나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30201 [3] 충청북도 충주시 살미면 문강리 103-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 ""충주교현초등학교"" 남동쪽 인근, 충주시 살미면 문강리 소재 ""강진마을"" 내에 위치하며, 인근은 단독주택 등으로 이루어진 기존 주택지대(일련번호 1), 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대(일련번호 3, 4)임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형(일련번호 1), 부정형(일련번호 3), 사다리형(일련번호 4) 토지로서 단독주택 건부지(일련번호 1, 4) 및 도로(일련번호 3)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 토지 북서쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

일련번호 3) : 본건이 노폭 3m 내외 포장도로의 일부임.

일련번호 4) : 본건 토지 남서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-467)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

일련번호 3), 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천지구(문강온천지구)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2) : 시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로
외벽: 콘크리트, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 알루미늄, 목재 프레임의 창임.

본건5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로
외벽: 스타코 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건2): 주택으로 이용 중임.

본건5): 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건2), 5): 공히 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는, 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 5-2.매각 포함
제시외 5-1. 컨터이너, 창고 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30201 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 살미면 문강리 103-1

용도: 단독주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 5-2 매각 포함, 제시외 5-1 컨테이너, 창고 매각 제외.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 289,959,660원

토지 면적: 626.00㎡ (약 189.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 114.01㎡ (약 34.5평)

건물 제시외 면적: 22.90㎡ (이는 매각 포함되는 제시외 5-2의 면적으로 추정됨)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 문강리에 위치하며, "강진마을" 내에 자리하고 있습니다. 주위 환경으로는 단독주택, 농촌마을, 농경지, 자연림 등이 혼재된 산간 농촌지대입니다. 인근에 "충주교현초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지 각 필지는 노폭 5m 내외, 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

토지별로 용도지역이 상이합니다. 일련번호 1)은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로3류에 접합니다. 일련번호 3), 4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 토지는 가축사육제한구역이며, 일련번호 1)은 상대보호구역(충일중학교)에 해당합니다. 일련번호 3), 4)는 온천지구(문강온천지구) 및 공장설립승인지역으로도 지정되어 있어 지역 개발 잠재력을 시사합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인근 지역은 주로 주택 및 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있어 일반적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에서 확인되지는 않았습니다. 다만, 충주시 살미면 지역에서 과거 쓰레기 소각장 설치에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 1월 17일 접수된 김달귀 근저당권에 기한 임의경매 개시결정(말소)입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 매각될 경우, 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가 요약서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항 없다고 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재 등기부상 또는 조사된 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 기타 권리 사항

토지 등기부상 을구에는 충주농업협동조합, 정원교, 김달귀의 근저당권이 등기되었으나 모두 말소되었습니다. 건물 등기부상에도 동일한 근저당권들이 등기되었으나 말소된 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 충주시 살미면 문강리는 문강온천지구 인근에 위치하며, 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 자연환경이 우수하며, 전원생활을 선호하는 수요층에게 적합한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 주변 개발 현황

인근 "충주교현초등학교"가 소재하고 있으며, 일련번호 3), 4) 토지는 성장관리계획구역 및 온천지구로 지정되어 있어 지역 개발 가능성이 있습니다. 다만, 구체적인 주변 대규모 개발 계획에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 상태

본건은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물(2)은 시멘트 벽돌조 단층 건물이며, 건물(5)는 철근콘크리트구조 2층 건물입니다. 두 건물 모두 주택으로 이용되고 있으며, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 외벽 및 내벽 마감은 일반적인 주택 마감 상태를 보입니다.

5.2. 편의시설 및 교육 시설

가까운 거리에 "충주교현초등학교"가 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 가능한 점 등을 고려할 때, 기본적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 토지

건물(5)는 감정평가서 요약 표에 114.01㎡로 기재되어 있으나, "건물 제시외면적: 22.90㎡"가 별도로 표기되어 있어, 이 부분이 매각에 포함되는 제시외 5-2일 가능성이 있습니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠~㉦이 토지(일련번호 1, 4) 지상에 소재하며, 그 면적이 개략적으로 실측되어 감정평가에 반영되었으나, 입찰 시 참고해야 합니다. 이동 가능한 컨테이너 및 창고(제시외 5-1)는 매각에서 제외되므로, 이를 인수 또는 철거할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 이러한 현황과 공부상 지목의 차이는 추후 재산권 행사나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 기타 (미상 정보)

임대관계는 미상으로, 인수주의 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 (검색 결과 기반)

본건 소재지인 충주시 살미면 문강리 인근에서 특정 혐오시설이 직접적으로 검색되지는 않았습니다. 다만, 충주시 전반적으로 과거 쓰레기 소각장 설치에 대한 주민 반발 사례나 폐건물 및 혐오시설(폐리조트 등)에 대한 언론 보도가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 장점

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역, 온천지구(문강온천지구)에 포함되어 있어 향후 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 자연환경이 양호하여 전원주택 부지로서 가치가 있습니다.

7.2. 잠재적 가치

* 감정가 대비 저평가 가능성: 채권 총액이 감정가보다 약간 높으나, 낙찰가율에 따라 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로, 명도 및 활용이 용이할 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 총평

본 물건은 충청북도 충주시 살미면 문강리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 입지적으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 온천지구에 속하여 향후 개발 가능성이 있으며, 자연환경이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 제시외 건물 및 토지의 포함/제외 여부, 공부와의 차이(지목 현황 불일치), 임대관계 미상 등은 실제 명도 및 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정 근거

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, "json을 분석해서 현 시세기준으로 예상 입찰가 뽑아주고 시세분석"해달라는 요청이 있었으나, 비교 시세 정보를 담은 JSON 파일이 제공되지 않았습니다.

따라서, 현재 제공된 감정가(289,959,660원)를 기준으로 하여, 주변 유사 물건의 매매 사례를 참고하여 대략적인 시세 범위를 추정하였습니다. 검색된 유사 매물의 매매가는 1억 1천만 원부터 2억 8천 5백만 원, 3억 5천만 원 등 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 물건의 정확한 상태, 면적, 부대시설 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

본건의 경우, 감정가액이 2억 8천 9백만 원 수준으로, 이는 주변 매물 중에서는 중상위권에 해당합니다. 채권 총액(294,000,000원)이 감정가보다 높아 입찰 경쟁이 치열하지 않다면 감정가 이하에서도 낙찰될 가능성이 있습니다. 하지만, 희소성 및 입지 조건 등을 고려하여 감정가 대비 80~90% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

감정가: 289,959,660원

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원 (감정가 대비 약 79% ~ 90%)

* 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정한 것으로, 실제 낙찰가는 입찰자의 의사, 경쟁 상황, 물건의 최종 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.