나이스옥션 법원경매 수원 2023타경66322 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 264-3 이-튼프라자 상가동 OOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경안감정 · 평가일 2023.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 천인구 고림동 소재 "고림초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아
파트, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 농경지, 임야 등이 혼재한는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 101호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 싸이딩(판넬) 등 마감.
내벽 : 인테리어 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 스크린골프(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 천정형 냉.난방기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 판매시설 및 근린생활시설(이-튼프라자 상가동) 건물 부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 중로 및 서측으로 세로와 접하여 제반 차량의 출입이 용이한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교
육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비
계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

본 건물은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 전유 면적은 764.94㎡ 이나, 본건 집합건축
물 대장상 2022.05.25일자로 전유부 분할되어 101호 전유 면적은 736.59㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 본건 부동산은 구분으로 인하여 전유부분의 면적이 736.59㎡임(공부상 정리됨. 감정평가서 참조 및 등기사항전부증명서 확인 바람)
2. 현재 임차인이 스크린골프장(상호: 이튼사계절 스크린골프)으로 이용중이며, 내부 시설공사(인테리어 등)한 상태를 감안하여 평가함. 영업관련시설(스크린, 영사기, 티업 장치 등 동산류)은 평가 및 매각에서 제외함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경66322 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 264-3, 이-튼프라자 상가동 101호

용도: 판매시설, 제2종근린생활시설, 운동시설, 교육연구 및 복지시설 등 복합용도

감정가: 194,000,000원

토지면적: 1,989.54㎡ (약 601.79평)

건물면적: 736.59㎡ (약 222.82평) (전유부분 면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

주요 특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 고림동 소재, "고림초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린상가, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본 건은 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난합니다. 동측으로는 중로, 서측으로는 세로와 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 본 건은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지이용규제가 적용됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2008년 1월 31일 접수된 부안농업협동조합의 근저당(1,300,000,000원)입니다.

이 근저당보다 이후에 설정된 모든 권리(다른 근저당, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 부담 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 임차인 현황:

임차인: 우

보증금: 200,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 8월 17일

확정일자: 2023년 8월 17일

배당신고일: 2023년 8월 28일

대항력: 없음

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액: 3,195,000,000원

1.4. 상권분석

해당 물건은 이-튼프라자 상가동 101호로, 현재 스크린골프장(상호: 이튼사계절 스크린골프)으로 이용 중에 있습니다.

주위에는 아파트 단지, 주택가, 근린상가 등이 혼재하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 입지입니다.

건물 자체는 제2종근린생활시설, 운동시설, 교육연구 및 복지시설 등으로 활용 가능한 복합 용도 건물이므로, 스크린골프장 외 다양한 업종으로의 전환도 고려해볼 수 있습니다.

건물 내부는 임차인이 내부 시설 공사를 완료한 상태로 평가되었으며, 이는 곧바로 영업을 하거나 새로운 임차인을 맞이하기에 유리한 조건입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 북측 인근에 고림초등학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 주변 아파트 및 주택 단지 덕분에 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용규제: 본 건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 여러 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위나 업종 변경 시 제약을 받을 수 있으므로 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

임차인: 현재 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임대차 계약 해지 시 명도 절차가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

공부상 면적 차이: 집합건축물대장상 전유 면적(736.59㎡)과 등기사항전부증명서 상 면적(764.94㎡) 간의 차이가 존재합니다. (공부상 정리됨). 이는 큰 문제는 아니나, 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 정확한 면적을 재확인하는 것이 좋습니다.

영업 관련 동산 제외: 스크린, 영사기 등 영업에 필요한 동산류는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 시설물에 대한 별도 협상이 필요하거나 철거 후 인계받아야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 고림동에 위치한 상가 건물 101호로, 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 말소기준권리 이후 모든 채무는 소멸되므로, 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

현재 스크린골프장으로 운영 중이며, 내부 시설 공사가 완료된 상태임을 감안할 때, 명도 후 즉시 영업 재개 또는 신규 임차인 유치가 용이할 것으로 보입니다.

고림초등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부할 것으로 예상되며, 교통 접근성도 양호합니다.

다만, 자연녹지지역 등 다양한 토지이용규제와 임차인의 명도 관련 절차는 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

소멸주의 원칙 적용: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 등기 부담 없이 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

복합 용도 활용 가능성: 제2종근린생활시설 외 운동시설, 교육연구시설 등 다양한 업종으로의 전환이 가능하여 활용도가 높습니다.

우량 임차인 유치 가능성: 주거 밀집 지역 내 상가로서, 업종 선택에 따라 안정적인 임차 수익을 기대할 수 있습니다.

편리한 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 고객 접근성이 좋습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 194,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 물건으로, 입찰 참여 시에는 시세 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상권의 실거래가, 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

본 건의 경우, 향후 활용 가능성과 현재의 가치를 고려하여 적정 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.