나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69833 [2] 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 318-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리에 소재 "원당리마을회관" 남측 근거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하나, 그 운행의 방향 및 운행의 횟수로 보아 대중교통사정 불편함.

형태 및 이용상태

(가) 기호 1토지 급경사 부정형의 토지로서 자연림상태임. (나) 기호 2, 3, 5, 7, 8, 10토지 경사지대 내의 토지를 필지별로 대체로 평탄하게 조성한 사다리형, 장방형, 세장형 등의 토지 로서 건부지, 잡종지, 자연림 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

(가) 기호 1토지 동측일부가 세로(가)에 접함. (나) 기호 2, 3 일단의 토지로서 동측으로 세로(가)에 접함. (다) 기호 5토지 남측으로 세로(가)에 접함. (라) 기호 7, 8토지 일단의 토지로서 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(가) 기호 1토지(원당리 산61-8) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역< 수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수 계상수원수질개선 및 주민 지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질 정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (나) 기호 2토지(원당리 315-37) 생산관리지역(생산관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시 설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도 법>, (한강)수변구역(수변구역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (다) 기호 3토지(원당리 315-40) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>,(한 강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한 강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (라) 기호 5토지(원당리 318-1) 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한 강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (마) 기호 7토지(원당리 318-3) 농림지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,(한강)수변 구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지 원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (마) 기호 8토지(원당리 318-10) 농림지역(농림지역), 보전관리지역(보전관리), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주 민지원 등에 관한 법률>, (한강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요) <한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>. (바) 기호 10토지(원당리 312-11) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권 역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)수변구역(저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인 요)<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대 책지역<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 기호 4건물 - 1호동: 2007. 04. 20. 사용승인된 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 목조 및 흙벽돌 치장쌓기 마감 등 내벽: 흙벽돌, 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 둥 창호: 새시창호임. - 2호동: 2007. 04. 20. 사용승인된 철근콘크리트조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 철근콘크리트구조 및 목재붙임 등 내벽: 페인팅 마감 등 (나) 기호 6, 9건물: 2013. 04. 03. 사용승인된 경량철골구조 기타지붕(슁글지붕) 단층 건물로서, 외벽: 사이딩판넬마감 및 일부 샌드위치판넬마감 등 내벽: 판넬, 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

1) 기호 4건물 제시목록상 1호동은 공부상 관리사이나 현황은 주거용도이며, 2호동은 제시목록 및 현황 창고임. 2) 기호 6건물 제시목록상 제1종근린생활시설(판매소)이나 현황은 캠핑장 숙소용도임. 3) 기호 9건물 제시목록상 농업용창고이나 현황은 세미나실용도임.

설비내역

(가) 기호 4건물 - 1호동 위생 및 급배수시설, 심야전기온수보일러, 온풍기 등 개별난방설비 갖추었음. - 2호동 위생 및 급배수시설 등 갖추었음. (나) 기호 6건물 위생 및 급배수시설, 개별 유류온수보일러시설이었으나 현재는 철거상태임.

부합물 및 종물

별지의 "지적 및 건물개황도" 및 "건물개황도" 참고 바람.

공부와의 차이

(가) 기호 4건물 - 1호동: 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사)이나 현황은 주거용도임. - 2호동: 일반건축물대장상 동식물관리시설(관리사 44.55㎡), 동식물관리시설(창고 37.46㎡)이나 현황은 창고용도이며, 기호 2토지의 지하부분에 위치함. (나) 기호 6건물 일반건축물대장상 제1종근생(소매점)이나 현황은 캠핑장 숙소용도임. (다) 기호 9건물 일반건축물대장상 농업용창고이나 현황은 세미나실용도임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함 평가함.
2. 목록6.건물은 일반건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 캠핑장 숙소 용도임.
3. 목록9.건물은 일반건축물대장상 농업용 창고이나, 현황은 세미나실 용도임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 318-1에 위치한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 성남지원 2024타경69833 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 318-1

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 감정가: 1,073,333,000원

* 토지 면적: 2,244.00㎡ (약 678.81평)

* 건물 면적: 232.00㎡ (약 70.18평)

* 건물 제시외 면적: 91.00㎡ (약 27.53평)

* 채권자/경매개시권자: 이석호 (이OO 표기는 등기부상 권리자 이석호와 관련됨)

* 특이사항: 공동담보 물건입니다.

* 주의사항:

* 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

* 목록 6번 건물은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 캠핑장 숙소 용도로 이용 중입니다.

* 목록 9번 건물은 공부상 농업용 창고이나, 현황은 세미나실 용도로 이용 중입니다.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 퇴촌면 원당리에 소재하며, "원당리마을회관"으로부터 남측 인근에 위치합니다. 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 근거리에 노선버스 정류장이 있음에도 불구하고 운행 빈도 및 방향을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용 및 형태:

* 기호 1 토지는 급경사의 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

* 기호 2, 3, 5, 7, 8, 10 토지는 경사지에 조성된 필지로, 건부지, 잡종지, 자연림 등으로 이용 중입니다.

* 도로상태: 각 토지는 동측 또는 남측으로 세로(가)에 접하여 차량 통행이 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 제한 규제가 적용됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로 파악됩니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권은 과거 김종택, 박동우 씨에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권은 2013년 5월 30일 김소희 외 2명으로부터 설정된 468,000,000원입니다.

* 광주시 및 경기광주세무서장의 압류 내역이 존재합니다.

* 현재 본 경매를 개시한 이석호 씨의 임의경매 개시결정 등기(2024년 12월 4일, 310,000,000원)가 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 건물은 2013년 4월 5일 김영숙 씨 명의로 소유권 보존 등기되었습니다.

* 말소기준권리는 토지 등기부와 동일하게 2013년 5월 30일 김소희 외 2명 명의로 설정된 근저당권(468,000,000원)입니다.

* 2020년 1월 28일 정용현, 김소희, 이석호 씨 명의의 근저당권(각 150,000,000원)이 공동담보로 설정되었습니다.

* 토지와 마찬가지로, 이석호 씨의 임의경매 개시결정 등기(2024년 12월 4일, 310,000,000원)가 말소될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 존재할 수 있습니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 토지 468,000,000원, 건물 918,000,000원으로 확인됩니다.

* 종합: 본 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인이 존재하나 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건지는 전원 주택, 농경지, 임야가 혼재된 전형적인 농촌 및 산림 지역에 위치합니다.

* 현재 이용 현황: 현황 캠핑장 숙소와 세미나실로 이용되는 건물이 있어, 일부 관광/휴양 또는 교육 관련 서비스업이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 수변구역 등의 규제가 강하게 적용되어, 대규모 상업 시설 개발이나 업종 전환에는 제약이 따를 수 있습니다. 현재의 용도와 유사한 업종으로 운영하거나, 관련 규제 내에서 활용 방안을 모색해야 합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 전원 주택 단지가 있어 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 지역 특성상 대규모 상업 및 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 차량을 이용한 인근 지역 접근이 필요합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 불편하여 자가용 이용이 필수적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 강력한 토지 이용 규제: 농림지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 수변구역 등 다양한 중첩 규제로 인해 신규 건축, 용도 변경, 사업 확장 등에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부와 현황의 용도 불일치:

* 목록 6번 건물: 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 캠핑장 숙소.

* 목록 9번 건물: 공부상 농업용 창고이나 현황 세미나실.

* 목록 4번 건물 1호동: 공부상 동식물관리시설(관리사)이나 현황 주거용.

* 목록 4번 건물 2호동: 공부상 동식물관리시설(관리사, 창고)이나 현황 창고.

이러한 용도 불일치는 추후 건축물대장 위반 건축물 등재, 이행강제금 부과, 시정 명령 등의 행정적 제재로 이어질 수 있습니다.

* 지형적 특성: 일부 토지(기호 1)는 급경사로 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 낮아 특정 서비스업 운영 시 고객 접근성이 문제가 될 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 경기도 광주시 퇴촌면 원당리 318-1 주변 혐오시설 검색 결과, 해당 물건지와 인접하거나 근거리에 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 지역 특성상 환경 보호 구역이 다수 포함되어 있어, 이러한 시설의 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 자연 친화적인 환경에 위치하며, 현재 캠핑장 숙소 및 세미나실 등으로 활용되고 있는 점이 특징입니다. 토지 면적이 넓고 건물도 다수 존재하지만, 농림지역, 보전관리지역, 자연보전권역, 수변구역 등 엄격한 토지 이용 규제가 사업의 확장이나 용도 변경에 큰 제약으로 작용할 수 있습니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 있어, 향후 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 교통이 다소 불편하다는 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 현재 운영 중인 캠핑장 숙소 및 세미나실 용도의 사업성을 유지 및 강화하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용하여, 지역 규제 범위 내에서 추가적인 시설(예: 체험 농장, 친환경 숙박 시설 등) 도입 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 자연 친화적인 입지 특성을 살린 힐링, 체험, 교육 프로그램 연계 사업 모델을 구상할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가 (1,073,333,000원)를 기본으로 하되, 물건의 현재 가치, 실제 이용 현황, 그리고 잠재적 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

* 토지 이용 규제(농림지역, 보전관리지역, 수변구역 등)로 인한 개발 제한 사항이 물건의 미래 가치에 미치는 영향을 평가해야 합니다.

* 건물의 공부상 용도와 현황 용도 불일치로 인해 발생할 수 있는 잠재적 리스크(행정 제재 등)를 감안하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 현재 운영 중인 사업(캠핑장 숙소, 세미나실)의 수익성, 운영 효율성, 그리고 향후 사업 확장 가능성 등을 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 파악하여 합리적인 가격 수준을 설정해야 합니다.

* 본 물건은 인수할 권리가 없는 것으로 파악되나, 최종 입찰가 결정 전에는 반드시 최신 권리 분석 결과를 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.