나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경135 [2] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 340-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2025.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "연곡초교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 기호(3): 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 전(일부 수목 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 남측으로 왕복2차선 도로가 소재하며, 기호(3)은 기호(1)을 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 철도(2024-06-19)(강릉~제진 철도)(저촉), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(산란계 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-10-30)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무선방위측정장치보호구역<전파법>임.

제시목록 외의 물건

기호(3) 토지상에 일부 수목이 식재된 상태임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가,나) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외.내벽: 판넬잇기 마감 바닥: 에폭시 마감 천장: 판넬잇기 마감 창호: PVC샷시 창호임. 기호(다) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외벽: 판넬잇기, 타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 천장: 텍스 마감 창호: PVC샷시 창호임. 기호(라) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외벽: 판넬잇기, 타일 붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 창호: PVC샷시 창호임. 기호(마) 철골조 및 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 3층 외벽: 판넬잇기, 페어글라스 마감 등 내벽: 벽지도배 마감 등 바닥: 타일 붙임 등 천장: 벽지도배 마감 등 창호: PVC샷시 창호임. 기호(바) 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕 단층 외.내벽: 판넬잇기 마감 바닥: 타일 붙임 등 천장:판넬잇기 마감 등 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

기호(가): 공장, 기호(나): 창고, 기호(다): 전시장 및 사무실, 기호(라): 주택, 기호(마): 전시장, 기호(바): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(다,라)에 기본 위생설비, 기호(라)에 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(다)는 공부상 면적과 실제 면적이 상이하여 개략적인 실측에 의해 면적사정(432㎡)한 후 평가하였으니 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)(물건명세서 첨부 사실조회회신 참조)
- 지적도상 맹지
- 지상 소재 수목 등 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경135 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 340-2

용도: 답 (현황: 전, 일부 수목 식재)

감정가: 295,374,000원

토지면적: 2,591.00㎡ (약 783.8평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북강릉농업협동조합 (등기부채권 총액: 845,067,571원)

1.2. 특이사항

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

지적도상 맹지

지상 소재 수목 등 포함 평가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 소재 "연곡초교" 서측 인근에 위치합니다. 부근은 농경지, 임야, 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 순수 농촌지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본 물건의 인접 토지(기호 1) 남측으로 왕복 2차선 도로가 소재하며, 본 물건(기호 3)은 기호 1 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역에 속합니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종, 산란계/오리/메추리/돼지/개, 젖소/닭/오리/메추리/돼지/개 제한구역) 및 무선방위측정장치보호구역이 있습니다.

강릉~제진 철도 예정 노선과 저촉될 가능성이 있습니다.

2.5. 형태 및 이용상태

자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 전(일부 수목 식재됨)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 경매는 토지만을 대상으로 하는 부동산임의경매입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 신청 채권자(북강릉농업협동조합)의 근저당권(갑6)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이 외 소유권 이전 등기(갑2, 갑3, 갑4) 등은 말소기준권리보다 선순위인 권리들이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 지상권 개요는 별도 확인이 필요하며, 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다. (주의 필요)

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 소재한 강릉시 연곡면 방내리는 농경지, 임야가 주를 이루는 순수 농촌 지역입니다. 주변에 단독주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하고 있어, 농업 활동뿐만 아니라 지역 기반 산업과 관련된 활동도 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

4.2. 개발 잠재력

계획관리지역에 해당하여 향후 토지 이용에 대한 유연성이 상대적으로 높습니다. 다만, 맹지라는 점과 농지법규 및 가축사육제한 등의 규제는 개발 가능성을 제한하는 요소로 작용할 수 있습니다. 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 점으로 미루어 볼 때, 지역 산업 활동과 연계된 소규모 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"연곡초교"가 인근에 위치하고 있으나, 대형 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 순수 농촌 지역의 특성상, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

농촌지대 특유의 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 인허가 시 인접 토지 소유자와의 협의 또는 통행권 확보가 필수적이며, 이는 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명

농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

6.3. 수목 존재

토지 현황에 일부 수목이 식재되어 있으며, 감정평가에 포함되었습니다. 향후 토지 이용 변경 시 수목 처리에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 건물 현황 불분명

건물면적은 0㎡로 기재되어 있으나, 감정평가 요약에 '제시외건물'이 소재한다는 내용이 있어, 실제 현황과 공부와의 차이, 그리고 해당 건물의 법적 지위(매각 대상 포함 여부 등)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.5. 가축사육 제한

지역 내에서 특정 축종의 사육이 제한되므로, 축산업 관련 용도로는 활용이 제한됩니다.

6.6. 말소되지 않는 권리 가능성

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 연곡면의 계획관리지역 내에 위치한 답(전) 토지로, 토지 자체의 면적과 관리지역이라는 점은 잠재적 개발 가치를 시사합니다.

그러나 지적도상 맹지라는 점, 농지취득자격증명 필수, 그리고 말소되지 않는 지상권의 가능성은 본 물건의 활용 및 취득에 있어 중요한 제약 요인으로 작용합니다.

주변의 복합적인 이용 현황(농경지, 공장, 창고 등)을 고려할 때, 향후 토지 활용 계획 수립 시 신중한 접근이 요구됩니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 지상권 등의 인수 부담 여부를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 계획관리지역 토지

향후 지역 개발 계획이나 사업 추진 시 용도 변경 등을 통한 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 농촌 지역 잠재력

강릉시라는 지리적 이점과 함께, 농촌 지역의 특성을 살린 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8.3. 높은 감정가 및 채권 총액

높은 감정가와 채권 총액은 경쟁자를 줄이는 요인이 될 수 있으며, 적정 가치 이하로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

295,374,000원 (토지면적 2,591.00㎡, 3.3㎡당 약 377,000원)

9.2. 산정 기준

본 물건은 맹지, 농지취득자격증명 필요, 말소되지 않는 지상권의 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 이러한 제약 조건들을 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

주변 유사 토지의 실제 거래 사례, 해당 지역의 개발 동향, 그리고 본 물건의 토지 이용 및 접근성 관련 제약 사항 등을 종합적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

일반적으로 이러한 제약이 많은 물건은 감정가 대비 할인된 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다. 따라서, 정확한 시세 조사와 현장 답사를 통해 물건의 가치를 면밀히 평가한 후, 예상되는 수익성과 위험 부담을 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.