나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4130 [3] 경상남도 진주시 내동면 유수리 산126 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모님 · 평가일 2024.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반
적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 평지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 3: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지(상호: 진주 제이원빌리지)로 이용중임.
일련번호 5: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 6-8: 평지의 부정형 토지로서, 일련번호 3,20의 부속토지로 이용중임.
일련번호 9: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 12: 평지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.
일련번호 15: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 16,17: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 18,19: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 20: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지로 이용중임.
일련번호 22-25: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 26: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 27,29: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.
일련번호 28: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 30-32: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.
일련번호 33: 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호 34: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 본건 남측으로 약 5미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 5,22-24 도로에 접함.
일련번호 6-9: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 10: 본건 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 12: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 16 도로에 접함.
일련번호 15: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17 도로에 접함.
일련번호 18,19: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 20: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 25 도로에 접함.
일련번호 26: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,27,29 도로에 접함.
일련번호 28: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.
일련번호 30: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 31: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 32: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호 33: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.
일련번호 34: 본건 북서측, 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17,29 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 3,5: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 6-10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 12: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 15: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 16: 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률>.

일련번호 17-19: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 20,22-25: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>.

일련번호 26-32: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

일련번호 33: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산
지관리법>.

일련번호 34: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1,2-2: 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조 슬래브, 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽: 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시 및 목재창 구조임.

일련번호 4-1: 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬, 징크판넬 마감,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 4-2-4-8: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 타일 붙임,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 11: 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 13: 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 14: 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.


일련번호 35: 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물로서,
외 벽: 스타코플렉스 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1,2-2: 주택으로 이용중임.
일련번호 4-1: 근린생활시설(글램핑장시설 관리동)로 이용중임.
일련번호 4-2-4-8: 야영장시설(글램핑장 화장실)로 이용중임.
일련번호 11: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.
일련번호 13: 단독주택(펜션)으로 이용중임.
일련번호 14: 근린생활시설(공실) 용도임.
일련번호 35: 단독주택(풀빌라)으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-1,2-2: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 4-1-4-8: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 11,13: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.
일련번호 14: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 35: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1,3,5,7,8,10 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(1-12)가
소재하나, 용도 등으로 보아 별 영향이 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미 상.

2) 기 타
① 본건 건물 일련번호 4-1-4-8은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
② 귀 제시목록상 건물 일련번호 21은 공부상 등재되어 있으나 현황은 소재불명임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[30][33]중 일부는 현황 ‘도로’로 이용중인 바, 이를 감안하여 평가함.
-목록[33]분묘 소재, 육안으로 확인 불가한 추가 분묘 소재할 수 있으며, 최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-목록[30~32]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경4130 (3)

* 소재지: 경상남도 진주시 내동면 유수리 산126

* 토지용도: 전 (전체 토지)

* 총 토지면적: 6131.00㎡ (약 1,854.67평)

* 감정가격: 173,915,000원

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 내동면 유수리 소재 "쑥골마을" 동측 및 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태

* 일련번호 1: 본건 남측으로 약 5미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 3: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 5, 22-24 도로에 접함.

* 일련번호 6-8: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 9: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 10: 본건 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.

* 일련번호 12: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 16 도로에 접함.

* 일련번호 15: 본건 남동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17 도로에 접함.

* 일련번호 18, 19: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 20: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 25 도로에 접함.

* 일련번호 26: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17, 27, 29 도로에 접함.

* 일련번호 28: 본건 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 29 도로에 접함.

* 일련번호 30: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 31: 본건 남동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 32: 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근 가능함.

* 일련번호 33: 본건 일부 현황 도로와 연계된 북측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

* 일련번호 34: 본건 북서측, 남서측으로 약 4미터 내외 폭의 일련번호 17, 29 도로에 접함.

* 토지 이용 현황 및 형태

* 일련번호 1: 평지의 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

* 일련번호 3: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지(상호: 진주 제이원빌리지)로 이용중임.

* 일련번호 5: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.

* 일련번호 6-8: 평지의 부정형 토지로서, 일련번호 3, 20의 부속토지로 이용중임.

* 일련번호 9: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

* 일련번호 10: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

* 일련번호 12: 평지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

* 일련번호 15: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

* 일련번호 16, 17: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.

* 일련번호 18, 19: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

* 일련번호 20: 평지의 부정형 토지로서, 글램핑장부지로 이용중임.

* 일련번호 22-25: 평지의 부정형 토지로서, 도로임.

* 일련번호 26: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

* 일련번호 27, 29: 완경사지의 부정형 토지로서, 도로임.

* 일련번호 28: 완경사지의 부정형 토지로서, 주거나지 상태임.

* 일련번호 30-32: 완경사지의 부정형 토지로서, 묵전 상태임.

* 일련번호 33: 완경사지의 부정형 토지로서, 자연림 상태임.

* 일련번호 34: 완경사지의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

* 토지 이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 3, 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 6-10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 12: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 15: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 16: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 17-19: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 20, 22-25: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 26-32: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

* 일련번호 33: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역, 준보전산지.

* 일련번호 34: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 역사문화환경보존지역.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권 이전: 하해규 (1970-12-07), 하재경 (2009-06-09, 증여)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-05-09, 1,200,000,000원), 주식회사다이아대부 (2022-05-25, 520,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 주식회사다이아대부 (2024-08-07, 456,547,945원), 진주남부농업협동조합 (2025-04-11, 경매개시결정)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-10-15, 30,000,000원)

* 압류: 진주시 (2026-03-06, 징수과-00 1374)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2022-05-09)

* 총 등기부채권액: 1,750,000,000원

* 인수되는 권리

* 본 경매물건은 매각으로 대부분의 권리가 소멸되나, 목록에 분묘기지권 성립여지가 있어 인수될 수 있음.

* 임차인 현황

* 본건 부동산에 대한 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건 소재지는 진주시 내동면 유수리로, 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로 파악됨.

* 현황 이용

감정평가서상 본건 토지 중 일부는 글램핑장 부지, 주거용 건부지, 주상용 건부지, 도로 등으로 이용되고 있어, 다양한 개발 및 활용 가능성을 내포하고 있음.

* 주변 개발 및 관광 자원

내동면에는 '관광명소 메타세콰이어 특화거리'가 조성되어 지역 관광 활성화의 잠재력을 보여주고 있음. 또한, 진주시 전체적으로는 진주성, 남강유등축제 등 다양한 관광 자원이 있어 관광객 유입 가능성이 있으며, 이는 숙박 및 레저 시설 개발에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 지역 내 펜션 및 풀빌라 형태의 숙박 시설이 운영되고 있어, 숙박업 관련 사업 개발 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 파악됨.

* 주변 시설

"쑥골마을" 인근에 위치하며, 지역 커뮤니티 시설 및 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됨.

* 진주시 주요 시가지 및 편의시설(대형 마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 10~20분 거리에 위치하여 접근 가능함.

* 혐오시설 및 주민 민원

본건이 위치한 진주시 내동면 유수리 일대는 과거부터 현재까지 쓰레기 매립장, 음식물 처리장, 재활용 센터 등 다수의 혐오시설이 밀집되어 있으며, 주민들의 강한 반발과 민원이 지속되고 있음. 특히, 새로운 소각장 및 가축분뇨 처리 시설 추가 설치 계획에 대한 주민들의 반대가 격렬한 상황이며, 과거 동물 장묘 시설 건립 추진 당시에도 큰 반발이 있었음. 이러한 환경 문제는 지역 주민들의 삶의 질 저하 및 재산권 침해 우려로 이어지고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 밀집 지역 및 주민 민원: 본건 소재지인 내동면 일대는 이미 다수의 혐오시설이 위치해 있으며, 추가 시설 설치에 대한 주민들의 반발이 심각하여 지역 사회 갈등 및 환경 문제에 노출될 가능성이 있음. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 주민 민원 및 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인임.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부(목록 30-32)는 농지로 분류될 수 있어, 취득 시 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

* 분묘 관련 문제: 목록에 분묘가 소재하며, 육안으로 확인되지 않는 추가 분묘가 존재할 수 있음. 분묘기지권 성립 가능성이 있어 법적 분쟁 및 처리 비용이 발생할 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 이를 감안하였음.

* 도로 이용 현황 및 맹지: 일부 토지(목록 30-32)는 현황상 도로로 이용되고 있고, 일부 토지(일련번호 6-8, 32)는 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 접근이 가능하므로, 실제 사용 가능한 면적 및 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 위반건축물 존재: 건물 일련번호 4-1~4-8이 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이는 향후 건물 철거 또는 원상복구 등의 추가 비용 발생 가능성을 시사함. (단, 본 건은 토지매각이므로 건물 자체의 직접적인 매각 대상은 아님)

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 서류 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 지정된 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 진주시 내동면의 자연 녹지 및 관리 지역에 걸쳐있는 광대한 토지로서, 현재 일부는 글램핑장, 주거, 상업용 부지, 도로 등으로 다용도 활용되고 있습니다. 감정가는 1억 7천여만 원으로 책정되었으나, 이는 토지 전체 면적에 대한 평가액입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되어가고 있으나, 분묘기지권 성립 가능성과 농지취득자격증명 제출 의무 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 일부 토지는 맹지이거나 현황상 도로로 이용되고 있어 활용 계획 수립 시 이에 대한 면밀한 고려가 요구됩니다. 특히, 본건 소재지가 혐오시설 밀집 지역으로 알려져 있어, 향후 지역 사회 갈등 및 환경 문제와 관련된 리스크를 반드시 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 6131.00㎡ (약 1,854.67평)에 달하는 넓은 면적으로 다양한 개발 사업의 잠재력을 가집니다.

* 다양한 토지 이용 현황: 현재 글램핑장, 주거, 상업용 부지 등으로 이용되고 있어, 현 상태 유지 또는 업종 전환 시 활용 가능성이 높습니다.

* 관리 및 계획 지역 포함: 계획관리지역과 보전관리지역이 포함되어 있어, 건축 및 개발 관련 인허가 가능성이 상대적으로 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 진주시 내동면 일대의 관광 활성화 추세는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 173,915,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(혐오시설 밀집, 분묘, 농지취득자격증명, 맹지 등)와 해당 지역의 시장 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 추가적인 권리 인수 가능성 및 법적 검토 비용 등을 감안하여 입찰에 임해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 사항 확인 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.