나이스옥션 법원경매 평택 2024타경47280 [1] 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 120동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리에 소재하는 "어울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 아파트단지, 근린생활시설, 대학교캠퍼스, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈동 제반 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 14층 1403호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등) 으로 이용중임.

설비내역

급배수 설비 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었으며, 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평탄한 지세에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통해 외곽공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(안성시 고시 제1998-105호(1998-11-09) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31)), 소로1류(폭 10m-12m)(안성시 고시 제2012-1448호(2012-10-19) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31))(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(안성시 고시 제2012-1448호(2012-10-19) / 안성시 고시 제2023-103호(2023-03-31))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 상대보호구역((문의:안성교육지원청))<학교보건법>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의:안성교육지원청(2017-4))<학교보건법>, 절대보호구역(2015-02-17)(문의:안성교육지원청(2017-4))<학교보건법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2024타경47280 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 120동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 51.81㎡ (약 15.68평)

건물면적: 74.50㎡ (약 22.55평) (전용면적 기준)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리에 위치하며, "어울초등학교" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 농경지, 아파트단지, 근린생활시설, 대학교 캠퍼스, 임야 등이 혼재하는 복합적인 환경입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근 노선버스정류장 이용 시 대중교통 편의도는 보통 수준입니다.

단지 내 포장도로를 통해 외부 공공도로와 원활하게 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 7월 16일 국민은행 근저당 129,500,000원입니다.

본 경매물건은 임의경매로서, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 소멸되는 권리만 인수하게 되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 안성 롯데캐슬 아파트는 총 30개 동, 2320세대로 구성된 대규모 단지입니다.

단지 내 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등)과 풍부한 주차 공간(총 652대)을 갖추고 있어 주거 편의성이 높습니다.

주변에 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 대학교 캠퍼스 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 어울초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역이 인근에 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있습니다.)

편의 시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

주거 환경: 2016년 2월 사용승인된 아파트로, 비교적 신축에 속하며 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. (철근콘크리트 구조, 개별난방, 승강기, 급배수/위생 설비 등)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 소로1류, 중로1류 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. (이는 일반적인 주거지역의 규제사항으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 협의가 필요한 부분이 있을 수 있습니다. (다만, 인수 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없을 가능성이 높습니다.)

부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안성시 대덕면의 대규모 아파트 단지 내의 정상적인 주거용 아파트로서, 적정 수준의 입지 및 생활 편의성을 갖춘 물건입니다.

비교적 최근인 2016년에 사용 승인되어 건물 상태도 양호할 것으로 판단됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 경매 투자의 안정성이 높은 편입니다.

인근 학군 및 단지 자체의 편의시설은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

안성 롯데캐슬은 지역 내 인지도와 규모를 갖춘 브랜드 아파트 단지입니다.

최근 실거래가와 감정가가 일치하는 74.50㎡ 면적은 2억 5천만원 수준으로, 시세 대비 합리적인 취득이 가능할 수 있습니다.

권리 분석상 명확하고 인수 부담이 없어 안정적인 투자 접근이 가능합니다.

대규모 아파트 단지의 인프라와 주변 환경을 고려할 때, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 면적(74.50㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 6월 24일에 250,000,000원에 기록되었습니다.

또한, 본건의 감정가 역시 250,000,000원입니다.

주변 유사 면적의 아파트 시세를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 조정하는 것이 바람직합니다.

시세 및 감정가를 바탕으로 한 예상 입찰가 범위는 250,000,000원에서 265,000,000원으로 판단됩니다.

성공적인 경매를 위한 적정 입찰 희망가: 255,000,000원 (부가세, 취득세, 명도 비용 등은 별도 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.