나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5538 [2] 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창룡감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 대상건물은 경기도 평택시 지산동에 소재하는 "평택지산초등학교" 북서측 근거리에 위치
하고, 부근은 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 소재하고, 후면으로는 주거용부동산
및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

- 대상건물까지 차량을 통한 접근 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 소재하고 있으며,
근거리에 도시철도 1호선 "송탄역"이 위치하고 있는 등 제반 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

- 대상건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제2층 제203호 외 2개호로
2015.07.02.일자로 사용승인되었으며,

외벽 : 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

- 오피스텔 용도(방2, 욕실 겸 화장실1, 주방, 거실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

- 단지 내 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 옥내소화전설비 등 구비되어
있고, 위생 및 급배수설비와 개별 난방설비 등 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

- 사다리형 평지로 현황 주상용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

- 동측으로 왕복 4차선, 북측 및 북서측으로 도로폭 약 5-6M 내외 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장소음대책구역제3종구역<군용
비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 평택지원 2024타경5538 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 744-3 화신노블레스1 3층305호

* 용도: 오피스텔

* 건축년도: 2015년 7월 2일 사용승인

* 건물 층수: 14층 건물 중 3층

* 건물 호수: 305호

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

* 건물면적: 59.71㎡ (약 18.06평)

* 토지 지분: 9.3㎡

* 건물 지분: 59.71㎡

1.3. 매각 정보

* 감정가: 189,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 평택지산초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 소재하고 있으며, 배후로는 주거용 부동산 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량을 통한 건물까지 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스승강장이 소재하며, 근거리(도보 가능 거리)에 도시철도 1호선 송탄역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측으로는 왕복 4차선, 북측 및 북서측으로는 폭 약 5-6M 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 지역지구: 일반상업지역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m)에 각각 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역제3종구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 2016년 2월 1일: 소유권이전2번신탁등기말소 (화신디앤씨주식회사)

* 2016년 2월 1일: 소유권이전 (김경배)

* 2016년 2월 1일: 근저당권 (남인천농업협동조합, 178,100,000원) - 말소기준권리

* 2024년 12월 26일: 임의경매 (남인천농업협동조합)

* 2025년 2월 20일: 가압류 (군자농업협동조합, 38,748,653원)

* 2025년 7월 23일: 소유권이전 (김수연외 3명, 상속)

* 등기부채권 총액: 216,848,653원

3.2. 말소기준 권리

* 2016년 2월 1일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기사항 전부증명서 상 지상권으로 기재되어 있습니다. (다만, 물건명세서 비고란에 특이사항은 없습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (현황 조사 시 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

* 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 밀집해 있어 유동인구 및 관련 업종의 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

* 일반상업지역에 속하며, 송탄역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 관광특구로 지정되어 있어 지역 활성화 관련 이점도 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물로, 2015년 7월 사용승인되었습니다.

* 외벽은 석재마감, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 새시창호로 마감되었습니다.

* 내부 구조는 오피스텔 용도로 방 2, 욕실 겸 화장실 1, 주방, 거실 등으로 이용 중입니다.

* 단지 내 승강기, 화재탐지 및 경보, 스프링클러, 옥내소화전 등 소방설비가 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

* 평택지산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 송탄로 주변의 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

* 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당되어 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 비행안전제5구역 및 군용비행장소음대책구역제3종구역에 해당되어 항공기 운항 관련 규제나 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 최근 매매 사례에서 가격 편차가 다소 존재하므로, 실제 거래 시세 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 화신노블레스1 오피스텔로, 2015년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 평택지산초등학교 인근에 위치하며, 송탄로 상업지구와 송탄역 역세권을 배후에 두고 있어 입지 조건이 우수합니다.

* 건물은 방 2개, 욕실 1개 등으로 구성되어 있어 실거주 및 임대 수익 모두 고려할 수 있는 구조입니다.

7.2. 장단점 요약

* 장점: 역세권 입지, 다양한 상업시설 이용 편리, 비교적 신축 건물, 편리한 교통망.

* 단점: 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 해당.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 송탄역 도보 거리 역세권 오피스텔로 직장인 및 유동인구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 상업 및 업무시설의 발달로 생활 편의성이 높으며, 임대 수익률 기대가 가능합니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

8.2. 고려 사항

* 비행안전구역 및 소음대책구역 관련 규제 및 실제 소음 수준에 대한 사전 확인이 필요합니다.

* 최근 거래 사례의 가격 변동성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 화신노블레스1 오피스텔(전용면적 약 59.95㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월, 8층: 124,000,000원

* 2025년 9월, 4층: 180,000,000원

* 2025년 11월, 9층: 100,000,000원

* 본 건은 3층으로, 4층 거래가 180,000,000원으로 높은 편이나 9층 거래가 100,000,000원으로 낮은 점을 감안할 때, 층별, 향별, 상태별로 가격 차이가 클 수 있습니다.

* 3층이라는 점을 고려하여 4층 거래가보다는 낮게, 8층 거래가와 유사하거나 약간 높게 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 감정가는 189,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

* 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

* 현 시세와 경매 물건의 특성을 고려할 때, 약 145,000,000원 (1억 4천 5백만원) 내외의 입찰가를 제안합니다.

* 이는 감정가 대비 약 76.7% 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득을 목표로 합니다.

* (참고: 상기 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 권리분석, 현장 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.