '진주남부농협 하나로마트' 등 기본적인 생활 편의 시설도 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지의 지목, 이용 상태, 토지이용계획이 상이하여 관리 및 활용에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 일부 건물(목록)에 위반건축물로 등재된 사실이 있어, 향후 원상복구 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 실제 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 보증금 미상 임차인과는 달리 보증금액은 명시되어 있으나, 인수 여부 불명확성은 잠재적 리스크입니다.

* 진주시 내동면 지역은 과거부터 혐오시설 설치 등으로 인해 주민 민원이 잦은 지역으로, 소각장 및 축산분뇨 처리시설 설치와 관련된 주민 반대 및 갈등이 지속되고 있어, 지역 사회와의 관계 형성에 신중을 기해야 할 수 있습니다.

* 건축물 중 일부(건물 일련번호 21)는 공부상 등재되어 있으나 현황은 소재불명으로, 이는 사실 관계 확인 및 정리가 필요함을 시사합니다.

* 일부 토지는 지적도상 맹지로서 접근성 확보 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 내동면 유수리에 위치한 대규모 토지(7,235.00㎡)와 단독주택 및 부속 건물(578.53㎡)을 포함한 일괄매각 물건입니다. 총 감정가는 약 19.9억원이며, 복잡한 권리 관계와 다수의 필지, 다양한 용도의 토지가 혼재되어 있어 일반적인 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 글램핑장 등 상업적 용도로 활용되고 있는 점을 고려할 때, 토지 자체의 개발 잠재력은 크다고 볼 수 있습니다. 그러나 위반건축물, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 혐오시설 관련 지역 민원 등 여러 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 정확한 현황을 파악하는 것이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적(약 2,189평)을 활용한 개발 잠재력이 높습니다. (예: 글램핑장 확장, 전원주택 단지 조성, 근린생활시설 신축 등)

* 이미 글램핑장, 단독주택 등 다양한 용도의 건물이 존재하여 즉시 활용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 진주시는 서부 경남의 중심 도시로서 지속적인 발전 가능성이 있으며, 본건은 진주시 외곽에 위치하여 전원생활과 도심 접근성을 동시에 고려할 수 있는 입지입니다.

* 일부 토지는 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 규제 완화 시 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,989,756,650원입니다. 현재 공개된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 유사 지역의 최근 토지 및 부동산 거래 사례, 건축물의 상태, 개발 가능성, 제반 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

진주시 내동면 지역의 토지 거래 사례를 보면, 평당 5만원부터 10만원 이상까지 다양하게 거래되고 있으며, 전원주택이나 부지를 갖춘 단독주택의 경우, 면적과 입지에 따라 수억원을 호가하는 사례도 있습니다. 다만, 본건과 같이 대규모 필지에 복합적인 용도 및 시설이 혼재된 경우, 직접적인 비교가 어렵습니다.

따라서, 본건의 투자 가치를 산정하기 위해서는 현장 방문을 통한 건물의 상태, 부대 시설의 활용도, 토지의 정확한 현황 파악이 필수적입니다. 또한, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 위반건축물 처리 비용, 농지취득자격증명 관련 부담 등을 고려하여 입찰 참여 여부 및 금액을 신중하게 결정해야 합니다.

현재 감정가 수준은 이러한 요소들을 반영한 초기 기준가로 판단되며, 경매 절차 진행 시 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 보증금 인수액이 0원이라고 가정할 경우, 감정가를 기준으로 하여 약 70~90% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 철저한 자체 조사 후 결정해야 할 사항입니다. (본 예상 입찰가는 정보 부족으로 인한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.