나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5538 [3] 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 "평택지산초등학교" 북서측 근거리에 위치
하고, 부근은 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 소재하고, 후면으로는 주거용부동산
및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하고 있으며,
근거리에 도시철도 1호선 "송탄역"이 위치하고 있는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 대상건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제203호 외 2개호로
2015.07.02.일자로 사용승인되었으며,

외벽 : 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 오피스텔 용도(방2, 욕실 겸 화장실1, 주방, 거실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등 구비되어
있고, 위생 및 급배수설비와 개별 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 평지로 현황 주상용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 동측으로 왕복 4차선, 북측 및 북서측으로 도로폭 약 5-6M 내외 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장소음대책구역제3종구역<군용
비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5538 (3)

소재지: 경기도 평택시 지산동 744-3, 화신노블레스1 9층901호

용도: 오피스텔

건물명: 화신노블레스1

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물면적 (전용면적): 59.71㎡ (약 18.06평)

감정가: 197,000,000원

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하며, 북서측 근거리에 평택지산초등학교가 있습니다. 주변으로는 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 밀집해 있고, 후면에는 주거용 부동산과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있습니다. 또한, 근거리에 도시철도 1호선 송탄역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로 상황: 건물 동측으로는 왕복 4차선 도로, 북측 및 북서측으로는 폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역제3종구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 개요: 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당(2016.02.01. 접수)보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 상세 내용은 '물건명세서 참고사항'에 기재된 지상권 관련 내용을 추가 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 이민애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상업·업무 환경: 대상 건물은 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 소재한 지역에 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 화신노블레스1(2015년 건축, 전용면적 약 59.95㎡)은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 2월 15일, 8층, 12,400만원

* 2025년 9월 4일, 4층, 18,000만원

* 2025년 11월 1일, 9층, 10,000만원

현재 본건과 동일한 9층에 대한 최근 매매가는 10,000만원으로 확인됩니다. 다만, 4층 매물이 18,000만원에 거래된 사례가 있어 층수 및 개별 호실의 조건에 따라 가격 편차가 크게 나타나는 것으로 보입니다. 감정가(197,000,000원) 대비 실거래가(9층 10,000만원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다.

평당 시세 추정: 전용면적 약 18.06평(59.71㎡) 기준으로 보면, 9층 매매가(10,000만원)는 평당 약 551만원, 8층 매매가(12,400만원)는 평당 약 683만원, 4층 매매가(18,000만원)는 평당 약 992만원으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

건물 내 편의시설: 단지 내에 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 및 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 송탄로 주변의 상업 및 업무시설 이용이 용이하며, 송탄시장 근처에 다양한 식당, 편의점, 마트 등 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

교육 시설: 평택지산초등학교가 북서측 근거리에 위치해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

교통 시설: 지하철 1호선 송탄역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획의 제한: 본 물건은 비행안전제5구역, 군용비행장소음대책구역에 포함되어 있어 향후 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 특정 업종 운영 등에 따른 규제가 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 참고사항에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 단, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

시세 대비 감정가 괴리: 최근 9층 매매가가 10,000만원이었던 것에 반해 감정가는 197,000,000원으로, 상당한 차이가 발생합니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

주변 혐오시설: 현재 조사된 정보만으로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 시설 등)이 인접해 있다는 명확한 증거는 없습니다. 다만, 평택시는 폐기물 처리 시설 확충 계획을 추진 중이며, 해당 시설의 위치 및 운영 방식에 따라 간접적인 영향을 받을 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 오피스텔로, 송탄역 역세권이라는 장점과 함께 주변 상업·주거 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2015년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 최근 매매 사례와 감정가 사이에 큰 차이가 있어 시세 조사가 매우 중요합니다. 9층 매매가가 10,000만원인 점을 감안할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성도 있으나, 4층의 높은 거래 사례와 비교 시 층별 가치 편차가 큰 점을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

송탄역 역세권 오피스텔로 향후 개발 가능성이 있습니다.

2015년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호합니다.

임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

감정가 대비 실거래가가 현저히 낮아, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

평택시의 지속적인 개발(삼성전자, 고덕국제신도시 등)에 따른 수혜를 받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 9층 매매 사례가 10,000만원임을 감안할 때, 본 건물의 현 시세는 10,000만원에서 12,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 197,000,000원 대비하여, 시장의 거래 가격을 고려할 때 70%~80% 수준인 약 13,790만원 ~ 15,760만원을 잠재적 상단 가격으로 볼 수 있습니다.

그러나 가장 직접적인 비교 대상인 9층의 최근 실거래가(10,000만원)를 기준으로, 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 110% ~ 120% 수준인 11,000만원 ~ 12,000만원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 이는 9층의 최신 거래가격을 기준으로 약간의 상승 여력을 반영한 금액이며, 8층의 거래 가격(12,400만원)과도 유사한 수준입니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물 상태, 공실 위험, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.