나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8712 [25] 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스주건축물제1동 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2024.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동내 " 퍼스트하우스" 건물내에 위치하며, 인근으로
카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 소재함.

교통상황

단지 주위로 소.중로 위치하고, 노선버스 정류장까지 위치하는 등 제반 접근성
양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택으로서,
외벽 : 몰탈위 파벽돌 및 보드등
내벽 : 고급벽지, 도기질타일 등
창호 ; 알미늄단열커튼월 복층유리 2중창 등.

이용상태

단지형 연립주택으로 이용중임.(룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등)

※ 별첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉.난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

전체 단지는 가장형 평지로 주거용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 소.중로와 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에
따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전세대 임대중으로 확인됨.

물건 비고

공부상(부동산등기사항증명서 및 집합건축물대장) "퍼스트하우스"로 기재되어 있으나, 현황은 주택 외벽에 'YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경8712 (25)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7 퍼스트하우스 주건축물제1동 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 338,000,000원

토지면적: 23.31㎡ (약 7.04평)

토지지분: 23.3097㎡ (약 7.04평)

건물면적: 40.32㎡ (약 12.19평)

건물지분: 40.32㎡ (약 12.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포신용협동조합

특이사항: 공동담보 물건이며, 공부상 명칭은 "퍼스트하우스"이나 현황 건물 외벽에는 "YJ DREAM FIELD"로 표시되어 있음.

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 본건물은 경기도 수원시 팔달구 지동 478-7번지에 위치한 "퍼스트하우스(1st house)"로, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 연립주택이며, 본건은 그중 5층 502호임. 2023년 8월 4일에 사용승인되어 비교적 신축급 건물임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원 등이 인근에 소재하여 다양한 생활 편의 및 의료, 교육 시설 접근성이 양호함.

2.2. 교통 및 도로

단지 주위로 소로와 중로가 접해 있으며, 노선버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 자체 주차시설도 갖추고 있음.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로3류에 접해 있음. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(3구역), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규 검토가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1)임.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등 기타 권리 없음).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 전영철

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-11-10

확정일자: 2023-10-10

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상됨.

3.5. 권리분석 요약

총 등기부채권 금액은 16,023,665,042원으로 매우 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 대상이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있음. 인수되는 보증금은 0원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 병원, 대학, 월드컵경기장 등이 위치하여 유동인구가 형성될 수 있으며, 이에 따른 기본적인 상업시설 및 생활 편의시설이 발달되어 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 단지형 연립주택으로, 내부에는 룸 1-3개, 거실, 주방, 욕실 등이 포함된 일반적인 주거 공간으로 이용 중임.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호함.

5.3. 기타

전 세대 임대 중으로 확인됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 혼동

공부상 명칭과 현황 표기 명칭이 달라 혼동의 여지가 있으므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 상 제한

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

6.3. 명도 관련

전 세대가 임대 중인 점을 고려할 때, 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있으나, 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되어 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 신축급 연립주택으로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수하며, 주변에 생활 편의시설이 풍부함. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자가 안전하게 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있음. 건물 명칭 혼동 및 토지이용계획 상의 제한 사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물

2023년 사용승인된 건물로, 현대적인 건축 기준에 부합하며 하자 발생 가능성이 낮고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

8.2. 우수한 입지

수원시 중심부에 위치하여 병원, 대학가 등 인프라 접근성이 뛰어나며, 안정적인 주거 수요가 기대됨.

8.3. 권리 안전성

모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 명확한 권리 관계를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 주택의 거래 가격은 다음과 같음.

* 40.03㎡ (1991년 건축, 1층) 매물: 230,000,000원 (약 1,900,000원/평)

* 43.05㎡ (2015년 건축, 4층) 매물: 215,000,000원 (약 1,650,000원/평)

본건은 40.32㎡ (약 12.19평) 면적에 2023년 사용승인된 신축급 건물로, 주변 시세 대비 신축 연식과 5층의 높은 층수를 고려할 때 높은 가치를 지님. 특히, 1991년 건축된 건물이 2015년 건축된 건물의 평당가보다 높게 거래된 점은 입지, 층수, 또는 개별 컨디션의 중요성을 시사함. 본건은 신축급으로서, 이를 상회하는 시세 형성이 예상됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

주변 신축급 연립주택의 시세를 고려할 때, 평당 약 2,000,000원 ~ 2,300,000원 수준으로 예상해 볼 수 있음.

12. 19평 * 2,300,000원/평 = 약 280,570,000원.

따라서, 본 건의 시장 가치는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됨.

인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁 입찰을 고려한 합리적인 예상 입찰가는 280,000,000원으로 산정함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.