나이스옥션 법원경매 천안 2025타경542 [2] 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-3 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 '안터방죽' 북측 인근 '한울전원마을' 내에 위치하며, 주위는 "근교(近郊) 전원주택지대' 또는 "시가지후면 전원주택지대"로서, 주거지로서의 제반 여건은 무난시(無難視)됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 지적형태 > 본건2필지 공히, '부정형'임. < 지 세 > 당초 '완경사지'였던 것을 '축대'를 쌓고, 평탄하게 조성함. < 이용상태 > 본건2필지를 일괄하여 다세대주택 3개동(棟)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호2토지의 동측으로 콘크리트포장된 '세로'(細路)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공(共)히, < 용도지역 > '도시지역', '자연녹지지역'. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ). 이 밖에 기호2는 '준보전산지'( 산지관리법 )가 추가됨.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호1,2 공히, '지목'( 전 및 임야 )과 '현황'( 택지이행지 )이 다름.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3, 4, 5 공(共)히, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서, 사용승인 미필(未畢). 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 등 창호 : 새시창호.

이용상태

기호3, 4, 5 공(共)히, '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

급수(給水)배수(排水)설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.( 추정 )

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 기 타 > 본건들은 평가일현재 '사용승인 미필' 상태임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '택지이행지'임
- 목록 3,4는 건축허가를 받고 공사를 완료하였으나, 사용승인은 안된 상태임
- 목록 3 대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 전입자 있음
-화인건설 주식회사로부터 59,510,000원의 유치권신고서 접수되었으나 성립여부 불분명(2026.7.16.자 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 천안지원 2025타경542 (2)

2.2. 소재지: 충청남도 천안시 서북구 부대동 57-3

2.3. 용도: 다세대주택

2.4. 감정가: 853,312,000 원

2.5. 토지면적: 844.00㎡ (약 255.41평)

2.6. 건물면적: 169.68㎡ (약 51.33평)

2.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.8. 경매구분: 부동산 임의경매

2.9. 채권자: 천안신용협동조합 (주요 채권자로 추정)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 부대동 소재 '안터방죽' 북측 인근 '한울전원마을' 내에 위치합니다. 주위는 근교 전원주택지대 또는 시가지 후면 전원주택지대로 형성되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 무난한 편입니다.

3.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로상태

토지(기호2)의 동측으로 콘크리트 포장된 세로(細路)에 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전원주택 및 주거지역으로 구성되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당권(천안신용협동조합, 2017-08-14 접수) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 소유권 이전, 가압류, 압류 등입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:'로만 표기되어 있어 명확한 확인은 어렵습니다. 만약 존치되는 지상권이 있다면 인수해야 할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 기타 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4.4. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부:

- 소유권 이전 기록 다수 확인 (1971년 ~ 2021년)

- 근저당권 (을8, 천안신용협동조합, 605,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 및 압류 다수 (말소 처리됨)

- 등기부채권 총액: 1,186,501,610 원

* 건물 등기부:

- 소유권 보존 (김성관)

- 임의경매 (갑2, 천안신용협동조합, 564,210,111원) - 본 경매 개시 결정

- 압류 (천안세무서장, 말소 처리됨)

- 등기부채권 총액: 0원 (건물만의 별도 채무는 없는 것으로 보임)

4.5. 인수 보증금 합계

0 원 (임차인 김 의 보증금이 0원으로 신고됨)

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석 (연립, 다세대, 빌라)

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 인근의 유사 부동산 거래는 다음과 같습니다.

* 강현빌라 (2007년식, 95.94㎡): 2024년 11월, 140,000,000원 (약 482만원/평)

* 부대동자우림TOWNVILL2차 (2018년식, 78.21㎡): 2024년 2월, 133,000,000원 (약 562만원/평)

* 부대동자우림TOWNVILL1차 (2017년식, 70.5㎡): 2026년 6월, 110,000,000원 (약 516만원/평)

5.2. 시세 분석

본 물건의 건물면적은 169.68㎡ (약 51.33평)이며, 3개동의 다세대주택으로 구성되어 있습니다. 주변 단독 다세대/연립주택의 거래 사례를 볼 때, 평당 약 480만원 ~ 560만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 단순 적용 시, 건물만의 예상 시세는 약 2억 4천 7백만원 ~ 2억 8천 9백만원 수준으로 추정됩니다.

5.3. 감정가와의 비교

본 건의 감정가는 853,312,000원으로, 주변 개별 호실의 실거래가보다 현저히 높습니다. 이는 넓은 토지 면적(844.00㎡)과 3개동의 건축물 전체 가치를 합산한 것으로 보입니다. 감정가는 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 추정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

주변에 전원주택 단지가 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능하나, 편의시설의 접근성은 도심 지역에 비해 다소 떨어질 수 있습니다.

6.2. 주거 여건

'근교 전원주택지대' 또는 '시가지 후면 전원주택지대'로서, 주거 목적으로는 무난한 여건을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 사용승인 미필 건물

목록 3, 4, 5 건물은 건축허가를 받고 공사는 완료하였으나, 사용승인이 나지 않은 상태입니다. 이는 건물 사용에 제한이 따르거나, 사용승인을 받기 위한 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있음을 의미합니다.

7.2. 지목과 현황의 차이

토지(목록 2)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '택지이행지'로 사용 중입니다. 이는 토지 이용에 있어 공부와의 불일치로 인한 잠재적 문제를 야기할 수 있습니다.

7.3. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 이는 임차인과의 관계, 명도 과정, 잠재적 권리 주장 등에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

7.4. 미확인 지상권

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로만 기재되어 있어, 실제 존치되는 지상권이 있는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 만약 있다면 인수 후 부담이 될 수 있습니다.

7.5. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 1,186,501,610 원으로 높습니다. 이는 낙찰 후 인수할 권리는 적을 것으로 보이나, 경매 진행 과정에서 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적 위에 3개동의 다세대주택이 건축되어 있는 복합 물건입니다. 감정가는 8.53억 원으로 높게 책정되어 있으며, 이는 토지 가치가 크게 반영된 것으로 보입니다. 하지만, 사용승인이 되지 않은 건물, 대항력 있는 임차인, 지목과 현황의 차이 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 사용승인 미필 부분은 향후 명도 및 건물 활용에 상당한 비용과 시간을 요구할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 명확한 권리 분석 및 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 넓은 토지 면적

844. 00㎡ (약 255.41평)의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

9.2. 3개동 다세대주택

3개 동으로 구성된 다세대주택은 단일 건물 대비 임대 수익 확보나 개별 활용 측면에서 다양한 가능성을 제공합니다.

9.3. 낮은 인수 보증금

임차인 김 의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 시 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 절차 자체는 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 853,312,000원입니다. 하지만 사용승인 미필, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 전액에 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 주변 개별 호실의 시세는 평당 약 480~560만원 수준이나, 본 건은 3개동 전체이므로 단순 비교는 어렵습니다.

사용승인 미필 건물에 대한 추후 비용, 명도 비용, 잠재적 법적 이슈 등을 감안하여, 감정가의 60% ~ 75% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적이라 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 5억 1천만원 ~ 6억 4천만원 선으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 상세 분석 결과를 토대로 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.