나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5478 [1] 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
섬진강대로 주변의 소규모 자동차관련시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등으로 형성된
읍 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 운행노선 수,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지들로서 3필 일단의 병원부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 소하천(율동천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(율동천)<소하천정비법>임.
기호(7,8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(7)은 "과수원", 기호(8)은 "창고용지"이나 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3-1,4)는 멸실임.

기호(3) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층건으로서,
사용승인일: 1998.10.27. 일부 증축일: 2008.04.18.
외벽: 드라이비트마감,
내벽: 모르타르위 페인트마감,
바닥: 아스타일 등
창호: 새시창임.

기호(5) 철근콘크리리트조 콘크리트지붕 2층건으로서,
사용승인일: 2008.04.18.
외벽: 드라이비트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창임.

기호(9) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
사용승인일: 2018.07.03.
외벽: 화강석마감, 복합판넬 마감 등
내벽: 대리석마감, 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등
창호: 새시창,
바닥: 대리석, 타일마감 등
천정: 흡음텍스마감 등임.

기호(9-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
사용승인일: 2018.07.03.
벽체: 판넬마감 등
바닥: 에폭시마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

기호(3, 9) 의료시설(병원),
기호(5) 기숙사
기호(9-1) 병원(창고)로 이용중임.

설비내역

기호(3) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, E/V설비 등이 되어 있음.
기호(5) 위생설비, 온수난방설비 등이 되어 있음.
기호(9) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 변전설비(290KVA), 비상발전설비,
E/V설비, 방송설비, CC TV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물, 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하나 규모, 구조, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것을 사료되며,
지하수설비가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은
소규모 구분건물(아파트, 연립주택 등)과 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 관내 대중교통
사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 단위세대로서
사용승인일: 1992.06.04.
외벽: 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감,
창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 북서측에 옹벽축조하여 대체로 지반은 평탄하며,
아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(하동군고시 제2016-175호)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물[감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’] 및 제시외물건 관정[감정서상 ‘a’] 각 매각포함.
-본건 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너하우스 2동은 평가 및 매각 제외.
-목록[3,9]에 설치된 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함하여 평가함.
-목록[3]감정서상 ‘3-1’은 멸실된 상태이며, 리모델링 중단된 상태인 점을 고려하여 평가함.
-공부상 지목이 목록[7]‘과수원’, 목록[8] ‘창고용지’이나 현황은 각 ‘대’임.
-목록[9]2025.6.20.자 유치권자 이상부외8로부터 공사대금 682,114,763원에 대한 유치권확인 1심 판결문(2025.5.9.선고)[진주지원 2024가단36127(본소)유치권부존재확인, 2024가단37090(반소)약정금]에 의한 유치권리신고서를 제출, 항소심 부산고등법원(창원)2025나10461 유치권부존재확인 진행 중.(유치권자별 금액은 별지와 같음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경5478 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 기본 물건 정보

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 739번지

토지 면적: 7717.00㎡ (약 2334.4평)

건물 면적: 7117.82㎡ (약 2153.4평)

감정가: 9,074,980,960원

주요 용도: 의료시설 (병원)

1.3. 매각 대상 및 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각 포함 사항: 제시외건물 (감정서상 ‘ㄱ~ㄴ’) 및 제시외물건 관정 (감정서상 ‘a’) 포함 매각.

제외 사항: 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너하우스 2동은 평가 및 매각 제외.

참고 사항: 목록에 설치된 옥탑(계단실 등)은 건물에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 섬진강대로 주변의 소규모 자동차 관련 시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등이 형성된 읍 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 출입이 용이하며, 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

기호(1) 토지: 계획관리지역, 소하천(율동천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

기호(7,8) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.

공부상 지목이 기호(7)은 "과수원", 기호(8)은 "창고용지"이나 현황은 각 "대"로 이용 중입니다.

3. 건물 현황

3.1. 주요 건물 개요

본건에는 의료시설(병원), 기숙사, 병원(창고) 및 아파트 용도의 건물들이 포함되어 있습니다.

3.2. 건물별 상세 정보

- 건물(3): 철근콘크리트조, 4층, 1998.10.27 사용승인, 면적 69.62㎡ (약 21.0평). 의료시설로 이용 중입니다. (참고: 감정서상 ‘3-1’은 멸실 상태이며 리모델링 중단 상태입니다.)

- 건물(5): 철근콘크리트조, 2층, 2008.04.18 사용승인, 면적 169.26㎡ (약 51.2평). 기숙사로 이용 중입니다.

- 건물(9): 일반철골구조, 4층, 2018.07.03 사용승인, 건축면적 1007.97㎡ (약 305.1평), 연면적 3105.64㎡ (약 939.6평). 의료시설(병원)로 이용 중입니다.

- 건물(9-1): 경량철골구조, 단층, 2018.07.03 사용승인. 병원(창고)로 이용 중입니다.

3.3. 구분건물 (아파트) 정보

구분건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 1992.06.04 사용승인되었습니다. 아파트로 이용 중이며, 해당 건물의 총 건축면적은 1007.97㎡ (약 305.1평), 연면적은 3105.64㎡ (약 939.6평)입니다. (참고: 본 건물의 전용면적 및 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 을14(또는 을7) 근저당권(조흥은행, 2,860,000,000원)입니다. 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김성룡

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2010-04-27, 대항력: 없음.

* 임차인: 박영주

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2009-04-20, 대항력: 없음.

* 임차인: 박우서

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-04, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원. (참고: 임차인 박영주는 보증금이 있으나 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

4.3. 유치권 분석

목록 건물에 대해 유치권자 이상부외 8명은 공사대금 682,114,763원에 대한 유치권 신고를 하였으며, 1심에서 유치권 확인 판결을 받았으나 현재 항소심(부산고등법원(창원)2025나10461)이 진행 중입니다. 유치권이 최종 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 항소심 결과 확인이 필수적입니다.

4.4. 기타 권리

등기부 상 다수의 근저당권, 가압류, 강제경매 개시결정 등이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 약 86억원 이상입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성 및 배후 수요

본건은 읍 근교 농촌지대에 위치하며, 의료시설(병원)이라는 특정 용도로 인해 해당 지역 및 인근 지역의 배후 수요를 고려해야 합니다. 소규모 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 등도 주변에 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 편의/공공시설

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 대형 상업 시설이나 공공시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5.3. 대중교통 이용 편의성

인근에 시내버스정류장이 소재하나, 운행 노선 수 및 횟수가 많지 않아 대중교통 이용이 매우 편리한 편은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련 리스크

- 유치권: 1심 판결 후 항소심 진행 중인 유치권이 최종 인정될 경우, 낙찰자가 공사대금을 인수해야 하는 큰 부담이 발생할 수 있습니다.

- 중복 사건 및 공동 담보: 여러 건의 강제경매 및 가압류, 다액의 근저당권이 설정되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 공동 담보로 묶인 다른 부동산의 매각 결과도 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 및 이용 관련 리스크

- 멸실 및 리모델링 중단: 건물(3)의 일부(3-1)가 멸실되고 리모델링이 중단된 상태로, 건물 가치 및 향후 활용에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

- 제외 물건: 컨테이너하우스 2동이 매각 대상에서 제외되어 있어, 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 규제

- 지목과 현황 차이: 일부 토지의 지목(과수원, 창고용지)과 현황(대)이 달라 건축 및 토지 이용 시 행정적 확인이 필요할 수 있습니다.

- 토지 이용 규제: 계획관리지역, 소하천 구역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군에 위치한 대규모 의료시설(병원)로, 비교적 최신 건물(2018년 신축)을 포함하고 있으며 넓은 토지를 소유하고 있어 잠재력이 높습니다. 하지만 유치권의 항소심 진행, 중복 경매, 다수의 권리 설정 등 복잡하고 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 막대한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있으므로, 항소심 결과를 면밀히 파악하고 전문가와 함께 면밀한 권리 분석을 진행해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 병원 운영을 위한 최적의 용도 및 규모 보유

- 2018년 신축된 현대적인 건물 포함

- 넓은 토지 면적을 활용한 추가 개발 또는 용도 변경 가능성

- 읍 근교 입지로 배후 수요 확보 및 편의시설 접근성 고려

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 9,074,980,960원

인수 보증금 합계: 0원

본 건은 유치권, 중복 사건, 다액의 채권 등 복잡한 권리관계로 인해 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 특히 유치권의 항소심 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 성공적인 입찰을 위해서는 반드시 권리 분석 전문가와 상담하여 유치권의 확정 여부, 항소심 진행 상황, 기타 인수될 수 있는 권리, 시장 가치 등을 종합적으로 검토 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.