나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69833 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 산61-8 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리에 소재 "원당리마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하나, 그 운행의 방향 및 운행의 횟수로 보아 대중교통사정 불편함.

형태 및 이용상태

(가) 기호 1토지 급경사 부정형의 토지로서 자연림상태임. (나) 기호 2, 3, 5, 7, 8, 10토지 경사지대 내의 토지를 필지별로 대체로 평탄하게 조성한 사다리형, 장방형, 세장형 등의 토지 로서 건부지, 잡종지, 자연림 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

(가) 기호 1토지 동측일부가 세로(가)에 접함. (나) 기호 2, 3 일단의 토지로서 동측으로 세로(가)에 접함. (다) 기호 5토지 남측으로 세로(가)에 접함. (라) 기호 7, 8토지 일단의 토지로서 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(가) 기호 1토지(원당리 산61-8) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역< 수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질 정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (나) 기호 2토지(원당리 315-37) 생산관리지역(생산관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시 설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도 법>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (다) 기호 3토지(원당리 315-40) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,(한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한 강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (라) 기호 5토지(원당리 318-1) 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한 강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (마) 기호 7토지(원당리 318-3) 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변 구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (마) 기호 8토지(원당리 318-10) 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요) <한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (바) 기호 10토지(원당리 312-11) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대 책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 기호 4건물 - 1호동: 2007. 04. 20. 사용승인된 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 목조 및 흙벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽: 흙벽돌, 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 둥 창호: 새시창호임. - 2호동: 2007. 04. 20. 사용승인된 철근콘크리트조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 철근콘크리트구조 및 목재붙임 등 내벽: 페인팅 마감 등 (나) 기호 6, 9건물: 2013. 04. 03. 사용승인된 경량철골구조 기타지붕(슁글지붕) 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬마감 및 일부 샌드위치판넬마감 등 내벽: 판넬, 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

1) 기호 4건물 제시목록상 1호동은 공부상 관리사이나 현황은 주거용도이며, 2호동은 제시목록 및 현황 창고임. 2) 기호 6건물 제시목록상 제1종근린생활시설(판매소)이나 현황은 캠핑장 숙소용도임. 3) 기호 9건물 제시목록상 농업용창고이나 현황은 세미나실용도임.

설비내역

(가) 기호 4건물 - 1호동 위생 및 급배수시설, 심야전기온수보일러, 온풍기 등 개별난방설비 갖추었음. - 2호동 위생 및 급배수시설 등 갖추었음. (나) 기호 6건물 위생 및 급배수시설, 개별 유류온수보일러시설이었으나 현재는 철거상태임.

부합물 및 종물

별지의 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

(가) 기호 4건물 - 1호동: 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사)이나 현황은 주거용도임. - 2호동: 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사 44.55㎡), 동식물관리시설(창고 37.46㎡)이나 현황은 창고용도이며, 기호 2토지의 지하부분에 위치함. (나) 기호 6건물 일반건축물대장상 제1종근생(소매점)이나 현황은 캠핑장 숙소용도임. (다) 기호 9건물 일반건축물대장상 농업용창고이나 현황은 세미나실용도임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함 평가함.
2. 목록3.토지(원당리 315-40) 지상에 물탱크시설(용량 10톤짜리 3개, 용량 5톤짜리 1개)은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외하고, 목록2.토지(원당리 315-37) 지상에 소재하는 부합물 및 종물인 지하수관정 및 펌프시설 1개는 매각에 포함 평가함.
3. 목록1.토지는 자연림 상태의 임야로 지상에 소재한 수목은 토지에 포함 평가함.
4. 목록1.토지 지상에 분묘등 소재여부는 불분명하나 분묘가 없다고 단정할 수 없으므로 별도확인요망.
5. 토지의 정확한 위치와 면적 인접토지와의 경계측량등은 별도확인요망.
6. 목록4.건물 1호동은 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사)이나 현황 주거용도이고, 2호동은 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사 44.55㎡), 동식물관리시설(창고 37.46㎡)이나 현황 창고용도이며, 목록2.토지 지하부분에 위치함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 성남지원 2024타경69833 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 산61-8에 소재하고 있습니다.

본 물건의 감정가는 1,419,425,680원입니다.

토지 총 면적은 9048.00㎡ (약 2737.27평)이며, 건물 총 면적은 215.22㎡ (약 65.11평)입니다.

용도는 동물 및 식물 관련시설입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 물건세부정보

본 물건은 공동담보 및 분묘기지권 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로 1. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함 평가되었습니다.

2. 목록3. 토지(원당리 315-40) 지상 물탱크 시설(10톤 3개, 5톤 1개)은 철거 및 이동이 용이하여 매각에서 제외되었으며, 목록2. 토지(원당리 315-37) 지상 지하수관정 및 펌프시설은 매각에 포함 평가되었습니다.

3. 목록1. 토지는 자연림 상태의 임야로 지상 수목은 토지에 포함 평가되었습니다.

4. 목록1. 토지 지상 분묘 소재 여부는 불분명하며, 별도 확인이 필요합니다.

5. 토지의 정확한 위치, 면적, 경계 등은 별도 확인이 필요합니다.

6. 목록4. 건물 1호동은 공부상 동식물관리시설(관리사)이나 현황 주거용도이며, 2호동은 공부상 동식물관리시설(관리사 44.55㎡), 동식물관리시설(창고 37.46㎡)이나 현황 창고용도이며, 목록2. 토지 지하 부분에 위치합니다.

1.1. 1.감정평가요약

토지: 본건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리에 소재하며, 주위 환경은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 급경사 부정형의 토지(기호 1)와 대체로 평탄하게 조성된 토지(기호 2, 3, 5, 7, 8, 10)로 구성되어 있으며, 건부지, 잡종지, 자연림 등으로 이용 중입니다. 동측 및 남측으로 세로(가)에 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등 다수의 규제가 적용됩니다.

건물: 1호동은 일반목구조 단층 건물로 2007년 4월 20일 사용승인되었으며, 현황 주거용도로 이용 중입니다. 2호동은 철근콘크리트조 단층 건물로 2007년 4월 20일 사용승인되었으며, 현황 창고용도로 이용 중입니다. 6호동과 9호동은 경량철골구조 단층 건물로 2013년 4월 3일 사용승인되었으며, 6호동은 캠핑장 숙소용도, 9호동은 세미나실용도로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리에 위치하며, "원당리마을회관" 남측 근거리에 있습니다. 주위 환경은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

차량 접근은 가능하나, 근거리에 대중교통인 노선버스정류장이 소재함에도 불구하고 운행 방향 및 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

토지는 급경사 부정형의 자연림 상태와 대체로 평탄하게 조성된 토지가 혼재되어 있습니다.

동측 및 남측으로 세로(가)에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등 환경 및 개발에 관한 다양한 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2007년 5월 8일 접수된 정용현 외 2명의 근저당권(을14)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 1,796,765,425원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건의 주 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다.

건물은 현황 주거용도(1호동), 창고용도(2호동), 캠핑장 숙소용도(6호동), 세미나실용도(9호동)로 이용되고 있습니다.

주변은 전원주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 전원생활이나 자연 관련 사업에 적합한 입지입니다.

5. 생활정보

본 물건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

주변 환경은 자연 친화적인 경관을 가지고 있으며, 전원주택 단지가 산재해 있습니다.

단, 주요 편의시설 및 관공서 등과의 거리가 있어 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 별도 확인이 필수적입니다.

* 현황과 공부상 불일치: 건물(1호동, 2호동, 6호동, 9호동)의 용도가 공부와 상이하여 추후 건축물대장 정비 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역 등 다수의 개발 제한 구역으로 묶여 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. (예: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역)

* 토지 지형: 일부 토지는 급경사 및 자연림 상태로 있어 개발 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 물탱크 시설 제외: 특정 물탱크 시설이 매각에서 제외되어 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경계 및 위치 불확실성: 토지의 정확한 위치, 면적, 경계에 대한 별도 확인이 요구됩니다.

* 인프라 부족: 대중교통 불편 및 주변 편의시설 부족으로 인해 생활 편의성이 낮을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 자연환경이 양호한 지역에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 현재 주거, 창고, 캠핑장 숙소, 세미나실 등 다양한 용도로 활용되고 있으나, 공부와의 차이, 복잡한 토지 이용 제한, 분묘기지권 가능성, 토지 지형적 제약 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 사전에 파악하고, 이를 기반으로 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리 용이성 확보

* 다양한 용도로 활용 가능한 건물 보유 (주거, 숙박, 창고, 세미나실 등)

* 전원생활 또는 자연 친화적 사업(캠핑장 등) 운영을 위한 입지

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 1,419,425,680원이나, 총 채권액이 1,796,765,425원으로 감정가를 상회하고 있습니다. 또한, 앞서 언급된 분묘기지권, 공부와의 차이, 복잡한 토지 이용 제한, 토지 지형적 제약 등 다수의 위험 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 본인의 투자 성향과 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.