나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2220 [2] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "감곡생활체육공원" 서측 인근에 위치하고 있 는 "행복가득1차(다세대주택)" 제102동 3층 302호 및 제102동 4층 401호(현관문에 501호로 표시)이며, 주위는 감곡생활체육공원, 단독주택,나지,농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지 역으로서 다새대주택으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건(기호1,2)이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하 고 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건(기호1,2)은 2019.02.14자로 사용승인 받은 다세대주택으로서 철근콘크리트구조 스라브 지붕 4층 건내 3층 302호 및 4층 401호(현관문에 501호로 표시)로서 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 마감 창 호 : 샷시창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. 기호1(3층 302호): 다세대주택(방3,거실,주방,화장실2,발코니,현관)으로 이용하고 있음 기호2(4층 401호, 현관문에 501호로 표시): 다세대주택(방3,거실,주방,화장실2,발코니,현관) 으로 이용하고 있음

설비내역

본건(기호1,2)은 개별보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(기호1,2) 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 부정형이며, 3개동 다세대주택건물 부 지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건(기호1,2) 다세대주택이 소재하는 토지는 북동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,중로3류(폭 12m~15m)(중(국)3-11)(접함),가축사육제구역(2025.05.30) (절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역(2025-08-21) (물환경보전법),중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

본건 기호2는 공부상 호수는 4층 401호이나 현관문에 501호로 표시되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부는 401호, 현황은 501호임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경2220 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동촌농업협동조합 (자료 내 '동OOOOOOO'으로 표기, 등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 172,600,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

건물 면적: 69.11㎡ (약 20.90평)

토지 지분: 135㎡ (약 40.83평)

건물 지분: 69.115㎡ (약 20.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "감곡생활체육공원" 서측 인근에 위치하고 있으며, "행복가득1차" 다세대주택 단지 내에 속해 있습니다. 주위 환경은 감곡생활체육공원, 단독주택, 나지, 농경지, 과수원, 임야 등으로 형성되어 있으며, 다세대주택으로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 현황

본 건물은 2019년 2월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 본건은 102동 4층 401호에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당(동촌농업협동조합, 2019.05.02 접수, 144,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 144,000,000원이며, 현재 진행 중인 임의경매는 갑7 (동촌농업협동조합, 2025.09.19 접수, 288,000,000원)입니다. 소유권 이전은 주식회사그린, 이덕자, 이장희 등으로 여러 차례 있었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김효숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원이므로 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 알려져 있습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 지역은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 특정 시설의 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오/기피 시설

검색 결과, 음성군 감곡면 일대에서는 과거 가축분뇨공공처리시설 설치를 두고 주민 반대가 있었던 사례가 있습니다. 또한, 최근에는 조립식 주택에서 화재가 발생한 사례가 있으나, 이는 주택 자체의 특성과 관련된 문제로 본건과 직접적인 관련성은 낮습니다. 본건의 직접적인 주변에 혐오시설이 명확히 보고된 바는 없습니다. 그러나, '배출시설설치제한지역'임을 감안할 때, 환경 관련 규제 사항을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 감곡생활체육공원이 있어 체육 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 또한, 감곡면 지역은 전반적으로 조용하고 소박한 시골 동네의 특성을 가지며, 일부 지역에서는 걷기 및 운동하기 좋은 환경을 제공하는 것으로 언급됩니다.

5.2. 주변 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 단지인 "행복가득1차(101~103동)"의 전용면적 69.115㎡ (약 20.90평) 호실이 2026년 2월 11일에 185,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 이는 본건의 감정가 172,600,000원과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 다른 단지인 "수산(가~다동)"의 전용면적 46.98㎡ (약 14.21평) 호실은 2026년 4월 9일에 50,000,000원에 거래되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

가장 주의해야 할 사항은 공부상 주소는 401호이나, 현관문에 501호로 표시되어 있다는 점입니다. 이는 실제 점유 및 사용에 혼란을 야기할 수 있으며, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

임대관계가 미상으로 조사되었으며, 이는 현장 방문 시 정확한 점유자를 파악하는 것이 중요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 "행복가득1차" 다세대주택으로, 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례가 감정가와 유사한 수준에서 확인되어 시세 측면에서 안정적인 모습을 보입니다. 감곡생활체육공원 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 쾌적할 것으로 예상됩니다. 그러나 공부상 호수와 현황상의 호수가 달라 실제 사용 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 명확히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상

* 동일 단지 내 실거래가 확인으로 시세 파악 용이

* 감곡생활체육공원 인근 쾌적한 주거 환경

* 인수되는 보증금이 없는 임차인 현황

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 중 동일 단지인 "행복가득1차" 102동 4층 401호(전용 69.115㎡)가 2026년 2월 11일 185,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 172,600,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 5.4% 낮게 책정되어 있습니다.

현재 시점에서 가장 유사한 거래 사례가 185,000,000원임을 감안할 때, 본건의 가치는 최소 180,000,000원 이상으로 판단됩니다. 다만, 공부와 현황상의 호수 차이(401호 vs 501호) 및 임대차 관계 미상 등 명도 및 현황 조사 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 신중한 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.