나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [26] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (26)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층503호

1.2. 부동산 현황

용도: 연립주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 군포신용협동조합 (등기부 내용상 추정)

1.3. 건축물 정보

건물명: 퍼스트하우스 (건물 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시됨)

동/호수: 주건축물제1동 5층 503호

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 5층

사용승인일: 2023년 08월 04일 (건축물대장 기준. 제공된 JSON 데이터상 건축 연도는 1991년으로 표기되어 있어, 입찰 전 정확한 확인 필요)

1.4. 특이사항

공부상 명칭은 "퍼스트하우스"이나, 현황은 주택 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재합니다.

2.2. 교통 상황

단지 주위로 소로 및 중로와 접하고 있으며, 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

총 등기부채권액: 16,023,665,042원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 08월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

본건 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

주택도시보증공사(양도인: 김은지)가 전입 및 확정일자를 2023년 09월 26일에 갖추었으며, 보증금 160,000,000원, 차임 0원입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다. (본건은 전 세대 임대 중으로 확인되었으나, 등록된 임차인은 대항력이 없음을 확인하였습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 병원, 대학교 등 주요 시설이 있어 기본적인 배후수요는 확보될 것으로 보입니다. 건물 외벽에 "YJ DREAM FIELD" 표시는 건물 내 상업적 이용 또는 내부 명칭 변경 가능성을 시사하므로, 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

카톨릭대학교성빈센트병원, 아주대학교병원 등 의료시설 접근성이 우수합니다.

수원월드컵경기장, 아주대학교 등 문화, 체육, 교육 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 대학 및 병원 이용이 용이하여 교육 및 의료 서비스 접근성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 명칭과 현황 불일치

건물 외벽에 "YJ DREAM FIELD"로 표시된 점과 공부상 명칭 "퍼스트하우스"의 차이는 현황과 공부상의 불일치로, 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

6.2. 명도 관련 사항

본건은 전 세대 임대 중으로 확인되었습니다. 임차인이 거주 중이므로 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 등기된 임차인은 대항력이 없음을 확인하였습니다.)

6.3. 건축 연도 정보 불확실성

제공된 JSON 데이터상 건축 연도는 1991년이나, 건축물대장상 사용승인일은 2023년입니다. 이는 리모델링 후 재사용승인 등 다양한 가능성이 있으므로, 정확한 건축 시점 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치한 연립주택으로, 주변에 병원, 대학가 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지적 강점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 인수되는 권리 없이 모두 소멸될 예정이라 안전한 편입니다. 다만, 건물 외벽 명칭 불일치 및 건축 연도 관련 정보 혼선 등 현장 확인이 필요한 부분이 있습니다. 전 세대 임대 중이나, 등기된 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 상대적으로 적습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

병원, 대학교 등 생활 필수 시설 근접성 및 편리한 교통망.

8.2. 권리 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰자 인수 부담 없음.

8.3. 기타 고려 사항

'YJ DREAM FIELD' 명칭 불일치 사유 파악 및 리모델링 여부 확인을 통해 가치 상승 잠재력 예측.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (주변 매매가 비교)

감정가: 320,000,000원

본건 건물 면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

인근 최근 매매 사례 (2025년 12월 기준):

40. 03㎡: 230,000,000원 (평당 약 574만원)

36. 36㎡: 75,000,000원 (평당 약 206만원 - 특이 시세)

43. 05㎡: 215,000,000원 (평당 약 500만원)

본건의 면적(38.80㎡)과 평당 시세(약 500만원~574만원)를 고려할 때, 실거래가 수준은 약 194,000,000원 ~ 222,800,000원 정도로 추정됩니다. 감정가(320,000,000원)는 제공된 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 산정 고려 사항 (명도, 세금, 수리비 등)

본건은 전 세대 임대 중이나, 임차인의 대항력이 없어 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 협상에 따른 이사비 등 부대비용은 고려해야 합니다. 건물 외벽 명칭 불일치 및 건축 연도 관련 정보의 불확실성은 입찰 시 신중을 기해야 할 부분입니다. 취득세, 법무비 등 제반 경비 및 수리비용을 감안해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 고려사항을 종합할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적입니다. 특히, 현장 조사 결과에 따라 명칭 불일치 문제가 심각하거나 추가 수리가 필요할 경우 입찰가를 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.