나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53058 [2] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층1103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1 ~ 3은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 '남위례역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 근린상가지대로서 배후지로 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 및 남동측 인근에 지하철8호선 '남위례역' 소재함.

건물의 구조

<기호 1~3> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 제2종근린생활시설 11층 1102호 외 2개호로서, 외벽 : 복합판넬, 외장석재 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시 강화유리 창호임.

이용상태

<기호 1~3> 집합건축물대장 상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 사무실 등으로 이용중에 있음. 기호 2,3은 벽체 등 경계구분 없이 일체로 사무실 등으로 이용중에 있음.

설비내역

<기호 1~3> 기본적인 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호 1~3> 세장형의 평지로서 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호 1~3> : 본건 남서측으로 광로(헌릉로)가 통과하고 있으며, 북동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1~3> : 창곡동 559-2 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(위례) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 현장 조사시 거주자, 점유자의 폐문부재 등으로 인해 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 및 인근 탐문 등에 의거하여 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각
목록2,3은 벽체를 제거한 후 일괄하여 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53058 (2)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층 1103호

용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현재는 사무실 등으로 이용 중)

감정가: 1,183,000,000원

토지면적: 46.18㎡ (약 13.97평)

토지지분: 46.1804㎡ (약 13.97평)

건물면적: 182.85㎡ (약 55.31평)

건물지분: 182.85㎡ (약 55.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 목록 2, 3은 벽체를 제거한 후 일괄하여 이용 중임 (감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2번지 슈퍼스타타워 11층 1103호에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 지하철 8호선 '남위례역'이 북서측 인근에 있으며, 상업업무용 건물 및 근린생활시설이 밀집된 근린상가지대입니다. 배후지에는 아파트 단지가 소재하여 잠재적인 수요를 확보하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남동측 인근에 지하철 8호선 '남위례역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 자체는 남서측으로 광로(헌릉로)가 통과하고, 북동측으로는 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(위례), 중로 1류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 2일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 1,644,000,000원)입니다.

이 외에 소유권 이전 내역 및 다수의 가압류, 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부상 총 채권액은 3,284,126,854원입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 권리를 인수하지 않습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 파악되었습니다.

* 기타 권리 관계 요약:

* 소유권 이전: 이윤식 (2018-02-20)

* 소유권 이전: 주식회사 피에스디테크놀러지스 (2018-03-29)

* 소유권 이전: 주식회사 제이제이컴퍼니 (2023-02-02, 강제경매로 인한 매각)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2023-02-02, 1,644,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 조아라 6명 (2024-03-04, 58,155,000원, 말소)

* 가압류: 조아라 (2024-03-04, 7,274,441원, 말소)

* 압류: 국 (2024-11-15, 말소)

* 가압류: 신용보증기금 (2025-03-04, 1,574,697,413원, 말소)

* 임의경매 개시: 한국자산관리공사 (2025-09-24, 1,527,803,665원, 수원지방법원 성남지원, 본건 사건)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 성남시 수정구 창곡동 일대는 지하철 8호선 남위례역을 중심으로 상업시설과 업무시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 배후지로 존재하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

대로변에 인접한 슈퍼스타타워에 위치하여 가시성이 우수하며, 접근성이 뛰어나 상가로서의 가치가 높습니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 분포하고 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 남위례역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 금융기관, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: (자세한 정보는 추가 확인 필요)

* 의료시설: (자세한 정보는 추가 확인 필요)

* 공원/녹지: (자세한 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 이용 상태의 차이: 본건은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현재는 사무실 등으로 이용 중입니다. 특히, 목록 2, 3 (본건 1103호를 포함한 인접 호실들로 추정)은 벽체 제거 후 일체로 사용 중이라는 점은 활용 가치를 높일 수 있으나, 향후 원상 복구 의무나 법규 위반 소지가 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인의 한계: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물의 내부 구조 및 이용 상태에 대한 정확한 파악이 어려웠습니다. 건축물대장, 현황도, 인근 탐문 등을 통해 일반적인 이용 상황을 기준으로 하였으므로, 입찰 전 반드시 현장을 재방문하여 내부를 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로 파악되었습니다. 보증금 인수 부담은 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상 및 용도에 한함). 낙찰 후 소유권 이전 시 해당 규정에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제5구역에 해당하여, 군사 작전 활동에 영향을 줄 수 있는 특정 행위(건축 등)에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 창곡동에 위치한 슈퍼스타타워 내 근린상가로, 지하철 8호선 남위례역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

상업업무용 건물 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요와 풍부한 유동인구를 기대할 수 있습니다.

철근콘크리트 구조의 건물이며, 인접 호실과 벽체를 제거하여 일체로 이용 중인 점은 대형 공간 활용에 유리할 수 있으나, 이로 인한 원상 복구 의무 또는 법규 검토가 필요합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 현황과 공부상 이용 상태의 차이, 내부 확인의 한계, 미상인 임대차 관계 등은 현장 답사를 통한 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 지하철 8호선 남위례역 초역세권으로 교통 편리성과 직주근접 수요 풍부.

* 활발한 상권: 상업업무 지구에 위치하여 유동인구가 많고, 배후 아파트 단지로 안정적인 수요 확보 가능.

* 공간 활용성: 인접 호실과 벽체 제거 후 일체로 이용 중인 점은 대형 사무실, 교육시설, 의료시설 등으로 활용 시 높은 수익률 기대.

* 지역 개발 잠재력: 위례지구 개발에 따른 지속적인 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,183,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 상가 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 명도 용이성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 현황과 공부상의 이용 상태 차이, 내부 확인의 한계, 명도 변수 등을 감안하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

권리 인수 사항이 없으므로, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하되, 충분한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(상세한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 답사 및 최신 시장 동향 분석 후에 가능합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.