나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30044 [2] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 800-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 진주혜광학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근교 농경지대입니다.

교통상황

인근까지 차량 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 일부 휴경상태 및 농경지로 이용중이고, 일부
지상에 자연석이 적치되어 있습니다.
기호(2) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 휴경상태 입니다.
기호(3) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 동측으로 도로(1637번지)에 접하나, 현황은 기호(2) 토지를 통하여 접근
가능한 상태입니다.
기호(2) 본건 북동측으로 소폭의 진입로 개설되어져 있습니다.
기호(3) 남서측으로 소폭의 진입로 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주혜광학교), 비
행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한허가구역(2023-06-16)에 속합니다.
기호(2) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주혜광학교), 토
지거래계약에 관한허가구역(2023-06-16)에 속합니다.
기호(3) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주혜광학교), 비
행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한허가구역(2023-06-16)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

-본건 토지는 토지이용계획확인서상 ‘토지거래계약에관한허가구역’임.(단 경매로 인한 소유권이전 시 토지거래계약허가증은 첨부할 필요 없음)
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30044 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

감정가: 356,700,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 800-1

용도: 답 (농지)

토지면적: 820.00㎡ (약 248평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 진주혜광학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지대로 형성되어 있습니다.

토지 일부 지상에 자연석이 적치되어 있으며, 일부는 휴경상태 및 농경지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(진주혜광학교), 비행안전제3구역(전술)에 속합니다.

인근 지역에서 쓰레기 매립장 및 소각장 설치 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

지적도상 동측으로 도로에 접하나, 현황은 인접 토지를 통하여 접근 가능하며, 북동측 및 남서측으로 소폭의 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 6월 14일자 진주시 압류 (갑7) 입니다.

본건 매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

갑1: 1988-11-24 소유권이전 (진성현)

갑2: 2005-07-29 소유권이전 (김태숙)

갑3: 2007-09-28 소유권이전청구권가등기소유권이전 (이정훈)

갑7: 2018-06-14 압류 (진주시)

갑9: 2025-01-07 강제경매개시결정 (에스비아이저축은행, 300,000,000원)

총 등기부채권액: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대로, 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 일반적인 상권 형성은 미약한 지역입니다.

5. 생활정보

인근에 진주혜광학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 그 외 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명원 제출 의무: 농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 제출해야 합니다.

토지거래계약허가구역: 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 경매로 인한 소유권 이전 시에는 허가증이 필요 없습니다. 다만, 향후 토지 이용 및 거래 시 제한이 발생할 수 있습니다.

상세 불명의 지상권: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 되지 않아 인수 시 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있습니다.

현황 이용 상태: 토지 일부에 자연석이 적치되어 있고, 일부는 휴경지 또는 농경지로 이용 중이며, 도로 접근성이 현황상 인접 토지를 통해 이루어지는 점은 향후 정리 및 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

농업용 토지로서의 활용 가능성: 답(농지)으로 이용 중인 토지로서 농업 관련 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

경매 절차 편의성: 농지취득허가증이 경매 이전 시 필요 없는 점은 절차 진행에 이점이 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 농업용 토지로서, 감정가는 3억 5천만 원대입니다.

부동산 강제 경매로 진행되며, 토지만 매각 대상입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 상세 불명의 지상권 존재 가능성은 유의해야 합니다.

농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 향후 토지 활용 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

주변 지역은 농경지대가 주를 이루며, 상권 형성은 미약합니다.

투자 가치 판단을 위해서는 현장 조사와 함께 해당 토지의 농업적 활용 가치, 장기적인 개발 가능성, 그리고 모든 토지 이용 제한을 종합적으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 356,700,000원을 기준으로 하되, 실제 경매 당시의 시장 상황, 경쟁 물건, 입찰 참여자의 수, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 농지 취득 자격 증명원 제출 의무, 상세 불명의 지상권 가능성, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항 등을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 임차 보증금이 없는 점(0원)은 입찰가 산정 시 고려할 요소이나, 물건의 고유한 가치와 잠재적 위험 요소를 충분히 분석한 후 보수적인 접근을 권고합니다.

명확한 추가 정보 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 감정가 수준 또는 그 이하에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.