나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [28] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층505호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (28)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물제1동 5층505호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 5층 505호)

건물명: 퍼스트하우스 (현황 YJ DREAM FIELD)

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택

사용승인일: 2023년 08월 04일

감정가: 647,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

면적:

건물면적: 74.12㎡ (약 22.42평)

토지면적(지분): 42.85㎡ (약 12.96평)

제시외 면적: 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 카톨릭대학교 성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인근에 소재합니다.

교통 상황:

단지 주위로 소로 및 중로와 접해 있으며, 노선버스 정류장이 가까이 위치하여 전반적인 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역 등 관련 법령에 따른 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 내역:

등기부상 소유권보존(김연정), 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사), 주택임차권(정민지), 가압류(주택도시보증공사), 임의경매(군포신용협동조합), 가압류(주식회사베스트라이프외 3명), 압류(수원시) 등 다수의 권리가 등재되어 있습니다.

말소기준권리:

2023년 08월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 다만, 현재 제공된 등기부 요약 정보 상으로는 확인되는 지상권은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 정

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-03

확정일자: 2023-10-10

배당신고일자: 2024-09-30

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.)

총 채권액:

등기부채권 총액은 16,088,665,042원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 대형 병원, 대학, 스포츠 시설 등이 소재하여 주거 편의성이 높습니다. 상세한 상업 시설 정보는 외부 조사가 필요합니다.

건축물 용도:

건축물대장상 본건은 29세대가 거주 중인 단지형 연립주택입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

카톨릭대학교 성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료시설과 수원월드컵경기장 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주거 형태:

내부 구조는 방 1~3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 연립주택입니다.

설비 내역:

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉·난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 명칭 혼동:

공부상 건물 명칭은 '퍼스트하우스'이나, 현황은 외벽에 'YJ DREAM FIELD'로 표시되어 있어 향후 재산권 행사나 관리에 혼동의 소지가 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한:

역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약을 받을 수 있습니다.

전 세대 임대 중:

현재 모든 세대가 임대 중인 것으로 확인되나, 법적으로 대항력 있는 임차인은 없습니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 일반적인 절차 및 소요 시간은 고려해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 제공된 등기부 요약 정보 상으로는 확인되는 지상권은 없습니다. 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 연립주택으로, 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있다는 점에서 매우 큰 장점을 가집니다. 주변에 대형 병원, 대학, 문화 시설 등이 있어 생활 편의성과 입지적 가치가 높습니다. 등기부상 다수의 채권 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정이므로 법적으로 인수되는 부담은 없습니다. 공부상 명칭과 현황 명칭의 차이는 있으나, 이는 현장 조사나 등기부상 명칭으로 해소 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물의 높은 가치와 희소성: 2023년 준공이라는 점은 지역 내에서 매우 높은 희소성을 가지며, 향후 자산 가치 상승의 주요 동력이 될 것입니다.

우수한 생활 인프라: 주변의 다양한 편의시설 및 공공시설 접근성이 뛰어나 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

장기적 가치 상승 잠재력: 수원시의 지속적인 개발 계획 및 지역 발전 추이에 따라 본건의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상되며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 JSON 시세 정보에 따르면, 주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 2025년 12월 기준 약 7,500만원 ~ 23,000만원 (전용면적 36.36㎡ ~ 40.03㎡) 수준입니다.

하지만 본건은 2023년 8월에 준공된 신축 건물(건물면적 74.12㎡, 약 22.42평)로, 제공된 시세 정보의 건축 연도(1990년 ~ 2015년) 대비 현저히 신축이라는 점이 가장 큰 특징입니다.

이러한 신축 프리미엄과 본건의 우수한 입지, 최신 설비 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 최소 4억 5천만원 이상으로 추정됩니다.

감정평가액 647,000,000원은 신축 건물의 가치를 충분히 반영한 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

감정가 647,000,000원을 기준으로, 신축 건물의 희소성과 지역 내 시세 상승 가능성을 고려하여, 5억 5천만원에서 6억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

입찰 예정 금액은 인수되는 보증금(0원)을 제외하고 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.