나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2312 [2] 충청북도 음성군 원남면 주봉리 142-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 주봉리 '신막골' 북동측 원거리 방향에 소재하는 토지로서, 본건의 주변은 자연림이 주를 이루며 저지에 전답지가 소재하고 있음.

교통상황

본건가지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보 10~15 분정도의 거링 노선버스정류장(주봉1리)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2,3공히 부정형의 토지로서, 기호2은 토지임야, 기호3는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건의 서측 방면으로 노폭 3~4m 정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 기호 2 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법> 2. 기호 3 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

명세표, 지적개황도, 사진용지란 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 읍성읍 읍내리 소재 ‘읍내리삼층석탑’ 동측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)로서 본건의 주변은 저층의 주택가, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 간헐적으로 전이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하며, 남동측 방향으로 도보5분 정도의 거리에 노선버스정류장(농협)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 창호: 샷시창호 내벽: 벽지, 타일 등 마감 바닥: 모노륨깔기 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급배수설비, 승강기, 지상 및 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 북측, 남측으로 왕복2차선 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(소(국)2-54)(접함),소로2류(폭 8m~10m)(접 함),중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-11)(접함)가축사육제한구역(2018-12-27)(전부제한구역)(가 축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률),조례로 정한자역(2016-12-02)(오층모전석탑 7구역)(문 화재보호법

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 3-1. ~ 3-6. 매각 제외
감정평가서 상 평가외 주택, 제작냉장고 매각 제외
목록 3.농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 충주지원 2025타경2312 (2) 사건에 대한 부동산 강제경매 물건에 관한 것입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2312 (2)

소재지: 충청북도 음성군 원남면 주봉리 142-2

용도: 전 (밭)

토지면적: 4304.00㎡ (약 1302평)

감정가: 130,563,600원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지매각

채권자: 장OO

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 주봉리 '신막골' 북동측 원거리 방향에 소재하고 있습니다.

주위 환경은 자연림이 주를 이루며, 저지대에는 전답지가 분포하고 있습니다.

일반 차량 접근이 가능하며, 북서측 방향으로 도보 약 10~15분 거리에 노선버스정류장(주봉1리)이 소재하여 제반 교통 편익성은 보통 수준입니다.

물건 서측 방면으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

주변 지역은 주로 자연림 및 농경지로 이루어져 있으며, 특정 혐오시설이 근접해 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

매각 대상 토지에는 여러 등기 기록이 확인됩니다.

말소기준권리인 을5 근저당권(정영순, 2024-02-15 접수, 29,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 29,000,000원으로 파악됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되어 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명한 점은 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 자연림과 전답지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 직접적인 상업 활동을 위한 상권은 발달해 있지 않습니다.

인근에는 자연경관이 주를 이루며, 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용 시, 북서측 방향으로 도보 약 10~15분 거리에 주봉1리 버스정류장이 있어 음성읍 방면으로 이동이 가능합니다.

인근 편의시설 및 생활 기반 시설은 음성읍 내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

지역 내 기본적인 생활 편의는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 전(밭)이므로, 매각 허가 결정 후 법원에서 정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 및 매수 허가 취소의 불이익이 발생할 수 있으니, 취득 전 반드시 관련 법규 및 제출 요건을 확인해야 합니다.

법정지상권 성립 여부 불분명: 토지 등기부 및 감정평가서 상에 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다. 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물 매각 제외: 감정평가서 상 평가외 주택, 제작 냉장고 및 제시외 건물 3-1부터 3-6까지는 매각 대상에서 제외되었으며, 이에 대한 처리는 매수인의 책임 하에 진행되어야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 주봉리 소재의 토지 매각 건으로, 감정가는 1억 3천여만원입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되는 비교적 정리된 상태입니다.

가장 중요한 유의사항은 농지 취득 자격 증명 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우 매수 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생하므로, 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 이용 규제 등 추가적인 검토가 필요한 사항들이 존재합니다.

향후 지역 개발 가능성이나 개인적인 농지 활용 계획 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

농지 취득 자격이 있는 개인이나 법인의 경우, 잠재적 활용 가치를 보고 접근해 볼 수 있습니다.

주변 자연환경이 양호한 지역에 위치하고 있어, 전원생활이나 주말 농장 등 개인적인 용도로 활용 가능합니다.

현재 감정가는 토지의 장기적인 가치 상승 가능성보다는 현황 가치에 기반한 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 비교, 지역 개발 계획 등에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

단, 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이므로, 이 점과 기타 법적 제약 사항들을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

입찰 보증금(감정가의 10%인 13,056,360원)은 매각 허가 후 농지취득자격증명 제출 시 돌려받으며, 미제출 시 몰수됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.