나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5478 [2] 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 507-3 대망파크맨션 1동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
섬진강대로 주변의 소규모 자동차관련시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등으로 형성된
읍 근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 운행노선 수,
운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지들로서 3필 일단의 병원부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 소하천(율동천)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(율동천)<소하천정비법>임.
기호(7,8) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(7)은 "과수원", 기호(8)은 "창고용지"이나 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2,3-1,4)는 멸실임.

기호(3) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층건으로서,
사용승인일: 1998.10.27. 일부 증축일: 2008.04.18.
외벽: 드라이비트마감,
내벽: 모르타르위 페인트마감,
바닥: 아스타일 등
창호: 새시창임.

기호(5) 철근콘크리리트조 콘크리트지붕 2층건으로서,
사용승인일: 2008.04.18.
외벽: 드라이비트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창임.

기호(9) 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
사용승인일: 2018.07.03.
외벽: 화강석마감, 복합판넬 마감 등
내벽: 대리석마감, 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등
창호: 새시창,
바닥: 대리석, 타일마감 등
천정: 흡음텍스마감 등임.

기호(9-1) 경량철골구조 판넬지붕 단층건으로
사용승인일: 2018.07.03.
벽체: 판넬마감 등
바닥: 에폭시마감 등
창호: 새시창임.

이용상태

기호(3, 9) 의료시설(병원),
기호(5) 기숙사
기호(9-1) 병원(창고)로 이용중임.

설비내역

기호(3) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, E/V설비 등이 되어 있음.
기호(5) 위생설비, 온수난방설비 등이 되어 있음.
기호(9) 위생설비, 냉난방설비, 소화설비, 변전설비(290KVA), 비상발전설비,
E/V설비, 방송설비, CC TV설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 종물, 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하나 규모, 구조, 용도 등으로 보아 토지사용 수익에 영향 없을 것을 사료되며,
지하수설비가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 동측 인근에 위치하며, 부근은
소규모 구분건물(아파트, 연립주택 등)과 주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 중소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나 관내 대중교통
사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 단위세대로서
사용승인일: 1992.06.04.
외벽: 모르타르위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감,
창호: 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지내의 부정형의 토지로서 북서측에 옹벽축조하여 대체로 지반은 평탄하며,
아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(하동군고시 제2016-175호)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경5478 (2) 진주지원 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 진주지원 2024타경5478 (2)

물건지: 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 507-3 대망파크맨션 1동 3층306호

용도: 아파트

감정가: 46,400,000원

토지면적: 48.08㎡ (약 14.5평)

건물면적: 65.79㎡ (약 19.9평)

- 전용면적: 65.79㎡ (약 19.9평)

- 분양면적: 본건의 전유부에 대한 분양면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 유치권

1.2. 건축물 정보 (집합건물)

건물명: 대망파크맨션 1동

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건

사용승인일: 1992년 06월 04일

해당 호실: 3층 306호

내부구조: 방, 거실, 주방, 욕실 등 아파트 통상 구조

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비 등

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 두곡리 소재 "두곡마을" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 구분건물(아파트, 연립주택 등)과 주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하나, 운행 노선 수 및 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 북서하향의 완경사지 내 부정형 토지로서 아파트 부지로 이용 중이며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되고 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

인근 지역은 섬진강대로 주변의 소규모 자동차 관련 시설, 근린생활시설, 공장, 단독주택 등이 혼재된 읍 근교 농촌지대입니다. (주요 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 공장 등이 혼재되어 있을 가능성은 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을7 근저당권 (바른약품주식회사, 2024.06.26 접수, 5,000,000,000원)이 말소기준권리이며, 상기 권리보다 선순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 계약 시 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 기타 권리 분석

강제경매 개시 결정 등기(정재형, 2024.10.10 접수, 206,273,740원)가 있으며, 국민건강보험공단의 강제경매, 진주세무서장 및 하동군의 압류 등기 등이 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

중복사건, 공동담보, 유치권 등은 본 물건의 특이사항으로 언급되어 있어, 상세한 권리 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나, "현재 임대관계는 미상임"이라는 기재가 있어, 실제 임차인이 존재하며 그 보증금 및 차임 등의 관계가 확인되지 않은 상태일 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하동읍 두곡리 일대는 읍 근교의 농촌 및 주거 혼합 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 및 주거 시설이 발달해 있습니다. 인근에 병원(기호(3, 9)) 및 기숙사(기호(5)) 등으로 이용되는 건물들이 감정평가서에 언급되어 있어, 지역 기반 시설이 일부 존재함을 시사합니다. 다만, 활발한 상권 형성보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대망파크맨션은 1992년에 건축된 아파트로, 6층 건물 중 3층에 위치합니다. 주변은 주택 및 농경지와 혼합된 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 운행 횟수가 많지 않아 교통 편의성은 보통 수준입니다. 주변 생활 편의시설 및 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 경매 사건이 중복되거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차 및 매각 결과에 복잡성이 야기될 수 있습니다.

* 유치권: 본건은 유치권이 있다는 특이사항이 기재되어 있습니다. 유치권은 말소되지 않는 권리일 수 있어, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 현재 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 보증금 및 차임이 미확인된 임차인이 있을 수 있습니다. 이는 인수 보증금 0원으로 명시되어 있더라도 주의 깊게 조사해야 할 부분입니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존부 및 내용을 반드시 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

* 도시계획 저촉: 토지이용계획상 소로2류(폭 8m-10m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 계획 등으로 인한 재산권 행사 제한 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 하동읍에 위치한 아파트 물건으로, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있습니다. 하지만 중복사건, 공동담보, 유치권, 임대관계 미상, 소로2류 저촉, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들에 대한 면밀한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 특히 유치권과 임대차 관계 미확인은 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 명확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 상대적으로 낮은 감정가로 인해 시세 대비 저렴하게 매수할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 하동읍 일대의 주거 수요를 고려한 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 권리 관계, 현장 상태, 임대차 현황, 유사 물건의 시세, 그리고 낙찰 예상가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 해당 정보의 부족으로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액을 기준으로 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.