나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2442 [2] 충청북도 충주시 목행동 355-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 목행동 소재 ‘목행초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 건부지(시흥마을회 회관), 전 및 일부 현황 도로 등으로 이용중임. 기호2 : 부정형의 평지로 전(휴경상태)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 지적도상 맹지이나, 본건 동측 및 남측 일부가 폭 4m 내외의 현황도로로 이용중. 기호2 : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연취락지구(서흥지구), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-518)(저촉) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임. 기호2 : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호1 토지 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 일반건축물대장상 ‘시흥마을회’ 소유의 제시외 건물(시멘트벽돌조 스레이트지붕의 회관, 면적 76.41㎡) 1동 및 소유자 미상의 제시외 건물(상기 회관의 부합물로 추정되는 판넬조 판넬지붕의 창고, 면적 약 20㎡) 1동이 소재하고 있으나, 별도로 평가하지 아니하였으며, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 가액을 명세표에 병기하였음. 나. 본건 기호1 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 목조정자 1동 및 컨테이너 1동이 소재하고 있으나, 철거 및 이동이 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음. 다. 본건 기호1 토지 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 수목(아로니아) 약48주 정도가 소재하고 있으나, 해당 과수목이 위치한 토지는 공유지분만의 평가로 공유자의 지분위치를 특정하기 어려우며, 상당기간 관리가 되고 있지 않은 상황으로 보아, 가치는 미미할 것으로 판단되어 별도로 평가하지 아니하였음. 라. 본건 기호2 토지 지상에 후첨 ‘사진용지’ 에서와 같이 철재만 남은 하우스 1동이 소재하고 있으나, 철거가 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지상위 비닐하우스 매각 제외
경계불분명, 측량필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 충주지원 2025타경2442 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 186,620,000 원

채권자: 주식회사광진기업 (등기부요약 상)

1.2. 소재지 및 토지정보

소재지: 충청북도 충주시 목행동 355-7

용도: 답

토지면적: 602.00 ㎡ (약 182.11 평)

토지감정가: 186,620,000 원

토지제시외면적: 0.00 ㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 0.00 ㎡

건물지분: 0 ㎡

건물제시외면적: 0.00 ㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 충주시 목행동 소재 ‘목행초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 지역의 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

도로 상황: 지적도상 맹지이나, 현황 본건 동측 및 남측 일부가 폭 4m 내외의 현황 도로로 이용 중이며, 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지(기호1, 기호2)는 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 기호1: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 자연취락지구(서흥지구), 소로3류(폭 8m 미만) 저촉

* 기호2: 제1종일반주거지역

또한, 본 건은 아래와 같은 각종 규제 사항에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)

* 비행안전제6구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025-10-30 접수된 주식회사광진기업의 강제경매개시결정 (권리금액: 40,887,832원) 입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (해당사항없음)

3.2. 임차인현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본 건은 주로 농경지, 임야, 단독주택 등으로 이루어진 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 목행초등학교가 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편이나, 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

따라서 주변 상권은 주거 배후지 및 농업 활동에 기반한 생활권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 목행초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 인근 마을 단위의 소규모 편의점 및 생활 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제3종 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당하여 소음 발생 및 비행기 이착륙에 따른 불편이 있을 수 있으며, 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지의 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 토지에는 마을회관, 창고, 정자, 컨테이너, 아로니아 수목, 철거 예정인 하우스 등 제시외 물건이 다수 소재하고 있으나, 이 중 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물(회관, 창고) 등으로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 가능성을 명세표에 병기하였으므로 확인이 필요합니다.

* 토지 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 접근성 측면에서 긍정적이나, 도로로의 편입 가능성 등도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 충주시 목행동의 농경지 및 주거지가 혼재된 지역에 위치한 토지 매물입니다.

목행초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 갖추었으나, 군용 비행장 소음대책구역 및 비행안전구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 규제 사항이 존재하여 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 경계 불분명, 제시외 건물 존재 등 관리 상태에 대한 추가적인 확인과 측량이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등 일부 용도지역으로 향후 도시 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 목행초등학교 인근으로 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 현재 감정가는 186,620,000원이며, 입찰 시 추가적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 군용비행장 관련 규제, 경계 불분명, 제시외 건물 등으로 인한 제약사항이 존재합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 개발 가능성, 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 조사와 현장 답사가 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 특정 입찰가를 제시하기 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.