나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [5] 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각
- 부동산 목록 13번. 대항력 있는 임차인 존재(배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액인수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (5)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 127-6

* 용도: 단독주택

* 감정가: 192,195,480원

* 토지면적: 138.00㎡ (약 41.7평)

* 건물면적: 63.54㎡ (약 19.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 춘천와이신용협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치합니다.

* 주위 환경은 대로변으로 근린생활시설이 밀집해 있으며, 후면으로는 단독주택 및 나지 등이 혼재하는 구도심 상업지대입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 8월 26일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 그러나, '대항력 있는 임차인'이 존재하여 특별히 주의해야 합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 63,000,000원

* 전입일자: 2021년 5월 14일

* 확정일자: 2021년 4월 21일

* 대항력: 있음

* 위 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 있으므로, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

* 본건은 '중복사건' 및 '공동담보' 물건으로, 경매 진행 과정에 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 28억 8천 5백만원 수준입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 춘천시 운교동 상업지역 내에 위치하며, '운교사거리' 인근의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 곳입니다.

* 주변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가집니다.

* 최근 인근 '운교동 175-11번지' 소재 삼흥 연립주택의 경우, 2024년 2월 8,900만원, 2026년 4월 6,900만원에 거래되었습니다. 이 거래들은 1982년 건축된 연립주택으로, 전용면적 약 57~60㎡ 규모였습니다.

* 본건은 단독주택이며 건축 연도(1969년)가 다르지만, 해당 지역의 시세 형성 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 감정평가액 1억 9천 2백만원은 인근 연립주택 거래가보다 높게 책정되었으나, 이는 본건의 넓은 토지 면적(138㎡)과 상업지역이라는 입지적 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: '운교사거리' 인근으로 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집한 상업지역에 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 한국토지주택공사 임차인의 보증금 6,300만원 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 건물 관련 공부와의 차이가 일부 발견되었습니다. 기호 9 건물 부속건물의 현황 실측 면적(3.3㎡)이 공부상 면적(1.0㎡)과 상이하며, 기호 16 건물 부속건물(변소, 2.5㎡)은 현황 소재불명 상태입니다.

* '중복사건' 및 '공동담보' 물건인 점은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 춘천시 운교동 상업지역 내에 위치한 단독주택으로, 138㎡의 넓은 토지를 보유하고 있어 재개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 여러 동의 건물이 복합적으로 존재하며, 용도 또한 주택과 근린생활시설 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

* 구도심 지역의 특성상 일부 건물 노후화가 있을 수 있습니다.

* 가장 큰 투자 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재로, 인수될 수 있는 보증금 잔액에 대한 위험 관리가 필수적입니다.

* 등기부채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 배당 관련 복잡성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지역 내 넓은 토지를 활용한 건축 및 개발을 통해 부가가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획 수립 시, 구도심 활성화에 따른 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 인수 여부 및 금액을 명확히 파악한다면, 안정적인 투자 계획 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 192,195,480원

* 최근 인근 부동산 시세와 본건의 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 높은 채권 총액 등)을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정했습니다.

* 감정가의 약 80% 수준인 1억 5천 5백만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 추정 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.