나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [29] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군포신용협동조합

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층506호

용도: 연립주택

토지면적: 33.51㎡ (약 10.14평)

건물면적: 57.96㎡ (약 17.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 정보

감정가: 510,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다. 단지 전체는 가장형의 평지로 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통망

단지 주위로 소·중로가 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하고 전반적인 접근성이 양호합니다. 단지 내 주차 시설도 마련되어 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 소유권보존은 2023년 8월 31일 김연정 씨로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 6,000,000,000원)입니다. 이후 접수된 주택임차권, 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 16,053,665,042원입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 전 세대가 임대 중으로 확인되었습니다. 임차인 박원희 씨는 보증금 190,000,000원에 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자는 2023년 10월 30일입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

자료 상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 감정가는 510,000,000원으로 책정되었습니다. 이는 공급면적 기준 약 880,000원/㎡의 가격 수준입니다. 인근의 다른 연립/다세대 주택 매매 사례들을 분석한 결과, 비교적 오래된 건물(1990-2015년 준공)들의 매매가는 75,000,000원에서 230,000,000원 사이로 나타났습니다. 하지만 본건은 준공연도가 현저히 낮아 직접적인 가격 비교는 어렵습니다.

4.2. 비교 매물 분석

제공된 JSON 데이터 상의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 26일 거래된 40.03㎡ 면적의 주택이 230,000,000원에 거래되었습니다. (1991년 건축, 약 574,600원/㎡)

* 2025년 12월 09일 거래된 36.36㎡ 면적의 주택이 75,000,000원에 거래되었습니다. (1990년 건축, 약 206,300원/㎡)

* 2025년 12월 09일 거래된 43.05㎡ 면적의 주택이 215,000,000원에 거래되었습니다. (2015년 건축, 약 499,400원/㎡)

본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 면적 또한 57.96㎡로 비교 매물 대비 넓은 편입니다. 신축이라는 점을 감안할 때, 감정가 510,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 단지형 연립주택으로, 지붕은 (철근)콘크리트입니다. 외벽은 몰탈 위 파벽돌 및 보드 마감, 내벽은 고급 벽지 및 도기질 타일, 창호는 알루미늄 단열 커튼월 복층유리 2중창 등으로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 냉난방, 승강기, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

내부 구조는 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 구성되어 있으며, 단지형 연립주택으로 이용 중입니다.

5.3. 건축물 정보

* 건축물 명칭(공부상): 퍼스트하우스

* 건축물 명칭(현황): YJ DREAM FIELD (주택 외벽 표시)

* 준공일자: 2023년 8월 4일 (사용승인일 기준)

* 총 세대수: 29세대

6. 잠재적 리스크

6.1. 명칭 불일치

공부 상으로는 "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표기되어 있어 추후 하자 보수나 민원 발생 시 혼란의 여지가 있을 수 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

총 등기부채권액이 160억 원을 초과하여 매우 높습니다. 이는 경매 물건에 대한 투자 결정 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 2023년 준공된 신축 연립주택으로, 총 5층 건물 중 5층에 위치한 506호입니다. 쾌적한 주거 환경과 양호한 교통 여건을 갖추고 있으며, 감정가는 510,000,000원으로 책정되었습니다.

7.2. 시장 전망

수원시 팔달구는 도심 지역으로 생활 편의시설이 풍부하고 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다. 신축 건물이라는 점은 장기적인 관점에서 자산 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 가치

2023년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적고 최신 건축 트렌드를 반영한 내부 설계를 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지조건

병원, 대학교, 월드컵 경기장 등 주요 시설이 인접해 있으며, 시내 접근성이 용이하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 대비 낙찰 가능성

감정가는 510,000,000원이나, 주변의 오래된 건물들의 시세가 이에 미치지 못하는 점과 높은 채무 총액 등을 고려할 때, 합리적인 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 적정 입찰가 산정

본건의 감정가는 510,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 신축 건물임을 감안하고, 현재 시장 상황 및 경쟁률 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

9.2. 입찰가 제안

감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

따라서, 약 408,000,000원에서 459,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본건의 특성을 종합적으로 고려하여, 433,500,000원 을 최초 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.