나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5538 [1] 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 "평택지산초등학교" 북서측 근거리에 위치
하고, 부근은 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 소재하고, 후면으로는 주거용부동산
및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하고 있으며,
근거리에 도시철도 1호선 "송탄역"이 위치하고 있는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 대상건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제203호 외 2개호로
2015.07.02.일자로 사용승인되었으며,

외벽 : 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 오피스텔 용도(방2, 욕실 겸 화장실1, 주방, 거실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등 구비되어
있고, 위생 및 급배수설비와 개별 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 평지로 현황 주상용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 동측으로 왕복 4차선, 북측 및 북서측으로 도로폭 약 5-6M 내외 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장소음대책구역제3종구역<군용
비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경5538 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 744-3, 화신노블레스1 2층 203호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 소매점)

감정가: 186,000,000원

토지 면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물 면적 (전용 면적): 59.71㎡ (약 18.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 남인천농업협동조합

건축년도: 2015년 7월 2일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제2층

2.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 평택시 지산동에 소재하며, "평택지산초등학교" 북서측 근거리에 위치합니다. 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 밀집해 있으며, 후면으로는 주거용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있고, 지하철 1호선 "송탄역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 동측으로는 왕복 4차선 도로, 북측 및 북서측으로는 폭 약 5-6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.2. 권리분석

경매 개시 정보: 본 물건은 남인천농업협동조합의 신청으로 진행된 부동산 임의 경매 사건입니다.

말소 기준 권리: 을1 근저당권 (남인천농업협동조합, 2016년 1월 29일 접수, 176,800,000원)이 말소 기준 권리가 됩니다.

소멸 예정 권리: 말소 기준 권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 등기부 요약 상, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

기타 등기 사항: 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑4 소유권이전 (김경배), 갑8 소유권이전 (김수연외 3명, 상속) 등이 등기부상 존재합니다.

2.3. 상권분석

지역 특성: 송탄로를 따라 형성된 상업·업무 지구와 주거 지역이 혼합된 지역입니다.

건물 용도: 본 물건은 오피스텔로, 내부 구조는 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실 등으로 활용되고 있습니다.

주변 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

2.4. 생활정보

교통 접근성: 지하철 1호선 송탄역이 근거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경: "평택지산초등학교"가 북서측 인근에 자리하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 제한:

* 본 물건은 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다. 이는 항공기 소음으로 인한 생활 불편 가능성이 있으며, 향후 건물 증축이나 개발 시 군사 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

건물 층수: 14층 건물 중 2층에 위치하여, 저층부에 해당하므로 일조권이나 외부 조망이 제한될 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등 이른바 '혐오 시설'은 확인되지 않았습니다. 다만, 군 관련 시설(K-55 공군기지)과의 근접성은 간접적인 환경 요인으로 고려될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2015년에 건축되어 건물 연식은 비교적 최신에 속합니다.

권리 분석 상, 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수되는 특별한 권리나 임차인 보증금이 없어 낙찰자의 권리 관계가 명확하고 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

가장 큰 고려사항은 군용 비행장 소음대책 구역 및 비행안전구역에 속해 있다는 점입니다. 이는 소음 문제나 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

2.7. 투자 포인트

권리 관계의 안전성: 낙찰 시 인수할 권리 및 임차인 부담이 없어 법적 리스크가 매우 적습니다.

우수한 입지 조건: 송탄역 역세권으로 출퇴근이 용이하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

장기적 가치 상승 기대: 평택시의 지속적인 개발 및 지역 경제 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(약 59.95㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월 15일: 12,400만원 (8층, 중개거래)

* 2025년 9월 4일: 18,000만원 (4층, 직거래)

* 2025년 11월 1일: 10,000만원 (9층, 중개거래)

본 물건은 14층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 4층 1.8억, 8층 1.24억, 9층 1억 등의 거래 사례를 비교할 때, 층수, 일조권, 조망권 등을 고려하면 2층의 적정 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 감정가 186,000,000원 대비 합리적인 수준에서 보수적으로 접근하여, 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.