나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4130 [1] 경상남도 진주시 내동면 유수리 688-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모님 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반
적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 3: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지(상호: 진주 제이원빌리지)로 이용중임.
일련번호 5: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 6-8: 평지의 부정형 토지로서, 일련번호 3,20의 부속토지로 이용중임.
일련번호 9: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 12: 평지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 15: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 16,17: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 18,19: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 20: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지로 이용중임.
일련번호 22-25: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 26: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 27,29: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 28: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 30-32: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 33: 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 34: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남측으로 약 5미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 5,22-24 도로에 접함.
일련번호 6-9: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 10: 본건 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 12: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 16 도로에 접함.
일련번호 15: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17 도로에 접함.
일련번호 18,19: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 20: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 25 도로에 접함.
일련번호 26: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,27,29 도로에 접함.
일련번호 28: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 30: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 31: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 32: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 33: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 34: 본건 북서측, 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,29 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 3,5: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 6-10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 12: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 15: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 16: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 17-19: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 20,22-25: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.

일련번호 26-32: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 33: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산
지관리법>.

일련번호 34: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1,2-2: 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 슬래브, 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시 및 목재창 구조임.

일련번호 4-1: 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬, 징크판넬 마감,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 4-2-4-8: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 타일 붙임,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 11: 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 13: 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 14: 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.


일련번호 35: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1,2-2: 주택으로 이용중임.
일련번호 4-1: 근린생활시설(글램핑장시설 관리동)로 이용중임.
일련번호 4-2-4-8: 야영장시설(글램핑장 화장실)로 이용중임.
일련번호 11: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.
일련번호 13: 단독주택(펜션)으로 이용중임.
일련번호 14: 근린생활시설(공실) 용도임.
일련번호 35: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1,2-2: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 4-1-4-8: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 11,13: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 14: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 35: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1,3,5,7,8,10 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(1-12)가
소재하나, 용도 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미 상.

2) 기 타
① 본건 건물 일련번호 4-1-4-8은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
② 귀 제시목록상 건물 일련번호 21은 공부상 등재되어 있으나 현황은 소재불명임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘(1)(2)’]매각포함.
-본건 건물은 공부상 2개동으로 등재되어 있으나 현황은 1개동인 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경4130 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 내동면 유수리 688-3

* 토지면적: 139.00㎡ (약 42.0평)

* 건물면적: 83.20㎡ (약 25.2평) + 제시외 7.30㎡ (약 2.2평)

* 감정가: 37,358,500원

* 용도: 단독주택 (단, 토지 이용 현황은 주거용 건부지, 글램핑장 부지, 도로, 묵전 등 다양하게 활용 중)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있으며, 농촌 및 전원적인 분위기를 띕니다.

* 교통: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 도로: 물건지 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지 또는 일부 현황 도로를 통해 접근 가능합니다. 남측으로 약 5미터 폭의 도로에 접해있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자를 기준으로 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 금액이 미상일지라도 명도 및 권리 관계에 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 인수 권리

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2022-05-09)

* 본 경매 사건의 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 낙찰로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 채무 총액 1,750,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 진주시 내동면의 농촌 지역에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 및 농업 관련 활동 중심의 입지입니다.

* 주변에 글램핑장 부지로 활용되었던 이력이 있어, 지역 내에서 관광 관련 활동이 일부 있을 수 있습니다.

* 진주시 중심 상권과는 거리가 있어, 대형 상업 시설 이용은 제한적입니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 보전녹지지역 등이 혼재하며, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 개발에 제약이 되는 용도지역 및 제한사항이 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 진주시 내동면 소재지 및 인근 마을의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 진주시 중심부로 이동해야 합니다.

* 교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 존재하나, 물건지와의 정확한 거리는 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 주요 종합병원 및 의원은 진주시 중심부에 위치해 있습니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 다만, 일부 토지가 묵전 상태로 있어 관리가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 설 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 건물 현황 및 공부 차이: 건물은 공부상 2개 동으로 등재되어 있으나 현황은 1개 동인 건물입니다. 또한, 제시외 건물 2건이 감정서상 매각 포함되어 있어 현황과 공부 상 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 위반건축물: 건물 일련번호 4-1~4-8은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 다수의 토지 필지: 총 34개 필지로 구성된 토지는 활용 및 관리에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다. 일부 필지는 맹지이거나 묵전 상태로 있어 추가적인 관리 및 정비가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등이 혼재되어 있어 건축 또는 개발 시 다양한 법규의 적용을 받게 됩니다.

* 건물 소재 불명: 건물 일련번호 21번은 공부상에는 등재되어 있으나 현황 소재불명 상태입니다.

* 농촌 지역의 특성: 주변에 전·답이 많고 가축사육제한구역이 존재하므로, 농업 활동으로 인한 냄새 등 농촌 지역의 고유한 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 내동면 유수리에 소재한 단독주택과 다수의 토지로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 37,358,500원으로 낮게 책정되어 있으나, 이는 토지의 다양한 현황 및 용도 제한, 건물의 상태 등을 반영한 결과로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금은 0원으로 신고되었으나 이에 대한 세심한 주의가 요구됩니다. 또한, 일부 건물에 위반건축물 등재되어 있어 법적, 행정적 리스크가 존재합니다.

다수의 토지 필지가 복합적으로 얽혀 있고, 일부는 묵전 상태이거나 맹지인 점은 관리의 복잡성을 더합니다. 과거 글램핑장 부지로 활용된 이력이 있어, 이를 활용한 사업적 접근도 가능성을 타진해볼 수 있으나, 용도지역 제한 및 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

전반적으로 본 물건은 단순 주거용 부동산 매입보다는 투자 또는 개발 목적의 접근이 필요한 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 대비 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: 다양한 용도로 활용 가능한 다수의 토지 필지를 보유하고 있어, 재정비 또는 개발을 통해 가치를 높일 수 있습니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

* 전원 생활 환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 환경에서 전원 생활을 영위하고자 하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 진주시의 도시 계획 및 개발 동향에 따라 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (이는 별도의 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 유사 물건의 매매/임대 정보가 부족하고, 물건의 복합적인 특성(다수의 토지 필지, 글램핑장 이력, 용도 제한, 위반건축물 등)으로 인해 직접적인 시장가 산정에 한계가 있습니다.

그러나 감정가 37,358,500원을 기준으로, 물건의 잠재적 위험 요소(대항력 있는 임차인, 위반건축물, 다수 필지의 관리 문제, 묵전 상태 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 접근: 감정가 37,358,500원

* 위험 요소 고려: 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 위반건축물, 토지 상태(묵전, 맹지) 등을 감안하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 추가 비용 고려: 명도, 행정 처리, 시설 보수 등에 소요될 수 있는 추가 비용을 반드시 염두에 두어야 합니다.

현 시점에서의 예상 입찰 범위는 30,000,000원 ~ 35,000,000원으로 제안합니다. 이는 잠재적 위험을 충분히 반영한 보수적인 예측이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 조사 후 최종 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.