나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53491 [2] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다638호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사한강공원5호" 남측 인근에 위치하며, 부근은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 부근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교 통사정 보통임.

건물의 구조

2022. 01. 28. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 10층나1024호 및 6층다638호, 6층다639호로서, 외벽: 인조석 붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장 시설 등 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 2필지 일단의 부정형토지로서 공장(지식산업센터 등)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 15m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 망월동 834 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제 한지역(주거밀집 및 학교에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. - 망월동 834-1 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(일부제 한지역(주거밀집 및 학교에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<경기도문화재 보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문환환경보존지역(하남미사리유적(500m)이내)< 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수 도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53491 (2)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층다638호

용도: 지식산업센터

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 34.90㎡ (약 10.56평)

건물 면적: 136.92㎡ (약 41.41평)

토지 지분: 34.9042㎡ (약 10.56평)

건물 지분: 136.92㎡ (약 41.41평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 6층 다638호

사용 승인일: 2022년 01월 28일

건물 총괄 정보: 미사강변 스카이폴리스, 주요 용도 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 운동시설, 기숙사) 포함

1.4. 매각 정보

감정가: 767,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유동화물건, 별도 등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사한강공원5호" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 부근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

북동측으로는 노폭 약 30m, 남서측으로는 노폭 약 15m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

망월동 834번지: 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

망월동 834-1번지: 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접함, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적 500m 이내), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당권(1,560,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 3명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

3.2. 1. 임차인 1

임차인: 주식회사드림베스트원

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

사업자등록일: 2025-10-23

대항력: 없음

3.2. 2. 임차인 2

임차인: 주식회사드림자산개발

보증금: 10,000,000원

차임: 250,000원

사업자등록일: 2023-05-02

대항력: 없음

3.2. 3. 임차인 3

임차인: 주식회사케이제이산업개발

보증금: 100,000,000원

차임: 10,000,000원

사업자등록일: 2024-02-29

대항력: 없음

3.3. 등기부 현황

3.3. 1. 말소기준권리

을1: 우리은행 근저당권 (1,560,000,000원)

3.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 토지(하남시 망월동 834번지 및 834-1번지)에는 구분지상권 설정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건물은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 복합적으로 분포하는 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 복합 단지 특성

'미사강변 스카이폴리스'는 총 1,965개의 호실을 갖춘 대규모 지식산업센터 단지로, 단지 내 근린생활시설, 운동시설, 기숙사 등의 지원시설이 함께 들어서 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 총 주차 대수는 2,287대입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 "미사한강공원5호"가 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 내 시설

본 건물은 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 및 유동화 물건

유동화 물건 및 별도 등기 사항이 존재하므로, 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 미확인 임대 관계

임대 관계가 관계인의 부재로 인해 미상으로 파악되어, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

6.4. 구분지상권 설정 등기

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 영향을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 주변 혐오시설 가능성 검토

주변 토지이용계획상 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어, 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축산 시설 등)이나 환경 오염 유발 시설이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이러한 시설들은 건물의 가치 및 거주/이용 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 신축 지식산업센터로, 편리한 교통과 공원 인접성 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재, 미확인 임대 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 지식산업센터로 깔끔한 내부 상태 및 시설 이용 가능

* 미사강변도시 내 위치하여 향후 지역 발전 잠재력 보유

* 대규모 복합 단지 내 상업 및 지원시설 이용 편리

* 대중교통 및 차량 접근성이 양호한 편

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 767,000,000원입니다.

예상 입찰가는 상기 명시된 리스크 요인(특히 구분지상권, 토지 이용 제한)을 충분히 고려하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 상세한 시세 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.