나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [7] 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 춘천지방법원에서 진행하는 2025타경50587 (7) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (7)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-3

* 용도: 단독주택

* 감정가: 162,946,764원

* 토지면적: 90.00㎡ (약 27.2평)

* 토지지분: 90㎡

* 건물면적: 43.98㎡ (약 13.3평) - (건축물대장상 해당 지번의 주건축물 연면적)

* 건물지분: 43.98㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 춘천와이신용협동조합 (부동산등기부상 근저당권자 및 임의경매개시채권자)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하고 있습니다. 광대로변으로는 근린생활시설 등이 소재하며, 배후로는 단독주택 및 주거지 등이 혼재된 구도심 내 상업지대입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 대체로 등고 평탄한 부정형, 장방형, 사다리형 토지로 상업용 또는 주거용 건물 부지로 이용 중이거나 나지 상태로 이용되고 있습니다. 일부 필지는 남측 하향 완경사지를 이루고 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 토지들은 남측의 왕복 4차선 도로, 북측 및 동측의 약 6~8미터 폭 아스팔트 포장도로, 그리고 소폭의 골목도로에 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지들은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 일부 필지는 대로3류, 소로3류에 접하거나 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권 현황:

토지 및 건물 등기부등본상 소유권은 금용섭 → 금명근 → 주식회사피앤제이 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

등기부상 을구에 기재된 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

* 임차인 현황:

인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 '미상'으로 확인되어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 협의 및 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 상권 특성:

본건은 춘천시 운교동의 핵심 상업지구인 '운교사거리' 인근에 위치하며, 대로변 상업시설과 배후 주거지가 혼재된 지역입니다. 일반상업지역에 속하여 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 주변 유사 부동산 거래 사례:

제공된 최근 매매 정보는 인근 운교동 175-11번지의 '삼흥빌라'(연립주택, 1982년 건축) 사례입니다.

- 2024년 2월 7일 거래: 8,900만원 (전용면적 59.65㎡, 약 18평). 평당 약 494만원.

- 2026년 4월 14일 거래: 6,900만원 (전용면적 56.82㎡, 약 17평). 평당 약 406만원.

해당 사례는 본건과 물건 종류(연립 vs 단독주택) 및 건축 연도에서 차이가 있으나, 운교동 지역의 부동산 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건 토지 면적(90㎡)과 비교 시, 연립주택의 경우 소규모 대지 지분을 가지는 경우가 많습니다.

* 건축물 현황:

본건 건물은 1968년 9월 10일 사용승인을 받은 시멘트벽돌조 단독주택으로, 건축된 지 50년 이상 경과하여 노후도가 높습니다. 또한, 건물감정평가요항표 상에는 여러 개의 기호(2, 4, 7, 9, 11, 13, 15, 16, 17, 19, 21, 22)로 구분된 다양한 용도의 건물들이 목록에 포함되어 있어, 일괄 매각으로 취득 시 복수의 건물을 관리해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

'운교사거리' 인근에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상점, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설:

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 점을 미루어 보아, 인근에 학교가 소재할 가능성이 높습니다. (주변 환경 조사 시 확인 필요)

* 교통 및 접근성:

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보:

동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복되거나, 공동 담보로 묶여 진행되는 경우 경매 절차 진행이나 권리관계 파악에 복잡성이 따를 수 있습니다. 본건도 중복사건, 공동담보로 분류되어 있으니 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화 및 유지보수:

건축된 지 50년 이상 경과된 건물로, 안전 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 리모델링 또는 신축 시 추가적인 투자 비용이 예상됩니다.

* 임대차 관계 미확인:

인수할 보증금이 없다고는 하나, 임대 관계가 '미상'이므로 실제 임차인이 점유하고 있다면 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 명도 대상 임차인의 대항력 유무 및 퇴거 의사 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 공부와의 차이:

건물 중 기호 9 건물의 부속건물 면적 상이(실측 3.3㎡ vs 공부 1.0㎡) 및 기호 16 건물의 부속건물(변소 2.5㎡) 현황 소재불명 사항이 존재합니다. 이는 추후 현황 조사 및 측량 등을 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

* 복수의 건물 관리:

등기 및 감정평가상 단독주택으로 분류되나, 다수의 부속 건물 및 별도 건물들이 함께 매각 대상에 포함되어 있어, 이들 건물의 관리, 철거, 또는 활용 방안에 대한 면밀한 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 운교동의 상업지역 내에 위치한 단독주택으로, 접근성과 주변 상권의 이점을 가지고 있습니다. 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있다는 장점이 있으나, 50년 이상 경과된 건물 노후화, 복수의 건물 존재, 임대차 관계 미확인, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 권리관계 및 임대차 관계에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 하며, 건물의 활용 방안(리모델링, 신축, 복합 상가 활용 등)에 대한 구체적인 계획을 수립해야 합니다. 신중한 접근과 보수적인 입찰 전략이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 입지: '운교사거리' 인근에 위치하여 상업적 활용 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각 활용: 토지와 함께 여러 건물(근린생활시설, 주택, 창고 등)을 일괄 매각받아, 재건축, 리모델링, 또는 복합 공간으로 개발하여 부가가치를 창출할 기회가 있습니다.

* 잠재적 개발 가치: 구도심 상권 재개발 또는 활성화 시 수혜를 볼 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 162,946,764원입니다.

주변 연립주택(삼흥빌라)의 최근 거래 사례를 보면, 2024년 2월 8,900만원(평당 약 494만원), 2026년 4월 6,900만원(평당 약 406만원)에 거래되었습니다. 본건은 단독주택 용도이고 대지 면적이 90㎡(약 27.2평)이며 일반상업지역이라는 점을 고려할 때, 연립주택 시세보다 높게 평가될 수 있습니다.

그러나 본건은 건축물 노후도(1968년 준공), 다수의 건물 존재, 임대차 관계 미확인, 공부와의 차이 등 여러 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로는 감정가의 80% ~ 90% 수준, 즉 약 1억 3천만원 ~ 1억 4천 7백만원 선을 고려할 수 있으며, 적극적인 투자자라면 잠재적 개발 가치를 고려하여 감정가 수준인 1억 6천만원 내외까지도 검토해 볼 수 있습니다.

현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 재확인을 강력히 권장하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.