나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [2] 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 부동산 목록 7번. 대항력 있는 임차인 존재(배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액인수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (2)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-2

용도: 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물

감정가: 226,394,800원

토지면적: 121.00㎡ (약 36.60평)

건물면적: 57.05㎡ (약 17.28평)

건물 제시외면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘천와이신용협동조합 (춘OOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인 존재, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각으로 제시외 건물 포함입니다.

* 부동산 목록 7번 건물에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치합니다. 광대로변으로는 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로는 단독주택, 주거지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대입니다.

* 교통상황: 본건 및 주변까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일부 필지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접하거나 소로3류(폭 8m미만)에 접하는 등 다양한 도로 조건이 있습니다.

* 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역 등으로 지정된 구역이 포함되어 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지: 본건 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형 및 장방형, 사다리형 토지로서 상업용 건물, 주거용 건물의 부지로 이용 중이거나 나지 상태입니다. 일부 필지는 남측 하향 완경사지를 이루고 있습니다.

* 건물: 본건에는 여러 동의 건물이 소재하며, 구조와 용도가 다양합니다.

* 주요 건물로는 철근콘크리트조, 시멘트블록조, 시멘트벽돌조 등의 구조로, 기와, 슬라브, 평슬라브 지붕을 가진 건물들이 있습니다.

* 건물별 용도는 근린생활시설, 단독주택, 창고 등으로 이용 중이거나 일부 공가(공실) 상태입니다.

* 건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비가 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 부합물 및 종물: 본건 건물에는 종물로 판단되는 부합물이 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 공부와의 차이는 없습니다. 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 현황 실측 면적이 공부상 면적과 차이가 있으며, 기호 16 건물의 부속건물(변소)은 현황 소재불명입니다.

2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 소유권 이전(장기현→심복희→박대웅) 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 2022-08-26, 2,822,400,000원)은 말소되었습니다.

* 현재 경매개시결정 등기(갑4, 2025-03-24, 춘천와이신용협동조합, 2,432,654,505원)가 등기되어 있으며, 이는 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 현황도 토지 등기부와 유사한 권리 내역을 따릅니다.

* 총 채권액은 2,822,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박보영

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-02

* 확정일자: 2021-03-24

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 수 있는 위험이 있습니다.

* 특수 물건 정보: 본 건은 중복사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 공동담보 물건입니다.

3. 상권분석

* 본건은 춘천 시내 상업지대에 위치하며, 대로변 및 이면 도로변에 근린생활시설과 주거용 건물이 혼재하고 있습니다.

* 운교사거리 인근의 상업지역에 속해 있어 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능합니다.

* 주변으로 단독주택 및 주거지가 혼재하여 주거 배후 수요도 확보할 수 있는 복합 상권의 특성을 가집니다.

4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 편리합니다.

* 편의시설: '운교사거리' 인근의 상업지대에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 있을 것으로 판단됩니다. (정확한 편의시설 정보는 현장 확인 필요)

* 주변환경: 주변이 구도심 상업지대와 주거지가 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용 및 주거 환경 조성이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (현장 확인 시 상세 조사 요망)

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박보영 씨와 한국토지주택공사 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건으로 인한 절차 복잡성 및 공동담보 물건으로 인한 권리관계의 복잡성을 주의해야 합니다.

* 건물 공부와의 차이: 일부 제시외 건물 면적 차이 및 소재 불명 건물이 있어 현황 조사가 필요합니다.

* 다수의 건물: 여러 동의 건물이 일괄 매각되므로, 각 건물의 상태, 관리 상태, 건축 연도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 춘천시 운교동의 상업지대에 위치한 복합 용도의 부동산으로, 토지 면적이 넓고 다양한 건물이 소재하여 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다. 특히, 상업지역에 위치하여 임대 수익 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 위험 요소가 될 수 있습니다. 건물들의 건축 연도가 오래되었고, 일부 공부와의 차이가 있는 점도 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 춘천 구도심 상업지대에 위치하여 접근성과 상업 활동에 유리합니다.

* 다용도 활용: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 현재 건물 면적 대비 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 증축 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 낙찰가율이 낮게 형성될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 226,394,800원입니다. 주변 연립/빌라 매매 정보("삼흥" 복합, 175-11번지)에 따르면, 2024년 2월 59.65㎡ 기준 89,000,000원, 2026년 4월 56.82㎡ 기준 69,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 물건의 전체 복합 건물 및 토지 가치와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 시세의 참고 자료가 될 수 있습니다.

본 건은 여러 채의 건물과 넓은 토지를 포함하는 복합 물건이며, 상업지역이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 문제, 중복사건, 공동담보 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

위험 요소를 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 190,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 잔여 보증금 인수 가능성을 반드시 최종 배당표 확인을 통해 검토해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90% 수준인 약 203,000,000원을 목표 입찰가로 고려하되, 실제 현장 조사, 권리 분석 확인, 배당 현황 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.