나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1582 [5] 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 553 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 횡성읍 입석리 소재 '횡성대성병원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 저층의 단독주택으로 형성된 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 서원면 창촌리 소재 '횡성축협 생축장' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 축사, 농경지 및 자연림 등을 형성된 산간농경지대임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 서원면 유현리 소재 '유현1리마을회관' 남동측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 국도주변 농경지대임.

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 소재 '호두봉' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 농업용 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 정도임.

교통상황

본건 인근지까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등 전반적인 대중교통사정은 보통 정도임.

교통상황

본건 인근지까지 농업용 차량의 출입 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 정도임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등으로 볼 때 대중교통사정은 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

형태 및 이용상태

일련번호(4): 북동측으로 하향 경사진 부정형 완경사지로서 전(휴경지), 일련번호(5): 남서향으로 하향경사진 부정형 급경사지로서 전(휴경지)으로 이용 중임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 전으로 이용 중임.

형태 및 이용상태

남동향의 하향경사지에 일부 평탄하게 조성된 부정형 완경사지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(4): 지적도상 맹지로서 북서측 인접토지를 이용하여 농업용차량이 출입하며, 일련번호(5): 맹지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 인접한 토지를 통하여 노폭 약2~3미터 내외의 비포장도로가 개설되어 있음.

인접 도로상태

일련번호(2): 남동측으로 노폭 약 1미터 내외의 도로를 이용하여 출입함.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(원주비행장(K-46)_2종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(6) :계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(4) :농림지역, 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 일련번호(5) :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-12), 가축사육제한구역(2017-05-01)(일부제한구역(젖소:1000m이하))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 컨테이너박스 구조의 이동식 창고 등이 소재하나 이동 및 철거 등이 용이한 것으로 조사되어 토지의 소유권행사에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 경량철골구조의 이동식 창고 등이 소재하나 이동 및 철거 등이 용이한 것으로 조사되어 토지의 소유권행사에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

제시목록 외의 물건

일련번호(4)지상에 별첨 사진용지와 같이 경량철골구조의 이동식 창고 등이 소재하나 이동 및 철거 등이 용이한 것으로 조사되어 토지의 소유권행사에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 위 강판기와 마감 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호: 플라스틱프레임의 창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 급 ·배수설비와 위생설비, 태양광발전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물 개황도 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 일반건축물대장상 사용승인일과 건물 평면도 등이 없어 관찰감가법, 실측사정 등을 통하여 평가하였는바 입찰참가시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 지상에 매각에서 제외된 이동식창고 1동, 컨테이너 1동 소재
- 감정평가액(최저매각가격)은 지상에 소재하는 수목(아로니아 등)을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경1582 (5)

* 소재지: 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 553

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 115,083,000원

* 토지면적: 2019.00㎡ (약 610.75평)

* 건물면적: 0.00㎡ (제시된 정보 상 건물 면적 없음 또는 매각 대상에서 제외)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 횡OOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 소재 '호두봉' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성된 마을 주변 농경지대임. 둔내면은 겨울철 관광객이 많은 지역이며, 웰리힐리파크 등 스키장이 인근에 위치함. 최근 둔내면 둔방내리 일원에 도시재생 사업이 추진되어 역사·문화 관광도시로의 재탄생을 목표로 하고 있음.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호한 편임. 다만, 버스노선 및 운행 빈도 등으로 볼 때 대중교통 사정은 다소 불편한 정도임. 농업용 차량의 출입은 원활함.

* 접근성: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 불편함.

* 도로상태: 본건 소재지(553번지)는 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제시된 정보에는 여러 일련번호에 대한 토지이용계획이 혼재되어 있으나, 본건 소재지(둔내면 둔방내리 553번지)의 경우 농경지(전)라는 용도와 주위 환경으로 미루어 볼 때, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(일부제한구역) 등에 해당할 가능성이 높음.

* 정확한 용도지역 및 지구, 구역 지정 현황은 입찰 전 반드시 관할 관청(횡성군청)을 통해 토지이용계획확인원을 발급받아 확인해야 함.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 한경환(2003.12.03), 박용찬(2005.04.14), 곽노균(2020.03.27)

* 근저당: 횡성농업협동조합(2020.03.27, 78,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정 공동담보: 횡성농업협동조합(2020.03.27)

* 가압류: 둔내농업협동조합(2022.06.27, 97,892,190원), 둔내농업협동조합(2022.06.27, 62,268,479원), 횡성농업협동조합(2022.06.30, 13,407,133원), 횡성농업협동조합(2022.06.30, 58,424,699원)

* 근저당권 일부 이전: 농업협동조합중앙회(2022.09.06)

* 가압류: 횡성군산림조합(2023.06.14, 21,621,760원)

* 압류: 횡성군(2025.02.14)

* 강제경매: 횡성군산림조합(2025.07.21, 26,260,782원) - 본건 경매 개시 결정

* 말소기준권리: 2020년 03월 27일 접수된 횡성농업협동조합의 근저당권 (을7)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어, 명시적으로 인수되는 권리는 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 331,614,261원

4. 상권분석

* 본건은 둔내면 둔방내리 소재 농경지(전)로, 주변은 농가주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역임.

* 둔내면은 겨울철 스키 시즌에 방문객이 많은 지역이나, 본건 자체는 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있음.

* 인근 '호두봉'은 자연 관광지로서의 의미를 가지나, 직접적인 상업적 가치보다는 전원적인 입지 조건을 형성하는 데 기여함.

* 향후 둔내면 도시재생 사업(둔내방네 여행자 마을 조성 등)이 완료되면 지역 상권 활성화 및 인구 유입 효과를 기대해 볼 수 있으나, 본건 토지의 상업적 용도로의 활용성은 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편임. 둔내역(경강선)이 자포곡리에 위치하나, 본건과의 직접적인 접근성은 확인 필요.

* 편의시설: 둔내면 소재지에 하나로마트 둔내점 등 기본적인 편의시설이 있으나, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 둔내면 소재지 또는 횡성읍으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보임. 웰리힐리파크, 청태산자연휴양림 등 레저 및 관광 시설이 인근에 위치하여 활용 가능성이 있음.

* 혐오시설: 현재까지 제공된 정보 및 공개된 검색 결과에서 본건 소재지(둔내면 둔방내리 553번지) 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 있다는 언급은 확인되지 않음. 다만, '서원면 창촌리' 설명에 축사가 언급된 점으로 보아, 인근 지역에 축사 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 방문 시 직접 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 반드시 발급받아야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 농지취득자격증명은 해당 관서(영월군 또는 횡성군 관련 부서)에 미리 발급 가능 여부를 문의하고 입찰 기일 전에 신청해야 함.

* 건물 및 부속물: 감정가에 수목(아로니아 등)이 포함되어 있으며, 매각에서 제외된 이동식 창고 1동, 컨테이너 1동이 소재함. 이로 인한 명도 문제는 발생하지 않으나, 현장 상태 확인 및 인수인계 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등으로 지정될 경우 건축, 개발, 영농 활동 등에 제한이 있을 수 있음. 정확한 법규 확인이 필수적임.

* 도로 접근성: 일부 과거 자료에 맹지라는 언급이 있었으나, 현재 제시된 정보상으로는 포장도로에 접해 있어 접근성은 양호한 것으로 보임. 그러나 도로 이용에 관한 권리관계(사도, 인접 토지 통행권 등)를 면밀히 확인해야 함.

* 도시재생 사업과의 연관성: 둔내면 둔방내리 일원에 도시재생 사업이 추진되고 있어 향후 토지 가치 변동성이 있을 수 있으나, 해당 사업 내용이 본건 토지의 직접적인 이용이나 개발에 미치는 영향은 추가적인 분석이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 횡성군 둔내면 둔방내리 소재 농지(전)로서, 감정가는 115,083,000원입니다. 넓은 토지 면적(2019.00㎡, 약 610.75평)을 소유할 수 있는 기회이며, 주변은 농경지, 주택, 자연림이 혼재된 조용한 환경입니다. 권리 관계는 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 토지를 취득할 수 있습니다. 가장 중요한 점은 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 의무이며, 이를 이행하지 못할 경우 큰 불이익을 받을 수 있습니다. 또한, 현황 대로라면 건물은 없거나 매각 대상에서 제외되며, 감정가에 수목이 포함되고 이동식 창고 등은 제외되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 도로 접근성은 양호한 편이나, 정확한 토지 이용계획 및 제한사항, 그리고 농지 취득 자격 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지 확보: 2019.00㎡ (약 610.75평)의 토지를 경매 절차를 통해 취득할 수 있습니다.

* 자연 친화적인 입지: 둔내면의 주택, 농경지, 자연림이 어우러진 전원적인 환경에 위치합니다.

* 향후 지역 개발 잠재력: 둔내면 둔방내리 일원의 도시재생 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 115,083,000원을 기준으로, 향후 지역 개발 동향, 농지 시세, 본건의 농업적 활용 가치, 그리고 입찰자의 자금력 및 농지 취득 자격 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지 취득에 필수적인 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 그에 따른 실질적인 취득 비용을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 또한, 둔내면의 최근 도시재생 사업 추진 현황 및 잠재적 가치 상승 요인도 입찰가 결정에 반영해야 합니다. 정확한 시장 조사와 전문가의 자문을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.