나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30845 [3] 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 3층314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 "주덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래부지붕 15층 건물 내 제1층 114호, 제5층 510호, 제3층 314호, 제2층 제206호로서, - 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감, - 내벽 : 벽지도배 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1-4) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와, 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 고유 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30845 (3)

* 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 3층 314호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제3층 314호

* 토지 면적: 15.17㎡ (약 4.59 평)

* 건물 면적: 34.56㎡ (약 10.45 평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 35,000,000 원

1.2. 거래 정보

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO (AIA Premier Partners)

* 건축물 준공 연도: 1993년 (사용승인일 1993년 7월 22일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리에 위치하며, 주덕초등학교 동측 인근 지역에 소재합니다.

* 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정이 비교적 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2024년 8월 23일자 에이아이에이프리미어파트너스주식회사의 근저당권 (82,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 82,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계의 상세 내용은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (아파트 실거래가 분석)

* 동일 단지(주덕주한아파트) 전용면적 34.56㎡ (약 10.45평) 기준 최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 1일, 9층 매물이 32,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 24일, 5층 매물이 34,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 22일, 7층 매물이 29,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 3층에 위치하며, 감정가는 35,000,000원입니다. 최근 실거래가 대비 감정가는 높은 편이나, 3층이라는 층수 특성을 고려할 때 실제 거래가는 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 3층은 일반적으로 선호도가 낮을 수 있으며, 최근 거래 최저가(29,000,000원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 주덕주한아파트

* 건축 연도: 1993년

* 총 세대수: 229세대

* 총 동수: 1개동

* 최고 층수: 15층

* 주차 대수: 총 53대 (지하 2대, 지상 주차 대수는 별도 명시 없음)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변은 지방도변의 소규모 주거지대로서, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육시설

* 주덕초등학교가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 리스크

* 본 아파트는 1993년에 준공되어 건축물이 노후화되었으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 3층에 위치하여 일조권이나 조망권 측면에서 상층부에 비해 제한적일 수 있습니다.

6.2. 법적/권리적 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 법적 부담은 없습니다.

* 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 세입자 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍 신중리에 위치한 주덕주한아파트 3층 314호로, 감정가는 35,000,000원입니다. 최근 동일 면적대의 실거래가는 29,000,000원에서 34,000,000원 사이로 확인되었습니다. 감정가가 최근 최고가와 유사하거나 높은 수준이지만, 본건이 3층이라는 점을 고려하면 실제 입찰가는 최근 최저가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 높습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 관련 인수 보증금도 없는 점은 긍정적입니다. 주덕초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지방도변 소규모 주거지로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건축물 노후화는 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담이 거의 없습니다.

* 전용면적 34.56㎡ (약 10.45평)의 소형 평형으로, 비교적 적은 투자 자본으로 접근 가능합니다.

* 주덕초등학교와 인접하여 자녀가 있는 세대의 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 35,000,000 원

* 최근 시세 범위 (34.56㎡ 기준): 29,000,000 원 ~ 34,000,000 원

* 본건 3층 층수 고려 및 보수적 접근 시, 최근 거래가 하단을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 28,000,000 원 ~ 33,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.