나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1838 [2] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 27-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원리 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근방향에 위치하는 토지 및 건물로서, 본건의 주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재되고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 도보3분 거리 이네에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

1. 기호 1,2,3,4,6,8,10 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임. 2. 기호 9,11,12 사다리형의 토지로서, 주거나지 상태임. 3. 기호 13 사다리형의 토지로서, 단독주택부지로 이용중임. 4. 기호 5,7 부정형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

1. 기호 1,3,5,7,13 공히 8~10m 의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음. 2. 기호 2,6 공히 8~10m, 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 3. 기호 8,9,10,12 공히 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 4. 기호 11 토지의 남측 및 동측 방면으로 8m 미만의 도로에 각각 접하고 있음. 5. 기호 4 본건에 직접 접하는 도로가 없음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 1,3,8,9,12 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 2. 기호 2,6,10,11 도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-대소36)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 3. 기호 4,13 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 4. 기호 5,7 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-대소26)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 건물개황도, 사진란 참조

공부와의 차이

기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10 는 공부상 지목 '답' 또는 '구'(기호 3)이나 현황은 주거나지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 14는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 단층 단독주택으로서 외벽: 적벽돌 마감 창호: 하이샷시 창호 바닥: 타일, 강화마루 마감 벽지: 실크벽지, 타일 등 마감

이용상태

단독주택(방,안방,거실,발코니,화장실2,주방,현관)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등

부합물 및 종물

명세표, 건물개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
현황과 공부 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본개요

사건번호: 충주지원 2025타경1838 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남충주새마을금고 (추정)

매각대상: 토지매각

감정가: 866,802,000원

총 토지면적: 2166.00㎡ (약 655.2 평)

최선순위 말소기준권리 설정일: 2020년 9월 4일 (을21 근저당권)

총 등기부채권액: 2,388,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 27-2

용도: 답 (공부상) / 주거나지 (현황)

토지면적: 2166.00㎡ (약 655.2 평)

건물면적: 0㎡ (매각 대상에서 제외)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보, 일괄매각 (단, 매각대상은 토지), 현황과 공부 차이 있음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "대소원사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 주거나지, 단독주택, 전답지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통

일반 차량 접근이 가능합니다.

도보 3분 거리에 노선버스정류장(대소원(마루신협))이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

토지 일부(기호 1,3,5,7,13)는 8~10m 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

다른 일부(기호 2,6)는 8~10m 및 8m 미만 도로에 접하고 있습니다.

일부(기호 8,9,10,11,12)는 8m 미만 도로에 접하고 있습니다.

주의: 기호 4 토지는 본건에 직접 접하는 도로가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 9월 4일 설정된 근저당권(을21)입니다.

상기 말소기준권리보다 선순위 권리(소유권이전) 및 후순위 권리(근저당, 지상권, 압류)들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매물건을 낙찰받을 경우 낙찰자는 인수해야 할 부담(별도 등기 등)은 없을 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 약 23억 8천 8백만원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 현황과 공부상 차이로 인해 실제 점유자가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인하는 것이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 충주시 대소원면의 비교적 한적한 지역에 위치하고 있습니다.

"대소원사거리" 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 주거지와 전답지가 혼재된 것으로 보아, 농업 또는 근린생활시설 관련 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

대규모 상업 시설이나 산업 단지와의 연계성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

주변에 "대소원사거리"가 있어 지역 내 이동은 용이합니다.

버스 정류장이 도보 3분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

인근 편의시설, 병원, 학교 등은 구체적인 정보가 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

인근에 "대소원농협"이 위치하고 있으며, 한국교통대학교 충주캠퍼스가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

기호 1,2,3,4,5,6,7,8,10 토지의 공부상 지목은 '답' 또는 '구'이나, 현황은 '주거나지'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 제한이나 재산세 등 관련 세금 문제에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 도로 접합 상태

기호 4 토지는 직접 접하는 도로가 없어 맹지일 가능성이 높습니다. 이는 토지 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지 중 일부는 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 소로(도로) 관련 규제와 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

6.4. 혐오시설 검색

제공된 정보 및 추가 검색 결과, 주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 화장장 등)이 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 혐오시설 유무는 현장 방문 및 추가적인 지역 정보 수집을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 대소원면의 토지로, 공부상 지목과 현황이 상이하고 일부 필지는 맹지일 가능성이 있어 권리 분석 외에도 현황 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

또한, 토지이용계획상 제한사항이 다수 존재하므로 토지의 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

대출 채권 최고액이 감정가를 크게 상회하므로, 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대규모 개발이나 투자가 활발한 지역은 아니나, "대소원사거리" 인근의 입지를 가지고 있습니다.

토지 일부가 주거지역으로 용도 변경된 점은 향후 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

현재 명확히 파악된 임차인이 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다. (단, 실제 점유자 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(866,802,000원) 및 현재 파악된 등기부채권액(2,388,000,000원)을 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 현황과 공부상의 차이, 맹지 가능성이 있는 필지의 존재, 토지이용계획상 제약 등을 감안할 때, 감정가 이하 또는 현저히 낮은 가격으로 입찰을 고려해야 할 것으로 보입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 현장 방문 결과, 법률 전문가의 자문 등을 종합적으로 반영해야 합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.