나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30845 [2] 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 5층510호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 "주덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래부지붕 15층 건물 내 제1층 114호, 제5층 510호, 제3층 314호, 제2층 제206호로서, - 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감, - 내벽 : 벽지도배 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1-4) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와, 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30845 (2)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 5층510호

용도: 아파트

감정가: 3,500만원

토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

건물면적 (전용면적): 34.56㎡ (약 10.46평)

*참고: 분양면적은 별도 명시되지 않았습니다.*

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이아이에이프리미어파트너스주식회사

건축물 정보

아파트명: 주덕주한아파트

준공일: 1993년 7월 22일

구조: 철근콘크리트조

총 층수: 15층 (본건 5층)

세대수: 230세대

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 주덕읍 신중리, 주덕초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지방도변 소규모 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역입니다.

도로: 북측 중로, 동측 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매입니다.

말소기준권리: 2024년 8월 23일 접수된 에이아이에이프리미어파트너스주식회사의 근저당권(8,200만원)이 말소기준권리입니다.

등기부상 권리 내용

소유권 이전: 박은희 (2012.10.24), 나병섭 (2015.10.08), 김현숙 (2022.12.29)

근저당권: 에이아이에이프리미어파트너스주식회사 (2024.08.23, 8,200만원)

임의경매: 에이아이에이프리미어파트너스 (2025.10.27, 8,200만원)

총 등기부채권액: 8,200만원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

*주의: 임대차 관계가 미상임에도 불구하고, 실제 거주자 파악 및 명도 절차 진행 시 보증금 외의 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.*

1.3. 상권분석

위치: 주덕초등학교 인근의 지방도변 소규모 주거단지에 속합니다.

주변 환경: 주덕주한아파트는 주덕읍 신중리에 위치하며, 주변에 농경지가 혼재되어 있습니다.

인프라: 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 지역 내 소규모 상권으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 주덕초등학교가 동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통: 차량 이용 시 지방도를 통해 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다.

건물 설비: 급수 및 급탕 겸용 위생설비, LPG 가스 난방설비, 승강기, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.

주차: 아파트 단지 내 총 53대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

명도 관련 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화: 1993년 준공된 아파트로, 장기적인 건물 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

지역적 한계: 소규모 주거지대 특성상 인프라 확장성이나 향후 집값 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 내에서 민간 폐기물 처리 시설 건립 추진 등 지역 개발 이슈가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍에 위치한 아파트로, 주덕초등학교 인근의 비교적 조용한 주거지역에 자리하고 있습니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때 감정가는 상단부에 위치하나, 소멸되는 권리가 없어 인수에 대한 부담은 없습니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 건물 노후화는 명도 및 향후 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

실거주 목적 또는 장기적인 관점에서 접근하기에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 깔끔한 등기 상태로 낙찰이 가능합니다.

안정적인 실거주 환경: 초등학교가 인접해 있어 가족 단위의 실거주에 적합한 환경을 제공합니다.

합리적인 가격 접근 가능성: 최근 매매가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

2026년 4월 24일 거래: 3,400만원 (5층)

2026년 4월 1일 거래: 3,200만원 (9층)

2026년 5월 22일 거래: 2,900만원 (7층)

감정가: 3,500만원

최고가와 감정가는 유사한 수준이며, 평균 매매가는 약 3,167만원 수준입니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있으나, 현재 시세 및 감정가를 고려했을 때, 3,300만원 수준의 입찰가가 합리적일 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 3,300만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.