나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [8] 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-23 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각
- 부동산목록 21번 대항력있는 주택 및 상가임차인 존재[박영자,이정자(배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액인수)]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (8)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-23 (도로명주소: 강원특별자치도 춘천시 춘천로 161)

용도: 창고시설 (다수 건물 존재, 근린생활시설, 주택, 창고 등으로 이용 중)

감정가: 2,157,436,384원

토지면적: 644.00㎡ (약 194.81평)

토지지분: 644㎡

건물면적: 345.45㎡ (약 104.50평)

건물지분: 345.45㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 부동산목록 21번의 주택 및 상가 임차인 박영자, 이정자 존재. 이들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치함. 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로는 단독주택, 나지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대임.

2.2. 교통상황

본건 및 주변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 및 장방형, 사다리형 토지로서 상업용 건물, 주거용 건물 부지 및 일부 나지 상태로 이용 중임.

일부 필지는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류, 소로3류 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 도시계획시설에 의한 행위 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

토지 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 변경 사항이 존재하며, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2022-08-26 접수, 을1, 을2)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

현재 춘천와이신용협동조합(2025-03-24 접수) 및 춘천가톨릭신용협동조합(2025-05-22 접수)의 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재하며, 이는 본 경매 사건(2025타경50587)과 관련이 있거나 동일 물건에 대한 중복 경매일 가능성이 높음.

또한, 춘천시의 압류 등기(2025-04-03, 2026-07-02)도 존재함.

건물 등기부등본 역시 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 나타내며, 말소기준권리 이후의 등기들은 소멸될 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인으로 박영자 씨와 이정자 씨가 존재함.

* 박영자: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2019-09-11. 배당신고일자 2025-11-05. 확정일자 정보 없음. 대항력 있음.

* 이정자: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2021-02-25. 배당신고일자 2025-11-03, 확정일자 2025-11-03. 대항력 있음.

임대관계는 '미상'으로 표기된 부분도 있으며, 보증금 및 차임 정보가 없는 임차인이 있을 경우 추가 확인이 필요함.

3.3. 인수될 권리

물건명세서 상, 부동산목록 21번의 임차인 박영자, 이정자 씨는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 함.

각 임차인의 보증금은 5,000,000원으로, 총 10,000,000원의 인수 가능 보증금이 있을 수 있음. (단, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있음. 이는 배당 절차에 따라 실제 인수 여부가 결정될 것으로 보임.)

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 운교동 일대는 춘천시 구도심의 상업 및 주거 복합 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

운교사거리 인근으로 유동인구가 꾸준하며, 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설, 점포, 일반유흥음식점 등이 소재하고 있으며, 다양한 업종의 소규모 상점들이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 환경임.

토지이용계획 상 일반상업지역에 해당하여 상업 활동에 적합한 입지임.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

주위로 단독주택 및 주거 용도의 건물이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의 시설

본건 소재지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 근거리에 위치할 것으로 예상되며, 운교사거리 인근 상업 지역의 이용이 편리함.

5.3. 교육 환경

인근에 학교(초등학교 등)가 소재할 가능성이 높으며, 도심 지역 특성상 교육 시설 접근성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박영자, 이정자 씨의 보증금 잔액 인수 가능성 (최대 10,000,000원).

* 중복 경매 사건: 사건 번호 2025타경50587 (8) 외에 2025타경50709 등의 경매가 중복으로 진행 중이거나 진행되었을 가능성이 있어, 권리 관계 및 매각 절차에 대한 세밀한 검토가 필요함.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물 현황: 여러 동의 건물(기호 2, 4, 7, 9, 11, 13, 15, 16, 17, 19, 21, 22 등)이 존재하며, 일부 건물은 주택, 근린생활시설, 창고 등으로 용도가 혼재되어 있음.

* 공부와의 차이: 기호 9 건물의 부속건물은 현황 실측 면적이 공부상 면적과 차이가 있으며, 기호 16 건물의 부속건물(변소)은 현황 소재불명으로 확인됨.

* 건축물표제부 정보: 제공된 JSON 데이터상 건물 21번과 22번은 동일한 표제부 정보를 가지며, 이는 실제와 다를 수 있으므로 주의가 요구됨.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 일부 건물 및 임차인의 정확한 임대 조건이 확인되지 않아, 명도 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 구도심 지역 특성: 개발이 더딘 구도심 지역의 경우, 향후 가치 상승보다는 안정적인 임대 수익에 초점을 맞춰야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 운교동의 핵심 상업지구에 위치한 토지와 다수의 건물로 구성된 경매 물건임. 운교사거리 인근의 우수한 접근성과 배후 상권을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 지니고 있음. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 다수의 중복 경매 사건 존재, 건물 공부와의 차이 및 불분명한 임대 관계 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 관리할 수 있다면, 가치를 재평가 받을 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 위치: 운교사거리 인근으로 가시성 및 접근성이 우수함.

* 다용도 건물 구성: 근린생활시설, 주택, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 다각화 가능.

* 도시계획: 일반상업지역 내 위치하여 상업 활동에 적합.

* 구도심 내 입지: 안정적인 지역 수요를 기반으로 한 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 2,157,436,384원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 보증금(최대 10,000,000원) 및 기타 권리 관계, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 결정하는 것을 추천함. (예: 1,720,000,000원 ~ 1,940,000,000원 범위)

최종 입찰가 결정 시에는 임차인과의 협상, 명도 비용, 예상되는 추가 공사 비용 등을 반드시 포함하여 신중하게 접근해야 함.

본 물건의 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 '매수인이 잔액 인수' 문구를 반드시 재확인하여 실제 부담액을 파악해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.