나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [4] 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (4)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-6

용도: 단독주택 (복수의 건물 및 토지로 구성)

감정가: 132,102,824원

토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.18㎡ (약 10.94평)

건물 제시외면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘천와이신용협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하고 있습니다.

주위는 대로변을 따라 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로는 단독주택 및 주거나지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대입니다.

교통상황

본건 및 인근 지역까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태 (토지)

본건 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 및 장방형, 사다리형 토지로 구성되어 있으며, 일부는 상업용 건물 등의 부지로, 일부는 나지 상태로, 또 다른 일부는 주거용 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

토지별로 남측 왕복 4차선 아스팔트 도로, 북측 약 6미터 도로, 동측 약 8미터 도로, 그리고 약 1~2미터 내외의 골목 도로 등에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리한 부분이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 일부 필지는 대로3류, 소로3류 등에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전축종제한) 및 상대보호구역 등의 지정을 받고 있습니다.

3. 권리분석

토지 등기부요약

소유권은 최영선, 김정자, 박대웅 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

본건 경매 개시 결정은 2025년 3월 24일 춘천와이신용협동조합에 의해 이루어졌습니다.

토지 등기부채권 총액은 2,822,400,000원입니다.

건물 등기부요약

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 소유권 이전 이력을 나타냅니다.

말소기준권리 및 경매 개시 결정 사항도 토지 등기부와 동일하게 적용됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 이는 잠재적 인수 또는 명도 관련 리스크가 될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건은 대로변에 근린생활시설이 위치하며, 배후로는 단독주택 및 주거나지가 혼재하는 상업지대에 속합니다.

운교사거리 인근이라는 위치적 이점은 유동 인구 및 상업 활동 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

상업지역 내 위치하여 근린생활시설 등의 용도 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

주위 환경

운교사거리 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 배후에 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 이용현황

주요 건물들은 근린생활시설, 단독주택, 창고 등으로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

일부 건물은 기준 시점 현재 공가(공실) 상태로 파악되어 즉시 활용 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비(유류보일러 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

복수의 건물 및 토지로 구성되어 있어 개별 건물의 상태 및 관리 상태에 따라 추가적인 투자나 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 건물(기호 9)의 경우 공부상 면적과 현황 실측 면적 간 차이가 있으며, 다른 건물(기호 16)의 부속건물은 현황 소재불명으로 파악되었습니다. 이러한 공부와의 차이는 명도 또는 행정 처리 과정에서 번거로움을 야기할 수 있습니다.

임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 가능성이 있습니다.

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 이후 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

제시외 건물 포함 매각 대상이므로, 해당 건물에 대한 현황 조사 및 법적 검토가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천시 운교동의 상업지대 내에 위치한 복합 용도의 부동산입니다.

대로변 접근성과 상업지역 내 위치는 잠재적 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

다수의 토지와 건물로 구성되어 있어, 각 부동산의 개별 가치 평가 및 통합 관리 계획 수립이 필수적입니다.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 임대 관계 미상 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

상업지역 내의 넓은 토지(102㎡)는 향후 개발 또는 증축 가능성을 내포하고 있습니다.

다수의 건물 중 근린생활시설로 활용 중인 부분이 있어 즉시 수익 창출이 가능합니다.

운교사거리 인근의 입지적 이점을 활용하여 상업적 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,102,824원입니다.

제공된 주변 연립주택 매매 정보(2024년 8900만원, 2026년 6900만원)는 본건과 물건의 종류(단독주택 vs 연립주택), 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

다만, 해당 정보는 본건과 유사한 지역 내 오래된 주택의 거래 가격대를 짐작하게 하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

본건은 상업지역 내 넓은 토지를 포함하고 있으며, 복수의 건물이 일괄 매각되는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

권리상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계 미상 및 제시외 건물 등 확인되지 않은 리스크를 감안하여, 감정가 대비 80%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 105,000,000원에서 132,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 상세 현장 조사, 추가 시세 조사, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.