나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50587 [3] 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은하감정 · 평가일 2025.05.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치하며, 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심내 상업지대임.

교통상황

본건 및 본건 주위까지 차량접근 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호 1 및 기호 3 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 상업용 건물 등의 부지로 이용 중임.
기호 5 : 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서 나지상태임.
기호 6, 기호,8, 기호 18 : 대체로 등고 평탄한 장방형 및 사다리형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 10, 기호 12 : 남측 하향 완경사지대의 사다리형 및 부정형 토지로서 주거용건물의 부지로 이용 중임.
기호 14 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 및 주거용 건물의 부지로 이용 중임.
기호 20 : 남측 하향 완경사지대의 부정형 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 기호 3, 기호 14 : 남측으로 포폭 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 5 : 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 6, 기호 8, 기호 18 : 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.
기호 10, 기호 12 : 본건의 주위로 로폭 약 1~2미터 내외의 골목도로가 있음.
기호 20 : 본건의 남측 및 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로 및 로폭 약 6미터내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 기호 14, 기호 20 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 5, 기호 10, 기호 12 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역
기호 6, 기호 18 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 가축사육제한구역(전축종제한)
기호 8 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨하는 '건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 건물 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건으로서
외 벽 : 전면-석재타일붙임. 후면-드라이비트마감
내 벽 : 페인팅, 벽지, 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 4 건물 : 철근콘크크리트조 슬라브지붕 3층 건으로서
외 벽 : 외장타일 및 페인팅마감
내 벽 : 페인팅, 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 7 건물 : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 및 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 9 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 및 블록조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감, 세멘몰탈마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 11 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅 및 외장타일 붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 13 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외 벽 : 적벽돌쌓기마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 15 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
내 벽 : 페인팅 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 16 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 17 건물 : 시멘트벽돌조 슬래브 및 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 19 건물 : 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건으로서
외 벽 : 외장타일붙임
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 21 건물 : 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건으로서
외 벽 : 페인팅마감
내 벽 : 페인팅마감
창 호 : 알루미늄샷시 등의 창호이며,

기호 22 건물 : 목조 및 시멘트블록조 시멘트기와지붕 및 스레이트지붕 단층 건으로서
외 벽 : 비닐싸이딩 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 플라스틱샷시 등의 창호임.

이용상태

기호 2 건물 : 주상용 건물로서 근린생활시설(지층,1층,2층,3층) 및 주택(4층)으로 이용 중임.
기호 4 건물 : 근린생활시설(1츺~3층) 및 창고(지층)으로 이용 중임.
기호 7, 9, 11, 13, 16, 17, 19 건물은 각 단독주택용 건물로서 일부는 기준시점 현재 공가(공실) 상태임.
기호 15, 21 건물 : 근린생활시설로 이용 중임.
기호 22 건물 : 기준시점현재 공실상태로 창고용으로 등재되어 있음.

설비내역

각 건물은 기본적인 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 주거용 건물은 유류보일러 등에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨하는 '건물개황도'을 참도하되, 본건 건물의 종물 및 종물로 판단됨.

공부와의 차이

본건 건물 중 기호 9 건물의 부속건물은 귀 제시목록상의 면적은 1.0㎡이나, 현황 실측면적은 약 3.3㎡이며, 기호 16 건물의 부속건물 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층, 변소, 2.5㎡는 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 부동산 목록 9번. 대항력 있는 임차인 존재(배당에서 보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액인수)
- 부동산 목록 9번. 부속건물은 귀 제시목록상 면적은 1.0㎡이나 현황 실측면적은 3.3㎡

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 춘천와이신용협동조합 (추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 237,398,580 원

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-1

* 토지면적: 126.00 ㎡ (약 38.12 평)

* 토지 제시외면적: 0.00 ㎡ (0.00 평)

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역 등 (일부 필지 상이)

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 4차선 아스팔트 포장도로 접함. 기타 필지별로 소로, 골목도로 등 접함.

1.3. 건물 정보

* 용도: 단독주택 (단, 다수의 건물 존재 및 일부 근린생활시설 용도로 이용)

* 건물면적: 59.79 ㎡ (약 18.10 평)

* 건물 제시외면적: 28.00 ㎡ (약 8.47 평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 시멘트블록조, 시멘트벽돌조 등 다양한 구조의 복합 건물

* 이용상태: 일부 근린생활시설, 주택, 창고 등으로 복합 이용 중. 일부 공가 상태.

* 건물 공부와의 차이: 기호 9 건물 부속건물 현황 실측면적 3.3㎡ (목록상 1.0㎡), 기호 16 건물 부속건물(변소, 2.5㎡) 소재 불명.

1.4. 특이사항

* 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치합니다.

* 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 도로망을 통해 시내 및 광역 이동이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권: 최우열, 이문숙, 박대웅 순으로 소유권 이전 (갑구)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-08-26, 2,822,400,000원) (을구)

* 임의경매개시결정: 춘천와이신용협동조합 (2025-03-24, 2,432,654,505원) (갑구)

* 등기부채권 총액: 2,822,400,000 원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000 원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-27

* 확정일자: 2020-03-13

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 황

* 보증금: 80,000,000 원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-27

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 인수 보증금 합계: 0 원 (주의: 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액 인수)

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

* 매각으로 인해 등기부상 을구의 근저당권 및 모든 부기등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 부동산 목록 9번의 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 황 )이 존재하므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 총 인수 보증금 부담액이 140,000,000원까지 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 운교동 구도심 상업지대에 위치하며, 인근에는 근린생활시설 및 주택이 혼재하고 있습니다.

* 제공된 주변 연립주택(삼흥, 175-11번지)의 최근 매매 정보에 따르면,

* 2024년 2월 7일 59.65㎡ 면적이 8,900만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,491,900원).

* 2026년 4월 14일 56.82㎡ 면적이 6,900만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,214,300원).

* 이는 단위 면적당 가격으로, 본건의 감정가(237,398,580원)를 총 면적(토지 126㎡ + 건물 59.79㎡ + 제시외 28㎡ = 213.79㎡)으로 나눈 ㎡당 가격(약 1,110,400원)과 비교 시, 인근 연립주택의 개별 세대 가격이 상대적으로 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 다만, 본건은 여러 동의 건물과 넓은 토지를 포함한 단독주택 용지의 일괄매각 건으로, 단순 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 토지 가치와 여러 동의 건물 가치를 종합적으로 평가한 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 소재지인 운교동은 춘천 구도심 지역으로, 주변에 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 춘천시 신동면에는 폐기물처리시설(소각장)이 위치해 있으나, 본건 소재지와의 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 교육시설

* 춘천 시내에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(한국폴리텍대학 춘천캠퍼스 등)가 소재합니다.

* 춘천교육문화관, 춘천특수교육지원센터 등 교육 관련 기관이 운영되고 있습니다.

5.3. 기타

* 소양강스카이워크, 삼악산케이블카 등 관광 명소가 주변 지역에 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 총 140,000,000원의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 복합적 건물 현황 및 공부와의 차이

* 여러 동의 건물(주택, 근린생활시설, 창고 등)이 혼재되어 있으며, 일부 제시외 건물 면적 및 부속건물 현황과 공부상 면적이 상이하여 현장 확인 및 권리관계 파악이 필수적입니다.

6.3. 중복사건

* 중복 사건으로 인한 절차상의 혼선이나 지연 가능성이 존재합니다.

6.4. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 28억 원 이상으로 매우 높아, 경매 원인이 된 채권 외 추가적인 채권 신고 및 이해관계 조정이 복잡할 수 있습니다.

6.5. 재건축/개발 가능성 제한

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있어 건축 규제가 따르며, 구도심 지역 특성상 재건축이나 대규모 개발보다는 현 상태 유지 또는 소규모 개선 위주로 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천 구도심 내 상업지대에 위치한 토지와 복합 용도의 건물 일괄 매각 물건입니다. 토지 면적이 비교적 넓고 다수의 건물이 존재하여 활용도가 높을 수 있으나, 대항력 있는 임차인 인수 부담, 공부와의 차이, 복합적인 건물 구성 등 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 요구되는 물건입니다. 감정가는 2억 3천만원대이나, 잠재적 인수 보증금 위험을 고려할 때 실제 취득 비용은 더 높아질 수 있습니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 임차인 인수 위험을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 춘천 구도심 상업지역 내 위치하여 지역적 가치가 있으며, 근린생활시설 및 주거시설 등 복합 활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적(126㎡)과 더불어 여러 동의 건물(주택, 상가, 창고 등)을 보유하고 있어, 내부 수리 및 용도 변경을 통해 임대 수익 창출 또는 자체 활용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 감정가 대비 현금 흐름을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험(총 140,000,000원)이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '주의사항'에 매수인이 잔액을 인수할 수 있다고 명시되어 있어 실제 위험은 존재합니다.

감정가는 237,398,580원이며, 주변 연립주택 개별 세대 거래가는 6,900만원~8,900만원 수준입니다. 본건은 이러한 개별 세대보다 훨씬 큰 규모의 토지와 다수의 건물을 포함하고 있어 단순 비교는 어렵습니다.

잠재적 인수 보증금 위험을 고려하여, 감정가보다 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가: 237,398,580원

* 잠재적 인수 보증금: 140,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 130,000,000 원 ~ 160,000,000 원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가는 잠재적 인수 보증금 위험을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 시세 및 권리관계 확인을 전제로 합니다.1.물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경50587 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 춘천와이신용협동조합 (추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 237,398,580 원

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 운교동 131-1

* 토지면적: 126.00 ㎡ (약 38.12 평)

* 토지 제시외면적: 0.00 ㎡ (0.00 평)

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전축종제한), 상대보호구역 등 (일부 필지 상이)

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 4차선 아스팔트 포장도로 접함. 기타 필지별로 소로, 골목도로 등 접함.

1.3. 건물 정보

* 용도: 단독주택 (단, 다수의 건물 존재 및 일부 근린생활시설 용도로 이용)

* 건물면적: 59.79 ㎡ (약 18.10 평)

* 건물 제시외면적: 28.00 ㎡ (약 8.47 평)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 시멘트블록조, 시멘트벽돌조 등 다양한 구조의 복합 건물

* 이용상태: 일부 근린생활시설, 주택, 창고 등으로 복합 이용 중. 일부 공가 상태.

* 건물 공부와의 차이: 기호 9 건물 부속건물 현황 실측면적 3.3㎡ (목록상 1.0㎡), 기호 16 건물 부속건물(변소, 2.5㎡) 소재 불명.

1.4. 특이사항

* 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 강원특별자치도 춘천시 운교동 소재 '운교사거리' 북동측 일대에 위치합니다.

* 주위는 광대로변으로 근린생활시설 등이 소재하며, 후면으로 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 구도심 내 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 주변 도로망을 통해 시내 및 광역 이동이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 적용됩니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권: 최우열, 이문숙, 박대웅 순으로 소유권 이전 (갑구)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-08-26, 2,822,400,000원) (을구)

* 임의경매개시결정: 춘천와이신용협동조합 (2025-03-24, 2,432,654,505원) (갑구)

* 등기부채권 총액: 2,822,400,000 원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 60,000,000 원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-27

* 확정일자: 2020-03-13

* 배당신고일자: 2026-01-16

* 대항력: 있음

* 임차인: 황

* 보증금: 80,000,000 원

* 전입일자(사업일자): 2020-04-27

* 대항력: 있음

* 물건명세서 상 인수 보증금 합계: 0 원 (주의: 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액 인수)

3.3. 권리 분석 요약

* 말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

* 매각으로 인해 등기부상 을구의 근저당권 및 모든 부기등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 부동산 목록 9번의 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 황 )이 존재하므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 가능성이 있습니다. 이는 총 인수 보증금 부담액이 140,000,000원까지 발생할 수 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 춘천 구도심 상업지대에 위치하며, 인근에는 근린생활시설 및 주택이 혼재하고 있습니다.

* 제공된 주변 연립주택(삼흥, 175-11번지)의 최근 매매 정보에 따르면,

* 2024년 2월 7일 59.65㎡ 면적이 8,900만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,491,900원).

* 2026년 4월 14일 56.82㎡ 면적이 6,900만원에 거래되었습니다 (㎡당 약 1,214,300원).

* 이는 단위 면적당 가격으로, 본건의 감정가(237,398,580원)를 총 면적(토지 126㎡ + 건물 59.79㎡ + 제시외 28㎡ = 213.79㎡)으로 나눈 ㎡당 가격(약 1,110,400원)과 비교 시, 인근 연립주택의 개별 세대 가격이 상대적으로 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 다만, 본건은 여러 동의 건물과 넓은 토지를 포함한 단독주택 용지의 일괄매각 건으로, 단순 비교에는 한계가 있습니다. 감정가는 토지 가치와 여러 동의 건물 가치를 종합적으로 평가한 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 소재지인 운교동은 춘천 구도심 지역으로, 주변에 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 다만, 춘천시 신동면에는 폐기물처리시설(소각장)이 위치해 있으나, 본건 소재지와의 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 근린생활시설, 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 교육시설

* 춘천 시내에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교(한국폴리텍대학 춘천캠퍼스 등)가 소재합니다.

* 춘천교육문화관, 춘천특수교육지원센터 등 교육 관련 기관이 운영되고 있습니다.

5.3. 기타

* 소양강스카이워크, 삼악산케이블카 등 관광 명소가 주변 지역에 분포합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 총 140,000,000원의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 복합적 건물 현황 및 공부와의 차이

* 여러 동의 건물(주택, 근린생활시설, 창고 등)이 혼재되어 있으며, 일부 제시외 건물 면적 및 부속건물 현황과 공부상 면적이 상이하여 현장 확인 및 권리관계 파악이 필수적입니다.

6.3. 중복사건

* 중복 사건으로 인한 절차상의 혼선이나 지연 가능성이 존재합니다.

6.4. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 28억 원 이상으로 매우 높아, 경매 원인이 된 채권 외 추가적인 채권 신고 및 이해관계 조정이 복잡할 수 있습니다.

6.5. 재건축/개발 가능성 제한

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정되어 있어 건축 규제가 따르며, 구도심 지역 특성상 재건축이나 대규모 개발보다는 현 상태 유지 또는 소규모 개선 위주로 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘천 구도심 내 상업지대에 위치한 토지와 복합 용도의 건물 일괄 매각 물건입니다. 토지 면적이 비교적 넓고 다수의 건물이 존재하여 활용도가 높을 수 있으나, 대항력 있는 임차인 인수 부담, 공부와의 차이, 복합적인 건물 구성 등 권리 분석 및 현장 조사가 철저히 요구되는 물건입니다. 감정가는 2억 3천만원대이나, 잠재적 인수 보증금 위험을 고려할 때 실제 취득 비용은 더 높아질 수 있습니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 임차인 인수 위험을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 춘천 구도심 상업지역 내 위치하여 지역적 가치가 있으며, 근린생활시설 및 주거시설 등 복합 활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적(126㎡)과 더불어 여러 동의 건물(주택, 상가, 창고 등)을 보유하고 있어, 내부 수리 및 용도 변경을 통해 임대 수익 창출 또는 자체 활용이 가능합니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 감정가 대비 현금 흐름을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 보증금 인수 위험(총 140,000,000원)이 존재하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 고려 요소입니다. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '주의사항'에 매수인이 잔액을 인수할 수 있다고 명시되어 있어 실제 위험은 존재합니다.

감정가는 237,398,580원이며, 주변 연립주택 개별 세대 거래가는 6,900만원~8,900만원 수준입니다. 본건은 이러한 개별 세대보다 훨씬 큰 규모의 토지와 다수의 건물을 포함하고 있어 단순 비교는 어렵습니다.

잠재적 인수 보증금 위험을 고려하여, 감정가보다 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본건의 감정가: 237,398,580원

* 잠재적 인수 보증금: 140,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 감안하여, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 130,000,000 원 ~ 160,000,000 원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가는 잠재적 인수 보증금 위험을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 통한 추가적인 시세 및 권리관계 확인을 전제로 합니다.

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