나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30201 [2] 충청북도 충주시 살미면 문강리 100-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 ""충주교현초등학교"" 남동쪽 인근, 충주시 살미면 문강리 소재 ""강진마을"" 내에 위치하며, 인근은 단독주택 등으로 이루어진 기존 주택지대(일련번호 1), 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대(일련번호 3, 4)임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형(일련번호 1), 부정형(일련번호 3), 사다리형(일련번호 4) 토지로서 단독주택 건부지(일련번호 1, 4) 및 도로(일련번호 3)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 토지 북서쪽으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접함.

일련번호 3) : 본건이 노폭 3m 내외 포장도로의 일부임.

일련번호 4) : 본건 토지 남서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-467)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

일련번호 3), 4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천지구(문강온천지구)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 3)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건2) : 시멘트 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물로
외벽: 콘크리트, 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 알루미늄, 목재 프레임의 창임.

본건5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로
외벽: 스타코 페인트 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건2): 주택으로 이용 중임.

본건5): 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건2), 5): 공히 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 및 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수 및 조경석이 소재하나, 조경수는 그 경제적 가치가 미미하고 조경석은 대지의 구성부분이며 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 4) 지상에 소재하는, 후첨 ‘사진용지’와 같이 이동가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명제출 요함(미제출시 보증금 몰수)
공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30201 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 충청북도 충주시 살미면 문강리 100-4

* 공부상 지목: 전

* 현황 이용: 도로

* 토지면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

* 토지지분: 70㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 2,800,000원

* 매각물건: 토지

1.5. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

* 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 사용 중

* 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 교현동 소재 "충주교현초등학교" 남동쪽 인근, 충주시 살미면 문강리 소재 "강진마을" 내에 위치합니다.

* 인근은 단독주택 등으로 이루어진 기존 주택지대 및 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 이루어진 산간 농촌지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 토지로서, 인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

* 본건이 노폭 3m 내외 포장도로의 일부로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(일련번호 3)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 온천지구(문강온천지구)에 해당합니다.

* 또한, 충주시 살미면 문강리 일원은 국토이용계획 변경 결정 및 개발계획 변경이 이루어진 바 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기부상 소유권 이전 내역은 이태우(2018-03-05), 윤동섭(2018-06-21), 임종남(2021-02-15, 협의분할에 의한 상속)입니다.

* 말소기준권리는 2021-08-10 접수의 수안보농업협동조합 근저당권(102,000,000원)입니다.

* 기타 근저당권(정원교, 김달귀) 및 임의경매(김달귀)가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 300,000,000원 이상입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 충주시 살미면 문강리의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지, 자연림, 일부 단독주택 등으로 구성되어 있습니다.

* 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있으며, 지역 특성상 상권 형성보다는 전원생활 또는 농업 관련 활동에 기반한 지역으로 판단됩니다.

* 인근 문강온천지구 및 관광 개발 계획이 있으나, 이는 본 물건 자체의 직접적인 상권 활성화보다는 지역 전반의 개발 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본건 남동쪽 인근에 "충주교현초등학교"가 위치해 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 대규모 편의시설보다는 지역 마을 내 기본적인 생활 편의시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근 시 충주시내로 이동하여 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 온천 지역(문강온천지구) 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

* 수주팔봉과 같은 관광지가 인근에 있어 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

* 본건 토지는 공부상 지목이 '전'이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 보증금이 몰수될 수 있으며, 매각이 무효 처리될 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 이용에 따른 문제

* 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 사용 중인 점은 토지 이용의 제한 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 도로로 사용 중인 부분에 대한 이해관계자의 권리, 도로의 공공성 여부, 향후 도로 계획 등에 대한 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 지장물

* 본건 토지(일련번호 1, 4) 지상에 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉦이 소재합니다.

* 또한, 이동 가능한 컨테이너 및 창고는 감정평가에서 제외되었습니다.

* 낙찰 후 이러한 제시외 건물 및 지장물에 대한 처리(인수, 철거 등) 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 도로 접근성 및 폭

* 본건이 노폭 3m 내외 포장도로의 일부이거나 인접한 도로의 노폭이 5m 내외로, 차량 접근은 가능하나 대형 차량의 진출입에는 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 용도지역별 규제

* 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 온천지구 등 다양한 용도지역 및 제한에 속해 있습니다.

* 이러한 규제 사항은 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 고려 요소가 됩니다.

6.6. 주변 시설

* 일반적인 검색 결과에서 본 물건지 바로 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있는 용도 지역이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 살미면 문강리 소재 70㎡ 규모의 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황 '도로'로 사용되고 있는 특이사항이 있습니다. 매각 대상은 토지이며 건물은 포함되지 않습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제출하지 않을 경우 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 소유자 미상의 제시외 건물 존재, 현황 도로 이용에 따른 법적 검토 필요성, 복잡한 용도지역 지정 등 잠재적 리스크가 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소규모 토지로서, 향후 지역 개발 및 토지 이용 계획에 따라 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* '도로'로 현황 이용 중이라는 점은 공공 또는 사적인 활용 가능성을 시사하나, 이는 법적 검토 후 결정될 사항입니다.

* 문강온천지구 등 관광 관련 개발 계획이 있는 지역 인근에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,800,000원입니다. 토지 면적이 70㎡로 소규모이고, 공부상 지목과 현황 이용이 불일치하며, 농지취득자격증명 제출 의무, 제시외 건물 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 현황 '도로'로 사용되는 부분에 대한 권리관계 및 향후 사용 가능성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 이러한 불확실성 및 리스크를 감안할 때, 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 현장 조사와 법률 검토를 통해 가치를 재평가한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 2,800,000원 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.