나이스옥션 법원경매 대구 2024타경128372 [1] 경상북도 경산시 하양읍 남하리 44 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.01.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 남하리 소재 "남하2리마을" 북서측 원거리에 위치하며
주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로 접근성, 버스승강장의 거리 등을 감안할 때 제반
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남서하향 완경사지대의 부정형 토지로서 휴경지 상태임.(분묘소재)

인접 도로상태

서측 및 남측 폭 약 4-5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지
임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환),
원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
지분매각, 공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경128372 (1)

소재지: 경상북도 경산시 하양읍 남하리 44

용도: 전

감정가: 26,067,000원

토지면적: 782.00㎡ (약 236.55평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세

토지면적: 782.00㎡ (약 236.55평)

토지 지분: 260.6406㎡ (약 78.85평) - 전체 토지의 1/3 지분

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 남하리 소재 "남하2리마을" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어진 농촌 및 임야 지대입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 및 버스 승강장과의 거리를 감안할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite: 본문]

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 4-5M의 도로와 접하고 있습니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부 상 소유권이전 (1987-02-05)

* 말소기준권리: 2024-12-23 접수된 김미경 씨의 1번 이용규지분강제경매 (채권액 203,686,849원)

* 대구지방법원의 강제경매개시결정(2024타경128372) 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다. [cite: 본문]

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 [cite: 본문]

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 및 권리가 있는 임차인은 없습니다.

3.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. [cite: 본문]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지, 농가주택, 임야가 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. [cite: 본문] 인근에 "남하2리마을"이 있으나, 주요 상업 시설이나 산업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

하양읍 중심지(금락리 등)에는 하양 꿈바우 시장, 메가박스, 다이소 경산하양본점 등이 위치하며, 대구 도시철도 1호선 하양역이 있어 생활 편의 및 교통 접근성을 높입니다. 본건 소재지인 남하리와는 거리가 다소 있을 수 있습니다.

인근에 대학교(대구가톨릭대학교 등)가 있어 젊은 세대 비율이 높다는 점도 지역 특성으로 나타납니다.

본건 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 개발제한구역으로 지정된 지역이 존재하며, 일부 지역은 농로 및 소하천 정비, 산책로 조성 사업 등이 진행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건은 토지 용도가 '전'으로 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다. [cite: 본문]

6.2. 분묘기지권

토지 현황에 분묘가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음을 의미합니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 이장하지 않고 소유권을 인정하는 권리로서, 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다. [cite: 본문]

6.3. 지분매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 지분 매각(1/3 지분)으로 진행됩니다. [cite: 본문] 따라서 낙찰 받더라도 전체 토지를 단독으로 소유하거나 이용하는 데 제약이 따르며, 공유자 우선매수 신고가 있을 경우 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. [cite: 본문]

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 공장설립승인지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. [cite: 본문] 특히 개발제한구역은 토지 개발 및 이용에 큰 제약을 가합니다.

6.5. 원상회복명령 가능성

분묘 소재 등 현황과 관련하여 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경산시 하양읍 남하리에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 농촌 지역에 위치하며 토지 자체는 현재 휴경지 상태입니다. 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재되어 있습니다. 감정가는 26,067,000원이며, 토지 지분 면적은 약 236.55평 중 78.85평입니다.

권리 분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 분묘기지권의 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 필수, 지분매각, 그리고 자연녹지지역, 개발제한구역 등 토지이용 제한이 다수 존재한다는 점이 주요 리스크 요인입니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 미반환이라는 직접적인 손실이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 경산시 하양읍 일대 개발 가능성: 대구 도시철도 1호선 연장 등 교통망 확충으로 하양읍 지역의 잠재적 발전 가능성이 있습니다.

* 농촌 생활권: 전원생활이나 농업 활동에 관심 있는 투자자에게는 고려해 볼 만한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(26,067,000원)를 기준으로 하되, 앞서 언급된 다수의 위험 요소들을 면밀히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 다음과 같은 사항들을 종합적으로 검토해야 합니다.

* 분묘기지권의 성립 여부 및 범위 확인 (필요시 전문가 자문)

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 규정 확인

* 공유자 우선매수 신고 가능성 및 절차 확인

* 토지이용계획 상의 제한사항(개발제한구역, 자연녹지지역 등)으로 인한 실제 개발 및 이용 가능성 평가

* 경매 절차상의 기타 제반 비용 및 예상되는 추가 부담금 고려

이러한 요소들을 종합적으로 분석하여 본건의 실질적 가치를 평가하고, 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 총 투입 비용은 낙찰가와 기타 부대 비용으로 산정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.