나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1838 [5] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원리 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 도보3분 거리 이네에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,2,3,4,6,8,10 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임. 2. 기호 9,11,12 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 3. 기호 13 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 4. 기호 5,7 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,5,7,13 공히 8~10m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음. 2. 기호 2,6 공히 8~10m, 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 3. 기호 8,9,10,12 공히 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 4. 기호 11 토지의 남측 및 동측 방면으로 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 5. 기호 4 본건에 직접 접하는 도로가 없음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,8,9,12 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 기호 2,6,10,11 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소36)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 3. 기호 4,13 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4. 기호 5,7 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진란 참조

공부와의 차이

기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10 는 공부상 지목 '답' 또는 '구'(기호 3)이나 현황은 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 14는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 단층 단독주택으로서 외벽: 적벽돌 마감 창호: 하이샷시 창호 바닥: 타일, 강화마루 마감 벽지: 실크벽지, 타일 등 마감

이용상태

단독주택(방,안방,거실,발코니,화장실2,주방,현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 13-1.~ 13-4. 매각 포함, 13-5, 13-6. 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충주지원 2025타경1838 (5) 사건으로 충청북도 충주시 대소원면 대소리 20에 소재하는 단독주택입니다. 감정가는 309,010,000원이며, 토지 면적은 423.00㎡(약 128평), 건물 면적은 84.42㎡(약 25.5평)입니다. 본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 남충주새마을금고(추정)이며, 공동담보 물건으로, 제시외 건물 13-1번지부터 13-4번지까지는 매각에 포함되나 13-5번지, 13-6번지는 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 '대소원사거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주거나지, 단독주택, 전답 등이 혼재되어 있어 전원적이면서도 주거 기능이 있는 지역입니다.

교통 상황으로는 일반 차량 접근이 용이하며, 도보 3분 거리에 '대소원(마루신협)' 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 대부분 주거나지 상태이고 일부는 답으로 이용 중입니다. 기호 13번지 토지는 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

도로 상태는 기호 13번지 토지가 8~10m 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 일부 필지는 8m 미만 도로에 접해 있습니다. 기호 4번지 토지는 본건에 직접 접하는 도로가 없습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 자연녹지지역으로 지정되어 있고, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황(토지)을 살펴보면, 소유권은 박태순(1992년)에서 김증순(2007년 증여)으로 변동되었습니다. 말소기준권리는 2023년 6월 19일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 총 등기부채권액은 약 23억 8,800만원으로, 다수의 근저당권과 압류가 설정되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다. 본건 경매는 2025년 7월 31일 남충주새마을금고에 의해 신청된 임의경매(2025타경1838)로 개시되었습니다.

등기부현황(건물)은 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보입니다. 소유권 보존은 김증순(2007년)이며, 말소기준권리 역시 2023년 6월 19일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권입니다. 총 등기부채권액은 토지와 동일하게 약 23억 8,800만원이며, 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원입니다. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명세표에 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석 결과, 본건과 동일한 단지 내의 거래 사례는 없으나, 인근 '썬빌리지' 다세대 주택(2017년 건축, 65.92㎡)이 2026년 3월 1억원, 5월 1억 900만원에 거래되었습니다. 또한, '한영' 연립 주택(1995년 건축, 36.63㎡)은 2024년 2월 3천만원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 아파트 및 빌라 등 집합건물에 대한 시세이며, 본건 단독주택의 거래 사례와 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 중요한 부분을 차지하므로, 본건의 감정가 309,010,000원은 주변 집합건물 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 이 감정가는 423㎡의 넓은 토지 면적과 84.42㎡의 건물 면적, 그리고 매각에 포함되는 제시외 건물(13-1~13-4)의 가치를 종합적으로 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 '대소원사거리' 인근에 위치하여, 해당 사거리 주변의 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 주변은 주거나지와 전답이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다. 정확한 주변 편의시설 현황은 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크로는 첫째, 기호 4번지 토지는 본건에 직접 접하는 도로가 없어 향후 토지 활용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다. 둘째, 일부 토지(기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10)는 공부상 지목이 '답' 또는 '구'이나 현황은 '주거나지' 상태로 이용 중이므로, 추후 관련 행정 처리 시 이슈가 될 수 있습니다. 셋째, 제시외 건물 중 일부(13-5, 13-6)는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 정확한 범위 확인 및 관련 분쟁 가능성을 고려해야 합니다. 넷째, 등기부상 총 채권액이 감정가보다 현저히 높아, 경매 취하 등의 가능성은 낮으나 채무 전액 변제는 어려울 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 대소원면 대소리에 위치한 단독주택으로, 2007년경 건축되었으며 넓은 토지(423㎡)를 보유하고 있습니다. 감정가는 3억 9백만원 수준입니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수되는 채무나 보증금은 없어 부담이 적습니다. 다만, 도로 접면 문제, 공부상 지목 불일치, 제시외 건물 포함/제외 범위 등 현장 조사 및 추가 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 주변 집합건물 시세와 비교하면 감정가가 높게 책정된 측면이 있으나, 이는 넓은 토지와 제시외 건물 등의 가치가 반영된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 423㎡의 넓은 토지 면적은 향후 건축, 증축 또는 매각 시 높은 활용 가치를 지닙니다. 둘째, 등기부상의 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다. 셋째, 매각에 포함되는 제시외 건물(13-1~13-4)은 추가적인 공간 활용 가능성을 제공합니다. 넷째, 본건의 토지가 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 309,010,000원

주변 유사 집합건물(아파트/빌라) 거래 사례 분석 결과, 2017년식 65.92㎡ 다세대 주택은 2026년 3월~5월 사이 1억원에서 1억 900만원에 거래되었고, 1995년식 36.63㎡ 연립 주택은 2024년 2월 3천만원에 거래되었습니다.

본건은 2007년경 건축된 단독주택으로, 건물 면적 84.42㎡, 토지 면적 423㎡이며, 매각 포함되는 제시외 건물도 존재합니다.

주변 집합건물 시세와 비교할 때, 본건의 감정가는 넓은 토지와 제시외 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 권리 인수 부담이 없고, 토지 가치 및 제시외 건물 활용 가능성을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가 형성을 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 2억 6천만원 ~ 3억원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (단, 최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 정도, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.