나이스옥션 법원경매 평택 2024타경42094 [1] 경기도 평택시 서정동 339-13 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2024.06.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역" 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택,
아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 서정리역이 소재하여 대중
교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(통칭 :신선아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건과 일단으로 이용중인 다른 토지의 공동주택 부지가 남서측 및 북동측으로
세로에 접하나 대상토지는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(소화데레사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행
안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(공동주택(통칭:신선아파트))이 소재하므로 경매진행시 재확인
하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
2. 지상에 제시외건물(신선아파트)의 부지 중 일부이며, 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경42094 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 백OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 서정동 339-13

용도: 대지

감정가: 347,002,200원

토지면적: 198.00㎡ (약 59.9평)

토지 지분: 131.9472㎡ (약 39.9평)

매각대상: 토지 지분 매각

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 토지는 다른 토지와 일단으로 공동주택 부지로 이용 중이며, 남서측 및 북동측으로 세로에 접하는 다른 토지들과 달리 대상 토지는 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을11 (2019-01-31) 백재환 근저당권 (말소 예정)

총 채권액: 500,000,000원

주요 등기 사항:

* 소유권 이전: 박연기 (2000-03-18)

* 소유권 일부 이전: 노경진 외 2명 (2016-10-06), 송재홍 (2017-10-26), 최은희 (2020-04-09)

* 다수의 근저당권 (채권자 백재환) 설정 및 말소 예정

* 임의경매개시결정: 갑20 (2024-05-31) 백재환 (사건번호 2024타경42094)

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 다수의 임차인이 등록되어 있으나, 모든 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 김 (전입일자: 2024-04-25)

* 최 (전입일자: 2024-02-29)

* 한 (전입일자: 2023-07-27)

* 양 (전입일자: 2023-08-21)

* 김 (전입일자: 2023-08-21)

* 이 (전입일자: 2022-05-27)

* 최 (전입일자: 2022-01-24)

* TRUONGTHIGIAU (전입일자: 2021-06-21)

* 이 (전입일자: 2018-08-13)

* 김 (전입일자: 2014-03-14)

* 조 (전입일자: 2014-10-10)

* 박 (전입일자: 2014-09-15)

* 김 (전입일자: 2013-09-24)

* 김 (전입일자: 2013-07-12)

* 박 (전입일자: 2010-06-23)

* 이 (전입일자: 2010-05-26)

* 배 (전입일자: 2008-12-03)

* 이 (전입일자: 2008-09-19)

* 오 (전입일자: 2009-08-31)

* 김 (전입일자: 2009-06-08)

* 김 (전입일자: 2001-07-02)

* 박 (전입일자: 2003-03-18)

* 조 (전입일자: 1997-03-17)

* 김 (전입일자: 1994-11-28)

* 최 (전입일자: 1992-05-29)

* 임 (전입일자: 1991-03-13)

* 김 (전입일자: 1991-09-04)

주의사항 : 본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에는 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황 상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 서정리역 인근에 위치하여 상업시설 이용이 편리합니다. 서정리 전통시장이 인근에 있어 다양한 먹거리와 생필품을 구매할 수 있습니다.

4.2. 지역 개발 현황

서정리역 주변은 수도권 전철 1호선 및 SRT 정차역으로, 향후 GTX 연장 검토 등 교통망 확충 계획이 있어 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 소재지 인근에 서정리초등학교가 위치하고 있습니다. 또한, 주변 지역은 상대보호구역(소화데레사유치원)으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

서정리역 및 서정리 전통시장 주변으로 각종 상업 시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통 시설

수도권 전철 1호선 서정리역을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

대상 토지는 맹지로서, 인접 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 법정지상권 성립 여부 불분명

본건 토지 지상에는 '신선아파트'라는 제시외건물이 소재하고 있습니다. 이 건물이 매각에서 제외될 경우, 해당 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법률적 검토가 필요합니다. 이는 최저매각가격에 영향을 미치는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 지분 매각

본 물건은 토지 전체가 아닌 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자들과의 협의 또는 권리관계 확인이 필수적입니다.

6.4. 공유자 우선매수신고

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으므로, 입찰 참여 시 이를 고려해야 합니다. (단, 공유자가 우선매수권 신고 후 매수보증금을 미납하여 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 행사할 수 없습니다.)

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 평택시 서정동 339-13 인근에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 미군기지(캠프 험프리스)가 인근에 위치하고 있어 과거 일부 지역에서 미군 관련 사건 사고 및 시위가 있었던 기록이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서정리역 역세권에 위치한 토지 지분 경매 물건입니다. 역세권 입지라는 장점이 있으나, 맹지, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 지분매각이라는 복합적인 리스크 요소를 가지고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 낙찰 후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 면밀한 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서정리역 역세권 입지: 향후 지역 개발 가능성 및 교통 편의성 증대로 인한 시세 상승 잠재력.

* 토지 지분 활용 가능성: 다른 공유자와의 협의를 통한 토지 개발 또는 지분 매각을 통한 수익 창출 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 347,002,200원

매각 지분율: 약 2/3 (131.9472㎡ / 198.00㎡)

인수 보증금: 0원

본 물건은 맹지, 불분명한 법정지상권, 지분매각 등의 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 범위에서 고려될 수 있으나, 법정지상권의 성립 여부 및 그로 인한 영향, 공유자 우선매수 신고 가능성 등을 종합적으로 검토한 후, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준 이하로 접근하는 것을 권장합니다. (예상 범위: 약 161,000,000원 ~ 200,000,000원)

참고사항 : 상기 내용은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 전문가의 법률적 검토를 통해 최종적인 판단을 내려야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.