나이스옥션 법원경매 평택 2022타경46634 [1] 경기도 안성시 보개면 상삼리 775-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2022.09.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 보개면 상삼리 소재 "종합운동장사거리" 북측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 농겨지, 임야 등으로 이루어진 도로변지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 남측 인근으로 국도 38호선이 통과하며, 일반대중교통
이용편은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 완경사지의 삼각형 토지로 축대 및 블록옹벽으로 평탄하게 조성된 제시외건부지
(근린생활시설, 주거용)임.
기호(2,3): 완경사지대에 위치하며, 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 일단지의 제시외
건부지(주거용)임.

인접 도로상태

기호(1):남측으로 왕복2차로에 접하나, 직접 출입은 불가능하며, 북서측 도로를 이용하여
접근 가능함.
기호(2,3):동측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로(상삼리 775-18, 지목:
임야)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-3):도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공익용산지, 보전
산지, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 건축허가(주용도:제1종근린생활시설) 득하여 공사 대부분이 완료된 제시외건물
(근린생활시설 및 주거용 구조)이 소재함.
기호(2,3): 건축허가(주용도:단독주택) 득하여 공사 대부분이 완료된 제시외건물(주거용)
이 소재함.

공부와의 차이

기호(1):공부상 지목 "임"이나 현황 "건부지"임.(제1종근린생활시설;사용승인 미필)
기호(2,3):공부상 지목 "임"이나 현황 "대"(제시외 단독주택;사용승인 미필)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.

②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측하여 파악하였으므로, 경매과정시 정확한 지적경계 및 이용
상황 등이 필요할 경우 이해관계인은 재확인 하시기 바라며, 매각 후 관습법상 법정지상권
의 성립 여부 등은 경매 진행시 추가 확인 바랍니다.

물건 비고

1. 목록 1. 지상에 소재하는 제시외 건물 매각에서 제외, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
2. 목록 1. 지상에 소재하는 제시외 건물은 주용도 근린생활시설로 건축허가 받았으나 공부에 미등재된 상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2022타경46634 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 보개면 상삼리 775-11

* 용도: 임야 (현황: 건부지/대)

* 감정가: 137,712,000원

* 토지면적: 453.00㎡ (약 137평)

* 토지 지분: 453㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 존재, 매각 제외)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서

* 매각대상: 토지만 매각

2. 입지조건

* 주위 환경: 경기도 안성시 보개면 상삼리 소재 "종합운동장사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 이루어진 도로변 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근으로 국도 38호선이 통과합니다. 일반 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

* 도로 상태:

* 기호(1) 토지는 남측으로 왕복 2차로에 접하나 직접 출입은 불가능하며, 북서측 도로를 이용하여 접근 가능합니다.

* 기호(2,3) 토지는 동측 및 북측으로 노폭 약 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 13일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권 (을17)입니다.

* 전체 채권 총액: 491,000,000원

* 주요 등기사항:

* 소유권 이전: 차성호, 김승규, 정해란 순으로 소유권 이전 이력이 있습니다.

* 담보권 및 경매 신청: 안성축산업협동조합 근저당, 서흥김씨판서공파대종회 근저당, 서흥김씨판서공파대종회 임의경매, 정보가설 강제경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 해당 권리가 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 주거와 농경지, 임야가 혼합된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

* "종합운동장사거리" 인근이지만, 상업 시설 발달보다는 전원 또는 농촌 형태의 상권으로 보입니다.

* 토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 대규모 상업 시설 개발에는 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 단독주택, 농경지, 임야가 주를 이루고 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근에 대규모 편의 시설에 대한 정보는 부족하며, 기본적인 생활 편의는 차량을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 국도 38호선 접근이 용이하여 차량 이용 시 주요 도로망 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불확실: 토지 지상에 건축 허가를 받은 제시외 건물(근린생활시설, 주거용)이 존재하며, 매각에서 제외됩니다. 이 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있으며, 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역 등에 속하여 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 임야이나 현황은 건부지로 이용 중이며, 사용승인이 미필된 제시외 건물이 존재합니다.

* 도로 접근성 문제: 일부 토지의 경우 남측 도로와 접하나 직접 출입이 불가한 점은 불편을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 인수될 수 있는 권리 관계를 면밀히 살펴야 합니다.

* 제시외 건물 제외: 지상에 소재하는 제시외 건물은 매각에서 제외되며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 최저매각가격이 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안성시 보개면의 임야로, 현재는 현황 건부지로 이용되고 있으며 건축 허가를 받은 제시외 건물들이 존재합니다. 그러나 이러한 건물들은 매각에서 제외되며, 특히 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 보전녹지지역 등 개발 제한 구역에 해당하여 향후 토지 이용에 제약이 많습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 및 생활 편의 시설은 제한적일 것으로 보입니다. 따라서 본 물건은 신중한 접근이 필요하며, 법정지상권 문제 해결 방안 및 토지 이용 계획을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 미등재 건물 활용 가능성: 건축 허가를 받았고 공사가 대부분 완료된 제시외 건물들이 존재하므로, 법정지상권 문제를 해결할 경우 토지와 함께 활용할 잠재력이 있습니다.

* 개발 제한 지역 내 토지: 규제가 많은 지역이지만, 역설적으로 향후 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 합리적 입찰가 산정 기회: 법정지상권, 개발 제한 등 여러 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

법정지상권 성립 여부 불분명, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근해야 합니다. 제시된 감정가 137,712,000원에서 리스크 할인율을 적용하여 30%~40% 가량 낮춘 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 80,000,000원에서 95,000,000원 사이로 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 조사 및 추가적인 현장 확인을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.